在銀監(jiān)會最新明示將“防范房地產領域風險,要求分類實施房地產信貸調控,強化房地產風險管控,加強房地產押品管理”,以及房地產市場調控步步深入的背景下,房企的融資結構出現(xiàn)了較大變化。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來A股上市房企再融資明顯收緊,定增家數(shù)和金額同比均大幅減少;公司債的發(fā)行量更是為零;與此同時,海外發(fā)債成為房企融資的主要渠道。值得注意的是,雖然基金業(yè)協(xié)會4號文件對私募渠道向房企注資做了限制,但這類融資在3月依然出現(xiàn)暴增,管控效果并不樂觀。
境內融資層層收緊
據(jù)上證報資訊統(tǒng)計,今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數(shù)只有3家,融資金額66.95億元,較去年同期的10家、429.57億元,均出現(xiàn)了七成以上的降幅。
公司債方面,今年以來則沒有一家A股上市房企發(fā)行。而去年同期的家數(shù)有43家,融資金額高達774.33億元;2016年全年發(fā)行公司債的上市房企更是高達124家,融資金額達2039.53億元。
事實上,自2016年10月房地產調控以來,A股上市房企融資全面收緊之勢已現(xiàn)端倪。數(shù)據(jù)顯示,去年房企實施定增方案共有31家,而10月以后實施的僅3家;去年房企共發(fā)行公司債143筆,而10月以后發(fā)行的僅10筆,且都集中在10月發(fā)行,此后便再無發(fā)行。
與此同時,銀行向房地產企業(yè)發(fā)放貸款的規(guī)模也在下滑,包括個貸和開發(fā)貸規(guī)模均受到嚴格控制。從披露的貸款規(guī)模來看,針對房地產的開發(fā)貸在2016年二季度已出現(xiàn)明顯減少?梢灶A見的是,在限購、限貸以及嚴控風險的政策背景下,2017年房地產領域貸款總額出現(xiàn)明顯下滑將是大概率事件。
海外融資大幅增加
基于上述情況,房企紛紛轉向海外融資平臺。數(shù)據(jù)顯示,2017年3月,房企海外發(fā)行的票據(jù)、債券達到302.28億元,占到當月房企發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%,約為3月份房企銀行貸款的2.25倍。
環(huán)比來看,H股內地房企通過發(fā)行債券、票據(jù)等方式海外融資情況來看,2016年12月融資金額為34.74億美元,2017年1月減少至21.6億美元,2月更是大跌到8.75億美元,進入3月則逆勢大幅增長到46.5億美元,環(huán)比增幅高達431%。
實際上,受到人民幣貶值的影響,海外融資并不是房企的最佳選擇。相反,從2015年起,受此影響的房企匯兌損失相當可觀,尤其是去年,不少在港上市的內地房企匯兌損失數(shù)額驚人。以恒大集團為例,其2016年年報顯示,受人民幣貶值的影響,公司由于融資產生的匯兌損失高達49億元人民幣。
房企頂著巨大的匯兌風險,重新將海外融資作為其主要的融資渠道,實在是不得已而為之。海通證券研究所統(tǒng)計顯示,自2016年10月房地產調控以來,房地產融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外,房地產企業(yè)股權融資、發(fā)行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止,房地產融資緊張的狀況未見改善的信號。
“房企在海外融資時會做一定對沖,但匯兌損失并不能完全對沖掉。另外,在目前境內融資渠道收緊且外匯管制加強的背景下,債務置換潛力不大,而房企較大的借貸規(guī)模以及較為激進的增長目標,導致房企匯兌損失規(guī)模應該不小。”國泰君安證券H股地產分析師劉斐凡認為,美元加息通道基本確立,強美元之下人民幣貶值的趨勢不會改變。不過,今年中國經濟企穩(wěn)信號漸現(xiàn),貶值幅度應該低于去年。
資管計劃融資暴增
尤為值得關注的是,除了海外融資,同時大幅增加的還有房企的其他類融資活動,其中多為資管通過委托貸款向房企貸款。數(shù)據(jù)顯示,3月該類融資規(guī)模有90.58億元,而2月僅為9.79億元、1月為53.8億元,3月環(huán)比出現(xiàn)明顯放量。
記者了解到,今年2月,基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了4號文件(《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》),嚴格規(guī)范私募資管業(yè)務投資房地產的行為,以避免資金違規(guī)流入房地產調控領域。
然而,從3月份數(shù)據(jù)來看,這類融資活動仍然較為活躍,未來監(jiān)管或有加碼的可能。分析認為,資管通過委托貸款向房企貸款增加的原因主要有兩方面:一方面,在銀行貸款以及A股再融資渠道受限之后,房企融資除了去海外發(fā)債外,通過資管計劃融資也成為主要渠道之一,雖然利率等成本頗高,但對于渴求規(guī)模、急于擴張的房企來說,是選項之一;另一方面,4號文件中主要是限制資金流向房價上漲過快的16個熱點城市的房企和住宅項目,其他城市暫時還未受限,如3月新增的資管計劃中就有流向佛山(樓盤)、西安(樓盤)、重慶(樓盤)等地的項目。
據(jù)記者了解,房企通過私募資管計劃融資的利率普遍較高。以國泰元鑫資管公司發(fā)行的恒大匯富3號專項資管計劃為例,其共募集4億元資金,投向哈爾濱(樓盤)恒大綠洲項目的開發(fā)建設,收益率在7.5%至8%;而國開泰富發(fā)行的恒信1號資產管理計劃募集5億元資金,同樣投向恒大綠洲項目的建設開發(fā),預計收益在7.3%至7.8%。
有業(yè)內人士向記者表示,通過資管計劃等方式以較高的利率向房地產開發(fā)企業(yè)提供融資,令房地產行業(yè)風險陡增,一旦市場出現(xiàn)反轉,房企資金鏈將承受較大壓力,金融風險層層聚集。目前政策僅對資管計劃向16個城市住宅項目輸送資金進行控制,未來不排除政策進一步收緊,限制范圍繼續(xù)擴大。
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