2024年以來(lái)，利好政策密集出臺(tái)，傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”會(huì)如期而至嗎？
樓市風(fēng)向標(biāo)上海正傳遞出一定積極信號(hào)。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（2.19--2.25）新建商品住宅成交面積4.49萬(wàn)平方米，環(huán)比增加496.53%。
不過(guò)，在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，雖然當(dāng)前樓市交易數(shù)據(jù)在有序復(fù)蘇中，但從絕對(duì)量來(lái)看表現(xiàn)并不理想，小陽(yáng)春的起步有點(diǎn)低。“從交易格局可以看出，市場(chǎng)回升速度并不快，沒(méi)有一個(gè)區(qū)成交面積過(guò)1萬(wàn)平方米�！�
這是全國(guó)絕大多數(shù)城市的普遍情況，2024年樓市開局平淡，一系列利好政策并未能激起浪花，購(gòu)房者觀望情緒依然濃烈。因此，業(yè)內(nèi)均對(duì)今年的樓市小陽(yáng)春并不樂(lè)觀。
北京也不例外，在剛剛過(guò)去的這個(gè)周末，北京二手房成交僅1100套左右，成交量不如2023年同期的一半。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴界面新聞，就從北京來(lái)看，傳統(tǒng)意義上的小陽(yáng)春可能很難達(dá)到市場(chǎng)各方的預(yù)期。今年以來(lái)，其實(shí)調(diào)控政策一直處在持續(xù)放寬的過(guò)程中，但是需求始終難以提振。
郭毅指出，目前樓市整體的限制性措施還非常多，包括限購(gòu)、限貸、限商、限價(jià)等都沒(méi)有完全解禁，只是在適度寬松，一步一步試探市場(chǎng)反應(yīng)，而這種“擠牙膏式”的出政策，其實(shí)效果并不明顯。
“接下來(lái)政策力度是不是需要有更大的刺激和支持，可能是管理部門需要去著重考量的一些要點(diǎn)�！惫惚硎�。
樓市利好蓄力小陽(yáng)春
為了小陽(yáng)春如期而來(lái)，利好政策在春節(jié)前就接連推出。
從1月27日至2月7日，在短短12天內(nèi)，四大一線城市北京、上海、廣州、深圳均出臺(tái)放松住房限購(gòu)的樓市新政。
1月27日，廣州宣布，廣州限購(gòu)區(qū)120平方米以上限購(gòu)放開，且支持“租一買一”“賣一買一”和不再限制商服類轉(zhuǎn)讓對(duì)象，率先開啟一線城市政策松綁序幕。
在廣州松綁前夕，住建部曾宣布，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
隨后，1月30日，上海外環(huán)外放松對(duì)非滬籍單身人士的購(gòu)房限制。明確表示，自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非上海戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房。
同日，熱點(diǎn)城市蘇州宣布全面取消城六區(qū)限購(gòu)措施，買房不再限制套數(shù)。
2月6日，北京市住建委和通州區(qū)政府發(fā)布消息，明確在京具備購(gòu)房資格的四類家庭，可在通州區(qū)購(gòu)買一套商品住房，取消了此前落戶、社�；蚣{稅需滿3年的要求。
2月7日晚間，深圳宣布，深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭）限購(gòu)2套住房，深圳市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。
同時(shí)，深圳非本市戶籍限購(gòu)條件由5年調(diào)整為3年以及深戶不再限定落戶年限及繳納社保個(gè)稅的年限限制。
新的一年，不僅限購(gòu)松綁，購(gòu)房成本也開始降低。
在龍年春節(jié)剛過(guò)，便迎來(lái)2024年首次“降息”。2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，降幅超預(yù)期，是2019年8月以來(lái)中國(guó)LPR形成機(jī)制改革以來(lái)的最大降幅。
“非對(duì)稱下調(diào)5年期LPR，也有利于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)投資、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)�！敝倭柯�(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟指出，房地產(chǎn)現(xiàn)在從銷售端到投資端、從供給側(cè)到需求側(cè)，都還需要金融支持助力，加上房地產(chǎn)政策取態(tài)的優(yōu)化調(diào)整，非對(duì)稱調(diào)降25個(gè)基是意料之外、情理之中。
在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，本次非對(duì)稱降息也體現(xiàn)了央行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的呵護(hù)，加大樓市托底力度，釋放更加積極信號(hào)有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，促進(jìn)投資和住房消費(fèi)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
當(dāng)前行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)未改，多項(xiàng)政策疊加有望助推市場(chǎng)情緒修復(fù)，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步鞏固“小陽(yáng)春”市場(chǎng)行情。
春節(jié)認(rèn)購(gòu)向來(lái)是3月能否“小陽(yáng)春”的晴雨表。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年春節(jié)假期期間（2.10~2.17），25個(gè)代表城市新房日均成交面積較去年春節(jié)假期（2023.1.21~2023.1.27）下降約27%，新房市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。
可以說(shuō)，即便是年前年后重重利好政策相繼推出，也難以從根本上重塑市場(chǎng)信心。
“最弱的一次小陽(yáng)春”
今年或許會(huì)迎來(lái)樓市近十年來(lái)最弱的一次小陽(yáng)春。
“今年的小陽(yáng)春會(huì)比其他年份來(lái)得晚一些，且成色會(huì)偏低，并且僅僅會(huì)在部分一線和核心二線城市有體現(xiàn)�！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示。
在其看來(lái)，個(gè)別城市之所以還有小陽(yáng)春，主要兩個(gè)原因：今年春節(jié)前后積壓的需求會(huì)在三月份逐漸釋放；部分城市去年市場(chǎng)低迷，基數(shù)偏低，因此2024年小陽(yáng)春的典型特征就是比1-2月份明顯高一些，但是趕不上去年3月份的市場(chǎng)情況。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也告訴界面新聞，2024年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列重大變化，政府正在從限制性措施轉(zhuǎn)向更加寬松的政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。
“但此輪調(diào)整已不只是以往的行業(yè)周期性調(diào)整，屬于行業(yè)性發(fā)展的階段性和趨勢(shì)性回調(diào)，小陽(yáng)春在去年疫后并未明顯出現(xiàn)與持續(xù)，今年在就業(yè)與收入預(yù)期不佳，宏觀經(jīng)濟(jì)下行的情況下龍年樓市小陽(yáng)春出現(xiàn)的概率并不大�！�
一名接近太平洋房屋的人士表示，從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，對(duì)今年小陽(yáng)春持不樂(lè)觀態(tài)度，主要還是整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的信心不足，“甚至有剛需置換客，房子賣掉了寧愿租房持幣觀望�！�
“小陽(yáng)春大概率是會(huì)有的，但是很可能性是最弱的一次小陽(yáng)春�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉業(yè)也認(rèn)為，3月很可能只有少數(shù)城市成交會(huì)環(huán)比1月多一點(diǎn)，大部分持平。往年小陽(yáng)春3月市場(chǎng)成交量會(huì)是1月份的翻倍，在2024年出現(xiàn)可能性不大。
安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝在接受界面新聞采訪時(shí)表示，基于“房住不炒”的戰(zhàn)略定位以及相關(guān)土地制度、監(jiān)管體系改革尚未出現(xiàn)根本性改變，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于轉(zhuǎn)型過(guò)渡期。
局部“小陽(yáng)春”會(huì)在龍年樓市出現(xiàn)，說(shuō)明中國(guó)樓市結(jié)構(gòu)性需求依然存在，央行重啟PSL、“三大工程”以及“白名單”制度的落地，加快了房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)筑發(fā)展新模式。
“小陽(yáng)春”難達(dá)市場(chǎng)預(yù)期，2024年樓市會(huì)呈現(xiàn)什么走勢(shì)？
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，要看后續(xù)有沒(méi)有經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和刺激政策，以及房地產(chǎn)政策有沒(méi)有更加寬松的可能性。
在柏文喜看來(lái)，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)仍依賴于購(gòu)房者的預(yù)期的改變。政府政策的持續(xù)支持和優(yōu)化，以及城市改造項(xiàng)目的推進(jìn)，可能會(huì)帶來(lái)銷售規(guī)模的小幅增長(zhǎng)。但是，新開工和投資可能繼續(xù)面臨下行壓力。
“政策持續(xù)加碼房地產(chǎn)行業(yè)，包括城中村、舊改項(xiàng)目的快速上馬，還是能有效推動(dòng)需求，特別是貨幣政策的跟進(jìn)，都將推動(dòng)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整�！睖茌x表示，基于政策的傳導(dǎo)效應(yīng)，樓市全年將呈現(xiàn)溫和走勢(shì)。
2024年對(duì)剛需購(gòu)房者而言，也是上車好時(shí)機(jī)。
湯哲輝認(rèn)為，一線核心城市、核心地段的存量房在過(guò)去兩年受累于整體市場(chǎng)行情出現(xiàn)價(jià)格下滑，現(xiàn)在伴隨新房限價(jià)、局部限購(gòu)的逐步放開，具有稀缺性概念房產(chǎn)的價(jià)值將順勢(shì)回歸，也是改善性需求購(gòu)房者置換不錯(cuò)的時(shí)間窗口。
