近日，全國多地房地產調控政策出臺或升級，其中，北京開始“認房又認貸”，并上調二套房貸款首付比例要求(普通自住房和非普通自住房首付分別達60%和80%)，同時，將二套房個人住房貸款(含公積金貸款)年限縮短至25年。在房價持續(xù)上漲，但居民購房意愿不減的這輪房地產熱潮中，再度來襲的限購限貸，直指購房中的高杠桿。再考慮到整體利率水平上行的大勢，房貸在今年“量減價升”已經成為共識。
1、房價持續(xù)上升購房意愿仍高
央行調查統(tǒng)計司3月21日發(fā)布的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告》顯示，52.2%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%認為目前房價“可以接受”，4.9%認為“令人滿意”。對下一季的房價，27.2%的居民預期“上漲”，49.6%預期“基本不變”，10.6%預期“下降”，12.6%“看不準”。未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上一季提高2.8個百分點。
中銀國際分析師朱啟兵表示，居民購房意愿升至歷史新高，同時，盡管房價經歷了明顯上升，但居民對當前房價的接受度較2016年四季度有所增強。認為目前房價“高，難以接受”的居民占比則連續(xù)6個季度高于50%。同時，預期下季度房價“上漲”的居民比例較2016年四季度上升了0.3個百分點，為2014年二季度以來新高。興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委等人指出，居民對未來房價走勢的判斷一定程度上取決于過去的房價變動。歷史數據顯示，70個大中城市二手住宅價格指數環(huán)比領先房價預期上漲比例約1個季度左右�！爸档米⒁獾氖牵用褓徺I住房意愿比例與房地產銷售之間的關系發(fā)生了變化。2009年和2013年樓市繁榮出現時，購房意愿比例領先或同步于住宅銷售額增速，出現上升跡象。而在住宅銷售額快速攀升的2016年初，購房意愿比例卻沒有明顯上升。2016年的這輪樓市繁榮中，住宅銷售增速領先于居民購房意愿的變動，反映出住宅銷售的火爆一定程度上刺激了居民的購買意愿�！濒斦热吮硎�。
朱啟兵認為，居民購房意愿回升和認同房價比例的上行，意味著房地產價格仍有一定支撐，僅從需求端著手調控的措施效果仍需觀察。
2、認房又認貸再次逐步推開
限購政策始于2010年4月的北京，2010年9月起推向全國，2011年初迎來全國性加碼(“新國八條”)。目前，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的限購政策基本一致，且均達到了史上嚴。在上海，本地戶口家庭限購2套，單身限購1套。上海新一次政策調整于2016年3月，社保和納稅年限要求提高到5年。
限貸，也就是差別化住房信貸政策，其歷史要遠早于限購。不過，2016年前，限貸基本是全國范圍的；2016年后，限貸越來越成為一種區(qū)域性的政策。
中信證券分析師陳聰表示，限購限貸政策既可以說是市場變化的原因，也可以說是市場變化的結果。2017年限購限貸政策和此前的差別則是，區(qū)域之間的差異度越來越大。部分區(qū)域的去庫存政策仍然持續(xù)，另一些熱點城市則進入收緊周期。認房又認貸政策的再度推出，始于2010年5月起的調控。陳聰指出，隨著房價上漲，“賣小買大”十分常見，認房又認貸對改善性需求影響較大�！安贿^，到了2014年9月，由于房地產市場平穩(wěn)，央行等發(fā)文執(zhí)行新的首套房認定標準，即"對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，應執(zhí)行首套房貸款政策"。這在事實上取消了對貸款記錄的認定，從而松綁了改善性需求，有力推動了市場復蘇。直到今天，在絕大多數需要積極刺激庫存去化的三四線城市，這一認定標準仍在執(zhí)行。”陳聰表示，“到現在，一線城市的限購規(guī)定雖然相同，但限貸仍有一些差別，嚴厲程度依次分別為北京、上海、深圳、廣州。二線城市限貸的嚴厲程度遠不如一線城市，絕大多數二線城市都沒有認房又認貸�！�
展望未來的限貸政策，陳聰認為，提高首套房按揭貸款首付比例標準可能對個別城市影響較大，改變二套房首付比例的可能性較大；可能性很高的是，按揭放款周期拉長，利率折扣優(yōu)惠逐漸被取消。
中行國際金融研究所預計，政府將繼續(xù)強化差別化信貸調控，進一步提高貸款門檻，包括二套房認定標準、首付比例、貸款利率等；擴大限購城市范圍，部分三、四線城市也將納入限貸范圍。
3、按揭利率趨勢上升
數據顯示，3月全國首套房平均房貸利率為4.49%，環(huán)比上升0.45%，與去年3月持平。融360指出，3月全國房貸優(yōu)惠利率處于收緊狀態(tài)，部分地區(qū)銀行已收緊首套房利率折扣。
中原地產分析師預計，全國一二線城市的房貸都有繼續(xù)收緊的可能；從銀行的資金價格看，成本上升也已是趨勢。
事實上，在2月3日央行上調7天期、14天期和28天期逆回購利率后，海通證券宏觀首席分析師姜超就指出，房貸利率存在大幅上調的風險。他比較歷史數據后指出，合理的房貸利率應該在5.5%左右�！澳壳�5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。”姜超表示。
國泰君安全球首席經濟學家花長春等人研究指出，“盡管近期各地陸續(xù)曝出房貸利率折扣上調的新聞，但這主要是作為房地產調控政策的一個方面，并非是逆回購利率上調傳導的結果。若貸款基準利率保持不變，想要通過上調房貸利率遏制房地產投機，仍需依賴央行的窗口指導或針對房貸利率定向加息�！�
中行國際金融研究所預計:“二季度，房貸利率或將進一步上行。央行可以窗口指導等方式要求銀行減少房貸利率優(yōu)惠幅度或提高個人住房按揭貸款利率�！�
“在本輪調控初始，政府就通過行政手段將利率折扣低打到9折(此前為85折)，這里需要區(qū)分的是行政手段還是市場手段。通過行政手段管控杠桿成本的效果會很差，必須要市場來調整杠桿成本。所以，如果當前的95折是市場情況所然，那么，就和之前的行政9折有著天壤之別，這意味著接下來貸款難度將大幅提升，而并非只是表象的5個百分點之差�！比A泰證券研究員謝皓宇指出。
“當前受監(jiān)管措施加強以及融資成本上升影響，全國范圍內的住房抵押貸款加權利率都在上升，”平安證券首席經濟學家張明表示，“這自然會抑制購房行為�！�
4、房貸增速將明顯放緩
前15家披露2016年年報的A股上市銀行匯總數據顯示，去年這15家銀行的新增貸款中，65.3%來自個人貸款(2015年該比例僅為49.6%)。新增個人貸款中，新增個人按揭貸款分別占新增個人貸款和新增貸款總額的87.7%和57.2%，占比較2015年分別提高10個和18.7個百分點。工行、農行、民生銀行和無錫銀行新增按揭貸款占新增個人貸款比重均超過100%。
建行2016年年報顯示，去年末，建行個人住房貸款余額為3.59萬億元，較上年新增8117.52億元，增幅為29.26%，余額、新增均居同業(yè)之首。建行年報表示，該行個人住房貸款業(yè)務嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房；主動適應市場變化和客戶需求，在部分地區(qū)試點推出住房金融生態(tài)圈綜合營銷服務方案和農民住房財產抵押權抵押貸款業(yè)務。
中行國際金融研究所預計，隨著今年3月以來新一輪從嚴房地產調控政策的出臺，二季度個人住房按揭貸款增速或將明顯放緩。
中金公司分析員陳健恒、唐薇認為，“因城施策”會導致一二線城市房貸增量放緩，但三四線城市上升。“去年房貸基本集中在環(huán)渤海、長三角和珠三角區(qū)域。排名前5的省份占全國房貸比已經超過50%。隨著限購限貸門檻的再次提高，房貸開始流向弱二線城市以及三四線城市�！彼麄儽硎尽＞蜕虡I(yè)銀行房地產貸款管理的“因城施策”，工行信貸與投資管理部總經理魏學坤表示，對一線及熱點二線城市，應穩(wěn)妥支持以自住為主的普通住房開發(fā)項目融資，同時從嚴控制土地購置價格較高的新增住房開發(fā)項目，防范熱點城市“抑制泡沫”風險。在適度保持個人住房按揭規(guī)模的同時，嚴格限制“首付貸”、“零首付”等融資加杠桿的投機購房行為。他同時指出，商業(yè)銀行應加快個人住房信貸產品創(chuàng)新，例如:設計多樣化的個人住房信貸產品，靈活轉變個人信貸產品抵質押模式，合理確定貸款利率；在風險可控的前提下，優(yōu)選客戶并提供多樣化的還款方式，提高產品便捷性等。
注：此文章轉載自上海搜房網文章內容僅供參考！
