繼臨港新片區(qū)、金山之后，1月13日，上海青浦區(qū)、奉賢區(qū)先后出臺(tái)人才安居新政，優(yōu)化人才購(gòu)房門(mén)檻。新政降低非滬籍人才社�；騻�(gè)稅年限要求，從過(guò)去的五年縮短至三年，同時(shí)將購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。
新政落地首個(gè)周末，澎湃新聞走訪咨詢(xún)多個(gè)新房項(xiàng)目及二手房中介門(mén)店，據(jù)反饋，人才政策在新房項(xiàng)目到訪量、二手房線上咨詢(xún)量方面已有所體現(xiàn)，但由于臨近過(guò)年，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)政策有望在年后持續(xù)發(fā)力。
定向松綁外地單身住房限購(gòu)，青浦新城新房出清周期14個(gè)月
此次，青浦和奉賢區(qū)根據(jù)區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向前提下實(shí)施人才新政。文件顯示，與青浦區(qū)、奉賢區(qū)用人單位簽訂2年及以上勞動(dòng)（聘用）合同且工作滿(mǎn)1年的非滬籍人才；同時(shí)，在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)3年及以上、且在本市無(wú)住房；并同時(shí)符合單位條件之一、個(gè)人條件之一的，可在青浦、奉賢新城區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，從政策定調(diào)和影響來(lái)看，青浦、奉賢本次政策調(diào)整屬于限購(gòu)類(lèi)政策的松綁，購(gòu)房門(mén)檻降低，既向特定群體釋放了利好信號(hào)，也是上海郊區(qū)市場(chǎng)政策寬松基調(diào)的延續(xù)。而且，本次新政是針對(duì)“非滬籍單身”人才購(gòu)房限制的放松，有利于促進(jìn)部分合理住房需求的釋放，利好區(qū)域去庫(kù)存、提振樓市活躍度，同時(shí)也有利于加強(qiáng)上海外圍城區(qū)的人才吸附能力。此外，兩大新城緊密發(fā)布新政，所傳遞出的積極信號(hào)也相對(duì)更為強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)市場(chǎng)短期迅速升溫。不過(guò)，也需要注意的是，由于政策松綁主要針對(duì)人才群體，且需要進(jìn)行人才認(rèn)定，仍具有一定的約束力。
從市場(chǎng)情況來(lái)看，此次奉賢與青浦新城松綁人才限購(gòu)政策與市場(chǎng)供需不無(wú)關(guān)系。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，青浦新城2023年新房成交面積同比下降10.9%，出清周期在14個(gè)月，奉賢新城2023年新房成交面積同比下降24.3%，出清周期在7.4個(gè)月。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，人才安居政策有利于促進(jìn)各類(lèi)人才流入，提速新城發(fā)展，將在一定程度上對(duì)剛需和改善性住房需求釋放起到促進(jìn)作用，對(duì)市場(chǎng)情緒將帶來(lái)積極引導(dǎo)。
已有單身人才至售樓處咨詢(xún)，二手房線上咨詢(xún)量明顯
從政策的市場(chǎng)反饋來(lái)看，新政落地的首個(gè)周末，已有單身人才前往售樓處咨詢(xún)了解。
1月14日，澎湃新聞走訪了位于奉賢新城核心區(qū)域的新房項(xiàng)目，多個(gè)銷(xiāo)售人員表示已有接待單身人才咨詢(xún)。
位于奉賢新城核心區(qū)域的上江南璟薈名庭項(xiàng)目第二批次房源于1月14日中午12時(shí)結(jié)束為期四天半的認(rèn)籌。
澎湃新聞在售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到，14日當(dāng)天認(rèn)購(gòu)結(jié)束后仍有多組客戶(hù)前來(lái)了解項(xiàng)目。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，上江南璟薈名庭項(xiàng)目二批次的認(rèn)購(gòu)時(shí)間為1月10日9時(shí)至1月14日12時(shí)，13日（周六）一天項(xiàng)目到訪量近百組。同時(shí)，銷(xiāo)售人員介紹，“一批次剩余房源續(xù)銷(xiāo)熱度持續(xù)，近4天成交7套”。
上江南璟薈名庭營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目售樓處于去年9月底開(kāi)放，國(guó)慶加中秋假期項(xiàng)目來(lái)訪量近3000組。此次，二批次加推379套房源，在目前市場(chǎng)環(huán)境下認(rèn)購(gòu)情況表現(xiàn)平穩(wěn)。
對(duì)于此次落地的奉賢人才安居政策，上述負(fù)責(zé)人表示，新政落地后確實(shí)有區(qū)域內(nèi)工作的人才來(lái)項(xiàng)目咨詢(xún)，對(duì)于新政的后續(xù)落地，我們也會(huì)走訪東方美谷、數(shù)字江海等園區(qū)中的一些企業(yè)，去進(jìn)一步宣傳政策，讓更多符合條件的人才去了解。
上述負(fù)責(zé)人提到，“對(duì)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售而言，后續(xù)還是要看二手房市場(chǎng)的流通情況，從我們項(xiàng)目而言，由于客群比較聚焦奉賢本地客戶(hù)，因此一部分置換客戶(hù)的購(gòu)房周期相對(duì)較長(zhǎng)。不過(guò)，在政府部門(mén)利好政策的不斷疊加下，有利于提振市場(chǎng)信心，一二手市場(chǎng)的購(gòu)房鏈條也會(huì)更加通暢，相信市場(chǎng)也會(huì)逐步回暖�！�
位于奉賢新城核心區(qū)域的另一個(gè)項(xiàng)目是中建御璟園，與上江南璟薈名庭項(xiàng)目第二批次房源同一認(rèn)購(gòu)時(shí)間。
據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目產(chǎn)品包括小高層、洋房、疊墅、聯(lián)排，面積段涵蓋約99-230平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，首期開(kāi)盤(pán)238套房源，后續(xù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)還會(huì)分兩個(gè)批次入市。
該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，首期認(rèn)購(gòu)情況在預(yù)期內(nèi)，從購(gòu)房客群來(lái)說(shuō)，以地緣客戶(hù)居多，奉賢當(dāng)?shù)氐目蛻?hù)偏向于改善需求，追求面積大、位置好、環(huán)境好的項(xiàng)目。
1月14日上午，是該項(xiàng)目集中認(rèn)購(gòu)的最后半天，澎湃新聞在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，依然有不少客戶(hù)前來(lái)看房咨詢(xún)。
對(duì)于奉賢的人才購(gòu)房新政，上述銷(xiāo)售人員表示，由于新政落地后，恰逢周末，因此項(xiàng)目售樓處確實(shí)有人才客戶(hù)到訪和咨詢(xún)，預(yù)計(jì)政策的發(fā)酵還需要一定的時(shí)間，加之已臨近過(guò)年，政策的有效釋放可能還需觀察春節(jié)后的三四月份的市場(chǎng)表現(xiàn)。
從購(gòu)房需求來(lái)看，改善和剛需客戶(hù)受市場(chǎng)及政策變化影響較小。奉賢南橋被譽(yù)為奉賢人心目中的“宇宙中心”，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，有奉賢本地的客戶(hù)接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，“政策對(duì)我們的影響較小，南橋的房子我們都想買(mǎi)的，這次來(lái)看房也是為了改善，買(mǎi)大一點(diǎn)，御璟園和上江南一起認(rèn)購(gòu)，比較糾結(jié)�！�
從二手房市場(chǎng)而言，新政的市場(chǎng)效果更為明顯。青浦新城太平洋房屋區(qū)域經(jīng)理張經(jīng)理對(duì)澎湃新聞表示，“政策落地后，周末兩天接待線上、線下的一些人才客戶(hù)咨詢(xún)較多。以太平洋房屋的兩家門(mén)店數(shù)據(jù)為例，周末兩天接到了20多個(gè)相關(guān)咨詢(xún)，客戶(hù)以本科學(xué)歷居多，同時(shí)滿(mǎn)足3年社保，并在青浦上班，所在的企業(yè)也比較好。我們接待的20多個(gè)客戶(hù)中，成功邀約可以出來(lái)看房的客戶(hù)有5個(gè)，正在持續(xù)和客戶(hù)溝通中。”
據(jù)上述經(jīng)理介紹，政策的持續(xù)落地也增加了市場(chǎng)的購(gòu)房信心�！敖裉欤�1月14日）我們門(mén)店成交了2套房源，原來(lái)客戶(hù)入市信心還是有所不足，但在政策持續(xù)落地后，客戶(hù)認(rèn)為官方穩(wěn)房?jī)r(jià)的決心明顯。因此，雖然此次人才政策未對(duì)其購(gòu)房有直接影響，一系列政策疊加后，激發(fā)起了這部分剛需客戶(hù)的入市信心�！�
新政有望在今年三四月份持續(xù)發(fā)力
相較于奉賢和青浦，金山區(qū)于去年10月就已出臺(tái)人才安居政策。
按照政策，在金山重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)（包括金山濱海城區(qū)、高新社區(qū)、亭楓社區(qū)部分區(qū)域共計(jì)36.2平方公里的范圍內(nèi)），實(shí)施差異化的限購(gòu)政策。
文件提出，結(jié)合城鎮(zhèn)布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和轉(zhuǎn)型需求，劃定重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房政策實(shí)施范圍。經(jīng)區(qū)人才管理部門(mén)認(rèn)定，同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件之一以及工作年限條件的非本市戶(hù)籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅3年及以上、且在本市無(wú)住房的，可購(gòu)買(mǎi)1套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。
金山區(qū)的政策落地效果也給到奉賢與青浦新城一定的參考。
從澎湃新聞的走訪來(lái)看，目前，金山區(qū)多個(gè)新房項(xiàng)目正在持續(xù)銷(xiāo)售。多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，去年12月中旬，上海調(diào)整多項(xiàng)樓市政策，對(duì)項(xiàng)目去化有一定的刺激作用，特別是去年12月下旬，售樓處日均到訪量相較新政前有所提升，對(duì)市場(chǎng)信心和成交提振明顯，不過(guò)1月之后市場(chǎng)逐步回歸平穩(wěn)。
位于金山亭林板塊的一新房項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目售樓處于今年1月初正式開(kāi)放，售樓處日均到訪量穩(wěn)定，項(xiàng)目將于今年3月左右開(kāi)盤(pán)，目前意向客戶(hù)近60組。
對(duì)于人才安居政策，熟悉金山區(qū)域的業(yè)內(nèi)人士指出，金山是相對(duì)比較封閉的市場(chǎng)，對(duì)比奉賢和松江，金山的新房?jī)r(jià)格門(mén)檻較低，因此更多是靠外區(qū)客戶(hù)導(dǎo)入。人才政策對(duì)符合條件的人才降低了購(gòu)房門(mén)檻，但對(duì)外區(qū)工作的購(gòu)房需求尚未涉及�！皩�(duì)區(qū)域內(nèi)的人才客戶(hù)而言，前期是由符合條件的企業(yè)向政府部門(mén)申請(qǐng)白名單，再由符合個(gè)人條件的客戶(hù)獲得購(gòu)房資格，因此政策實(shí)際落地需要一定的時(shí)間。同時(shí)，單身購(gòu)房客戶(hù)與成熟家庭客戶(hù)不同，成熟家庭客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)和政策的了解已經(jīng)有一定的周期，但對(duì)單身客戶(hù)而言，政策出臺(tái)后是從零開(kāi)始了解居住型產(chǎn)品的，通常來(lái)看，從政策出臺(tái)到對(duì)市場(chǎng)的影響，往往需要3個(gè)月至半年左右的時(shí)間，金山的人才政策出臺(tái)后，售樓處的接訪量確實(shí)有，而原來(lái)是不會(huì)有單身購(gòu)房者來(lái)咨詢(xún)的�？偟膩�(lái)說(shuō)，政策在春節(jié)前釋放也為年后的樓市回穩(wěn)做鋪墊，新政有望在今年三四月份持續(xù)發(fā)力�！�
可以看到，作為一線城市，上海自2023年9月初以來(lái)逐步調(diào)整了樓市政策。
2023年9月1日，上海宣布全面執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，政策內(nèi)容主要為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
新政出臺(tái)后，賣(mài)一買(mǎi)一的貸款客戶(hù)及本地?zé)o房或外地有過(guò)貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購(gòu)房，購(gòu)房成本明顯降低。
2023年12月14日，上海再度官宣兩項(xiàng)樓市政策，包括優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整后，普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)、首套房首付比例下降至最低三成，同時(shí)，首套、二套房利率全線下降。
在人才安居方面，臨港新片區(qū)、金山、奉賢、青浦也已有條件地放開(kāi)外地單身限購(gòu)。
關(guān)榮雪認(rèn)為，從政策傳遞的導(dǎo)向來(lái)看，出于盤(pán)活遠(yuǎn)郊區(qū)、減輕中心城區(qū)負(fù)荷等方面考慮，五大新城（臨港新片區(qū)及南匯新城、嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城）是上海落實(shí)分區(qū)的差異化調(diào)控調(diào)整的優(yōu)選，截至目前，僅剩嘉定、松江的購(gòu)房政策未作調(diào)整，預(yù)計(jì)接下來(lái)也會(huì)跟進(jìn)。同時(shí)，從上海各區(qū)映射到全國(guó)各地來(lái)看，降低限購(gòu)門(mén)檻、甚至局部取消限購(gòu)，是當(dāng)下樓市調(diào)控政策的重點(diǎn)趨勢(shì)之一。
