近日，第一太平戴維斯在滬召開2023第四季度房地產(chǎn)市場回顧及展望媒體會。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管、高級董事簡可就房地產(chǎn)市場前景發(fā)展表示：
“雖然增長前景或仍受限，但與去年相比，未來走向確定性有所提升。政府有望加大支持力度營造更穩(wěn)定的環(huán)境，公司和個人能夠更好地進行規(guī)劃，并對地產(chǎn)需求做出明智決策。值得注意的是，新興領(lǐng)域、工業(yè)園區(qū)和長租公寓等關(guān)鍵領(lǐng)域正獲得政府支持投資并得到發(fā)展。擁有強勁基本需求的酒店和零售市場已從低谷中回升，且吸引新運營商入局。”
上海甲級寫字樓市場：業(yè)主應(yīng)與租戶“雙向奔赴”
- 四季度，上海甲級寫字樓市場迎來五個新項目入市，共計42.4萬平方米供應(yīng)。至此，全年總供應(yīng)量約187萬平方米，截至2023年末，全市甲級寫字樓總存量為1,836萬平方米。
- 受到新增供應(yīng)影響，外加新項目去化仍需時間，迫使全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.2個百分點，至20.3%，同比上升4.6個百分點。其中，花木和真如板塊因年內(nèi)大體量供應(yīng)使得空置率較去年同期有明顯上升，漲幅分別為25.6個百分點、30.7個百分點。
- 四季度全市甲級寫字樓市場錄得5.7萬平方米凈吸納量，全年凈吸納量共計64.3萬平方米，與2020年水平相當(dāng)。除開自用的貢獻因素，吸納表現(xiàn)最為強勁的是北站（14.2萬平方米）、真如（7.9萬平方米）、北外灘（7.7萬）板塊。
- 四季度，全市甲級寫字樓租金環(huán)比下調(diào)2.1%，至每平方米每天人民幣6.7元。全年跌幅為5.0%，中央商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)跌幅分別為4.6%、5.2%和5.0%。
- 四季度專業(yè)服務(wù)和金融類公司在辦公租賃活動中依舊表現(xiàn)活躍，體現(xiàn)了傳統(tǒng)行業(yè)的韌性。在整體新增需求有限的情況下，預(yù)計明年傳統(tǒng)行業(yè)仍然會是支撐辦公需求的主要來源。
- 較以往提前3-6個月開始同樓內(nèi)租戶洽談續(xù)租事宜，當(dāng)前對于租戶流失的擔(dān)憂使得一些業(yè)主提前半年以上啟動洽談，商務(wù)條件方面也更顯誠意。若干續(xù)租個案的續(xù)租價格較上一輪合同期下降了30%。
展望
- 2024年計劃將有22個項目合計約190萬平方米新供應(yīng)，如能按期交付。以目前租賃情緒疲軟、成交周期拉長的情況來看，2024年全市出租率和租金將繼續(xù)承壓。來年底全市甲級寫字樓存量將突破2,000萬平方米。
- 盡管2023年已經(jīng)出臺一些經(jīng)濟刺激舉措，但對整體商務(wù)信心和活力的提振成效有限，如明年能夠出臺更大力度和更多新興產(chǎn)業(yè)特別是針對中小微企業(yè)的扶持政策，將帶動企業(yè)信心顯著提振。
- 2024年辦公市場仍充滿挑戰(zhàn)，考慮到租戶市場仍將延續(xù)未來一段時間，業(yè)主應(yīng)與租戶“雙向奔赴”，更好地滿足并激發(fā)租戶的降本置換/擴租需求。同時在能力/成本可控范圍提供增值服務(wù)，更靈活的商務(wù)條款。
上海零售市場：松弛感+悅己成為消費新方向
- 2023年1-11月，上海零售總額同比增長12.9%，批發(fā)零售業(yè)與住宿餐飲業(yè)分別累計同比上漲11.4%和32.5%。
-2023年上海市區(qū)全年新增供應(yīng)約54.9萬平方米，共迎來七個項目開業(yè)。
- 上海城區(qū)零售市場2023年第四季度上海零售市場城區(qū)內(nèi)有兩個購物中心開業(yè)，共25.0萬平方米新增供應(yīng)。新開項目包括帶來15萬平方米新增供應(yīng)、位于真如商圈的環(huán)宇城Max，以及改造完成重新入市的百聯(lián)西郊購物中心。
- 年末節(jié)日及促銷活動頻繁，客流增長顯著，消費旺季各品牌擴張需求旺盛，第四季度全市約3/4的商圈入駐率均有提升。
- 全市購物中心空置率環(huán)比下降0.8個百分點至11.5%，較去年同期下降0.9個百分點。其中核心商圈環(huán)比下降0.9個百分點至9.3%，非核心商圈購物中心空置率下降0.7個百分點至12.1%。
- 全市購物中心首層平均租金環(huán)比微降0.1%，為每平方米每天人民幣25.8元，較去年同期下降0.4%；其中核心商圈首層租金環(huán)比持平，而非核心商圈存量及新項目以更多租金優(yōu)惠吸引租戶入駐，環(huán)比下降0.1%。
- 休閑餐飲、個人護理、家居及生活方式子品類為年內(nèi)租戶整體占比增長最為顯著的三個業(yè)態(tài)。此外，香氛、運動戶外、細分運動品牌炙手可熱，其所帶來的社群文化營造帶動線下門店擴張。
- 四季度內(nèi)家居潮玩及一些頗具地域特色的云貴瓊餐飲細分主題餐飲擴張明顯，體現(xiàn)了當(dāng)代青年對松弛感及慢生活文化背景下生活方式的追求。
展望
2024年上海零售市場預(yù)計將迎來十個項目，約93.7萬平方米新增供應(yīng)入市，不同類型及體量的項目將帶來愈加多樣化的市場表現(xiàn)，加之眾多小而美的非標項目亦備受消費者青睞，將在零售市場融合更多可能性。
上海物流市場：寶山、奉賢子市場迎來新增供應(yīng)
- 2023年第四季度，上海非保稅高標倉市場下行趨勢有所減緩。季度內(nèi)錄得兩個新增項目，分別位于寶山、奉賢子市場，共計約14.5萬平方米�；仡櫲辏虾Ｊ行略鲰椖恐饕挥谇嗥�、金山子市場，占2023年市場新增的近70%。新增供應(yīng)也將全市非保稅高標倉存量推升至745.8萬平方米。
- 值得關(guān)注的是，受年末電商旺季及促消費增長的政策影響，本季度倉儲租賃活動穩(wěn)健復(fù)蘇。凈吸納回升至今年內(nèi)最好水平，相比去年同期也有大幅度提升，約達12.1萬平方米。其中，金山、松江等多個子市場見證了凈吸納量由負轉(zhuǎn)正。
- 本季度，空置率結(jié)束了連續(xù)多個季度的上行，保持在16.3%，與上季度持平。
- 租金表現(xiàn)方面，繼上季度跌破每平方米每月50元后持續(xù)承壓下行，錄得人民幣每平方米每月49.4元，租金指數(shù)同比下降0.4個百分點。
- 經(jīng)濟疲軟下，上海消費品市場在低基數(shù)效應(yīng)及促消費活動等綜合影響下不斷釋放動能，1-11月上海社會消費品零售總額同比增長12.9%。隨著租金下調(diào)，一些價格敏感型客戶選擇留在上海市場進行租賃。
展望
- 2024年預(yù)計仍會維持較穩(wěn)定的新增供應(yīng)，未來六個月預(yù)計有超過170萬平方米新增入市，其中也不乏一些來自頭部開發(fā)商的大型項目，屆時也將推升相應(yīng)子市場的空置水平，而體量較大的項目也需要一定時間進行去化。
- 資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟宗旨下，倉儲物流REITs的發(fā)展仍受到政府及相關(guān)部門的支持。隨著三支倉儲物流REITs于2023年底正式獲交易所受理，位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市核心群的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)仍將持續(xù)投資者的關(guān)注。
上海投資市場：交易情緒有所回升
- 四季度上海大宗投資市場錄得21宗成交，合計成交金額162.9億元人民幣，成交金額環(huán)比上升135%。
- 隨著越來越多的開發(fā)商將更多的資產(chǎn)投放市場，價格經(jīng)歷不斷調(diào)整，險資和資金充裕的企業(yè)買家紛紛尋求收購機會，投資市場的情緒在2023年第四季度略有回升。
- 得益于旅游的復(fù)蘇及消費者支出的恢復(fù)，零售及酒店資產(chǎn)的收購情緒大幅提升。2023年4季度共錄得5宗酒店資產(chǎn)大宗交易，大部分為豪華型酒店。
- 繼今年3月REITs試點擴容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，首批四單零售REITs已于四季度先后正式獲得批復(fù)。不斷增加的退出/流動性和更高的定價透明度吸引了投資者，尤其是險資、政府平臺和Pre-REITs基金。
- 盡管2023年下半年寫字樓投資活動有所增加，但由于租賃需求疲軟，機構(gòu)和基金投資者在調(diào)配資金時繼續(xù)表現(xiàn)出謹慎態(tài)度。
- 由于利潤率受到擠壓，第三方物流公司對租金更加敏感。再加上2024年計劃的大量供應(yīng)，投資者對該行業(yè)的情緒有所降溫，比過去更加謹慎。
展望
- 2023年年底，制造業(yè)和貿(mào)易在一定程度上趨于穩(wěn)定，而消費和固定資產(chǎn)投資則繼續(xù)低迷。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境進一步穩(wěn)定和租賃情緒回暖之前，機構(gòu)投資者的投資活動將保持謹慎。
- 盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣程度持續(xù)低迷，但在有限有形資產(chǎn)的范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)仍然是長期投資者進行資產(chǎn)配置的重要資產(chǎn)類別。同時，直到價格觸底、基金重新進入市場前，自用買家在投資市場中將依舊保持著主導(dǎo)地位，尤其是在辦公樓領(lǐng)域。
上海住宅銷售市場：政策放松提升置換買家信心
一手商品住宅市場
- 2023年第四季度，上海新建商品住房新增供應(yīng)324.8萬平方米，環(huán)比上漲39.0%，同比下滑22.5%。
- 第四季度，上海成交一手商品住宅約198.2萬平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比下跌24.7%。
- 一手商品住宅成交價格同比上漲5.2%，達到人民幣每平方米68,983元，環(huán)比下跌1.9%。
一手高端公寓市場
- 第四季度，上海一手高端公寓市場迎來百合漫庭及縵云嘉苑兩個項目共514套供應(yīng)入市。
- 一手高端公寓成交量共計約47,676平方米，環(huán)比下跌57.7%，同比下跌22.4%。
- 一手高端公寓價格指數(shù)環(huán)比微跌1.17%，同比持平，平均成交價格達到人民幣每平方米122,927元。
住宅用地市場
- 季度內(nèi)的第三、第四批次土地拍賣分別于10月及12月進行。第三批次共17幅涉宅用地拍賣，建筑面積約269.8萬平方米，拍得總價675.7億，平均樓板價為25,000元。關(guān)注度較高的包括建筑面積為67.32萬平方米的徐匯龍華地塊，最終以240.16億的底價成交。
- 第四批次土拍同樣分為兩個小批次進行。12幅涉宅用地最終以362億元的總價成交，建筑面積157.7萬平方米，平均成交樓板價22,960元。市區(qū)內(nèi)徐匯、普陀、楊浦均有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。
展望
上海迎來2024年第一批次新房入市，22個項目共4335套住宅，規(guī)模雖較小，但含有高端公寓項目供應(yīng)。
自2023年下半年以來，上海住宅銷售市場降溫，買家觀望情緒較重，年底的降首付、降利息等舉措仍是力度較大的刺激，結(jié)合普通住宅標準調(diào)整，預(yù)計為改善型買家留出更多空間。
政策傳導(dǎo)還需要一段時間，但隨著經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，上海仍將持續(xù)吸引人才為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力。
上海住宅租賃市場：品質(zhì)型租賃住房供應(yīng)端增加
- 第四季度上海服務(wù)式公寓市場迎來三個新項目入市，共計648套新增供應(yīng)。新開業(yè)項目包括盛捷星河灣星邸服務(wù)公寓（二批次410套），徐匯西岸中環(huán)匯及嘉伯瑞健康服務(wù)公寓。
- 四季度，位于陸家嘴江畔的鵬利海景壹號在2023年9月易主后引入“鶯栩閣”品牌，結(jié)束了長達15年輝盛集團的品牌管理。
- 由于潛在購房者持觀望態(tài)度，住宅銷售市場的疲軟支撐了租賃市場的需求。作為一種靈活的租賃方式，服務(wù)式公寓越來越受歡迎。
- 2023年第四季度，全市服務(wù)式公寓空置率環(huán)比上漲0.6個百分點至19.3%，同比下降4.1個百分點。盡管受新增供應(yīng)出租率影響整體空置率有所上調(diào)，但眾多板塊存量項目的入駐率均有所改善。
- 2023年第四季度服務(wù)式公寓租金環(huán)比上漲0.6%，達到平均每月每平方米人民幣270.6元。
- 優(yōu)質(zhì)長租公寓市場需求回暖，空置率下降3.2個百分點至17.7%。租金環(huán)比微幅上漲0.2%，平均達到每月每平方米180.3元。
展望
- 2023年，隨著更多投資者和運營商進入上海服務(wù)公寓市場，供應(yīng)量達到十年來的最高水平。運營商需要密切關(guān)注租戶情況正在發(fā)生的巨大變化，并做出相應(yīng)調(diào)整，以確保在充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境中不被淘汰。
