在一系列政策的提振下，2023年上海樓市以“翹尾”收官。2023年12月，上海新房成交套數(shù)環(huán)比增長27%；二手房成交量再回榮枯線以上。
二手房成交量重回榮枯線以上
1月8日，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2023年12月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比增長9%，同比增長23%；成交金額546億元，環(huán)比增長16%，同比增長26%，成交均價(jià)42634元/平方米，環(huán)比增長5%，同比增長2%。
上海二手房單月成交套數(shù)及增速
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，在一系列政策的提振下，去年12月，上海二手房成交量再回榮枯線以上。從成交價(jià)格來看，雖然該月均價(jià)環(huán)比增長5%，但主要是成交結(jié)構(gòu)變化所致，新政激發(fā)了部分剛改、改善群體入市，所以中環(huán)以內(nèi)成交占比增加，90平方米以上、400萬元以上成交占比顯著增加。但從鏈家門店的成交以及掛牌價(jià)格來看，隨著成交量的高位回落，價(jià)格仍呈現(xiàn)下行態(tài)勢。所以新政的出臺改善了觀望的情緒、活躍了樓市的成交，但市場依然理性，價(jià)格未出現(xiàn)過熱的跡象。
綜合全年數(shù)據(jù)看，2023年，上海全市二手房累計(jì)成交金額6055億元，同比增長16%，成交套數(shù)18.01萬套，同比增長13%。
上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，上海樓市成交呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢，下半年成交量較為低迷，但依然保持了一定的韌性。此外，在政策的持續(xù)促進(jìn)下，月均成交基本保持在1.4萬套左右，雖較前兩年高位回落，但仍有一定的活躍度。
楊雨蕾認(rèn)為，二手房價(jià)格仍在持續(xù)調(diào)整的過程中，逐步回歸理性，疊加政策的進(jìn)一步優(yōu)化，有望在今年吸引更多剛需和改善群體入市，促進(jìn)市場的良性運(yùn)行。
根據(jù)鏈家近幾周的帶看量數(shù)據(jù)來看，周度帶看量保持穩(wěn)健，市場需求依然比較充分，但并未在新政影響下出現(xiàn)大幅波動(dòng)。周度成交較新政前有所增長，但周環(huán)比的增速有所收窄，同樣說明當(dāng)下市場較為理性。
可以看到，作為一線城市，上海自2023年9月初以來逐步調(diào)整了樓市政策。
2023年9月1日，上海宣布全面執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，政策內(nèi)容主要為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
新政出臺后，賣一買一的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購房，購房成本明顯降低。
2023年12月14日，上海再度官宣兩項(xiàng)樓市政策，包括優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整后，普通住房標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)、首套房首付比例下降至最低三成，同時(shí)，首套、二套房利率全線下降。
從市場反響來看，新政對市場提振效果明顯，多家中介門店的咨詢量及帶看量在新政落地后有所提升，同時(shí)，由于普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整可減免一大筆稅收，加速了客戶簽約決策。
全年新房成交較為穩(wěn)健，成交套數(shù)同比降一成
從新房市場來說，在樓市政策疊加年末供應(yīng)量增加背景下，2023年12月，上海新房成交套數(shù)環(huán)比增長27%，全年共計(jì)成交約8萬套新建商品房；從成交面積而言，當(dāng)月上海新建商品住宅成交78.3萬平方米，成為2023年下半年成交面積最高的一個(gè)月。
上海新房單月成交套數(shù)及增速
根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2023年12月份，上海全市共成交新建商品房6708套，環(huán)比增長27%。另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月上海新建商品住宅成交面積78.3萬平方米，環(huán)比增加48.5%，這一數(shù)據(jù)為2023年下半年成交最高的一個(gè)月。
澎湃新聞在去年12月新政落地后的實(shí)地探訪中也發(fā)現(xiàn)，部分新房銷售受新政影響明顯，客戶到訪量和成交量均較政策前有明顯改善。
綜合2023年全年數(shù)據(jù)，上海新房累計(jì)成交金額6050億元，成交套數(shù)79742套，同比下降11%；套均總價(jià)759萬元/套，同比增長4%，成交均價(jià)68039元/平方米，同比增長3%。
業(yè)內(nèi)人士指出，從全年成交數(shù)據(jù)來看，上海2023年新房成交套數(shù)同比減少一成，成交均價(jià)同比上漲3%，新房還是處于比較穩(wěn)健的狀態(tài)。
分環(huán)線來看，2023年，外郊環(huán)間成交占比52%，較去年增加了4個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)以外減少了7個(gè)百分點(diǎn)。從均價(jià)來看，2023年，內(nèi)環(huán)以內(nèi)均價(jià)同比下跌，其余環(huán)線上漲。
分區(qū)域來看，2023年，累計(jì)成交TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、嘉定和青浦。成交同比增長顯著的區(qū)域?yàn)槠胀�、嘉定和徐匯。從均價(jià)來看，浦東、金山和奉賢的均價(jià)增長較高。
從2023年的成交結(jié)構(gòu)來看，樓市新政激發(fā)了部分剛改、改善群體入市。根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，90-110平方米的占比增加較為顯著，占比達(dá)到60%，較2022年增加了9個(gè)百分點(diǎn)。70-90平方米的占比下降，占比11%，較2022年減少了6個(gè)百分點(diǎn)。110-140平方米的占比下降，占比13%，較去年減少了4個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來看，400萬-600萬元的占比增加較為顯著，占比31%，較2022年增加了5個(gè)百分點(diǎn)；400萬元以下的占比下降。
展望2024年，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，新房市場應(yīng)該會(huì)延續(xù)相對來說比較穩(wěn)健的走勢，價(jià)格會(huì)延續(xù)小幅上漲的趨勢。二手房方面，今年上半年依舊面臨著一定的壓力，因?yàn)槭袌錾系慕灰浊榫w還沒有回歸，市場交易活躍度還是比較弱。不過，對于2024年3月、4月的小陽春市場還是值得期待，畢竟2023年12月中旬出臺了相關(guān)的樓市利好政策。目前來看，短期內(nèi)有一定的交易情緒的釋放。在這樣的背景下，2024年的市場，尤其是二手房市場，大家應(yīng)該把心態(tài)放平穩(wěn)，給市場更多的時(shí)間去調(diào)整。
