市場弱修復格局下，城市之間分化加劇。
政策對成交的提振作用在邊際遞減，樓市深度調整還將延續(xù)。
過去一年各城市走勢大致可以分為四類，第一類是在政策利好支持下市場維持平穩(wěn)并表現(xiàn)出一定熱度的城市；第二類是典型“以價換量”的城市，新房市場緩慢復蘇；第三類城市依托改善需求驅動，迎來一波改善去化；第四類是大部分仍在筑底的三四線城市，僅內需型城市容量能保持穩(wěn)定。
在市場筑底、各城市走勢分化的情況下，這些城市仍然可以尋找到結構性機會。
從2023年全國重點城市項目開盤平均去化率變動情況看，北京、上海、杭州、成都、西安去化率超55%。
北京項目開盤平均去化率最高，達到了71%。上海排在第二位，項目開盤平均去化率為62%，成都第三，項目開盤平均去化率也達到了60%。杭州和西安緊隨其后，項目開盤平均去化率分別為59%、58%。
從成交情況來看，北京、上海全年成交尚不及2022年，全年成交面積同比分別降3%和10%。四季度以來，在認房不認貸、限購局部松綁、降首付、降利率、調整普宅標準等利好新政加持下，北京、上海市場維持平穩(wěn)運行。
成都、杭州和西安憑借較大人口基數(shù)的自住需求支撐樓市短期熱度，全年累計同比持增，同比漲幅分別為3%、8%和18%，并成為2023年全國新房成交面積TOP3城市。
從城市走勢來看，重點城市項目開盤平均去化率均值為42%，最高去化率有71%，而最低去化率只有10%左右。
過去一年，“低價入市”成為提高項目去化水平的重要方式。
根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年四季度以來武漢、鄭州、天津、合肥等城市均出現(xiàn)以價換量的情況，新推出項目多低于備案價入市。
以武漢為例，自去年11月以來該城市出現(xiàn)了較多低價入市項目，其中多個項目降價幅度超過20%。根據(jù)監(jiān)測，武漢洪山城投聯(lián)投江南岸項目，降價前該項目均價基本維持在1.79萬元/平方米，降價后平均單價1.3萬元/平方米起，降幅達到25%。
另外，鄭州部分項目降價幅度最高也達到了15%。天津多個項目降價幅度也基本都在10%左右。
核心一二線城市松綁政策持續(xù)加碼，房企積極自救，開啟價格戰(zhàn)，帶動了一波成交熱潮，武漢、鄭州和天津最為典型。
這背后實際上反映出，“以價換量”城市中剛需購買力持續(xù)降級，二手房成交占比持增，新房市場緩慢復蘇，僅折扣力度較大的新房項目尚能走量。
從成交數(shù)據(jù)來看，在“以價換量”的情況下，武漢、鄭州和天津全年新建商品住宅成交面積均有所上漲，漲幅分別為1%、32%和22%。二手房市場增幅高于新房，三城二手房成交面積漲幅分別為36%、56%和30%。
實際上，這些城市在2022年比較困難，2023年通過“以價換量”實現(xiàn)較大增長。
2023年以來，整體樓市出現(xiàn)“脈沖式”復蘇行情，改善和高端項目“接棒”剛需，顯現(xiàn)出較強的韌性，蘇州、寧波、濟南、青島等核心二線城市均出現(xiàn)改善去化優(yōu)于剛需的特征。
具體來看，寧波2023年項目開盤平均去化率為45%，其中部分改善項目去化亮眼。比如去年6月成交均價在4萬元/平方米以上的雅戈爾·明湖懿秋苑、綠城東投·鳳鳴云翠府項目均實現(xiàn)了百分百去化，而剛需盤濱江天街江與城和海倫堡沁棲雅苑去化率不足10%。
在濟南也出現(xiàn)了“越貴越好賣”的情況，比如均價在3萬元/平方米以上的高端項目保利臻譽、保利瓏譽整體去化率保持在九成以上，而均價1萬元左右的多個項目去化率不足10%。
蘇州園區(qū)項目湖西觀云去化率也到了百分之百，均價不足2萬元/平方米的剛需盤去化則不到5%。
除了二線城市以外，部分三四線城市也出現(xiàn)“核心熱、外圍冷”“高端熱、改善冷”的特征�？偟膩砜�，在這些城市改善項目尚能走量，中心城區(qū)改善項目去化明顯優(yōu)于外圍剛需，成交將穩(wěn)步回調。
大部分弱二線及三四線城市市場繼續(xù)下行，不僅成交低迷，而且房價一降再降，處于探底階段。
但一些內需型強三線城市尚能維持市場熱度，整體好于外需型城市。
以珠三角城市惠州和汕頭兩個城市為例，惠州是典型的外需型城市，本地客戶相對較少，人均購房面積超10平方米，且承接了大部分深圳外溢的客戶群體，惠州的行情很容易受到政策調控的影響，市場壓力會大一些。相反，汕頭市場容量本來就不大，但因為以內生需求為主，市場相對更加穩(wěn)定一些。
從兩地歷年成交面積走勢也可以看出，惠州新房成交面積自2018年開始逐年走“下坡路”，由2018年1698萬平方米下降至2022年、2023年的500萬平方米左右。而汕頭自2018年商品住宅成交面積基本在300萬平方米上下。
同樣，長三角城市太倉毗鄰上海，上海剛需客戶外溢置業(yè)占比較多，投資屬性較為顯著，相比于內生型的長三角城市常熟，其行情更容易受到政策調控的影響。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年，太倉新建商品住宅成交面積達到高點，成交面積為232.41萬平方米，隨著投資退潮，2023年全年成交面積不足百萬平方米，較2022年下降五成，較2021年高點時下降六成。
而常熟則相對較為平穩(wěn)，2023年整體成交雖有所下滑，但降幅明顯小于太倉。
外需型城市投資退潮，購房需求回歸理性之后，若無顯著虹吸效應的城市短期需求面臨飽和，太倉、惠州等環(huán)核心城市或將面臨更長調整。
內生型三四線城市短期回調后仍存在結構性機會。
以常熟、汕頭為代表的內生型城市經濟基礎不弱，人口需求有支撐，整體成交規(guī)模相對穩(wěn)定，且多數(shù)內生型城市基本都處于平穩(wěn)期。
2024年，大多數(shù)城市仍然面臨較大壓力。
熱度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若無政策利好的持續(xù)加碼，成交或將面臨階段性瓶頸，穩(wěn)中有降。武漢、天津等已經歷過調整的城市將繼續(xù)“以價換量”低位回升，購房自住需求小幅修復。蘇州、寧波等改善驅動城市，核心區(qū)域供應稀缺板塊的推盤節(jié)奏將直接決定市場去化率月度波動情況。而對于大部分市場仍處低迷弱二線城市來說，或將面臨1-3年的低位盤整期，短期成交難見明顯起色。
三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經歷了這兩年的調整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，僅內需型強三線城市尚能維持市場熱度。
