2023年12月14日，上海調整優(yōu)化了房地產市場政策。此次上海優(yōu)化住房信貸政策和調整普通住房標準，降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民剛性和改善性住房需求，提高市場交易活躍度，進一步穩(wěn)定預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一、政策調整優(yōu)化具體內容
1、優(yōu)化住房信貸政策方面
一是降低首付款比例；二是降低利率下限；三是二套住房實施差異化政策。詳見下表：
表1：上海房貸“雙降”政策的前后對比
2、調整普通住房標準方面
一是優(yōu)化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建筑面積標準，從140平方米提高至144平方米。詳見下表：
表2：上海普通住房標準調整的前后對比
二、支持居民剛性和改善性住房需求
1、降低居民購房門檻。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。
2、減輕房貸利息負擔。房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。對于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負效應更明顯。
3、減少住房交易成本。普通住房標準關聯了優(yōu)惠的稅收政策，此次調整標準，以住房物理要素作為認定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準后如變?yōu)槠胀ㄗ》浚瑢⒚庹髟鲋刀悾ㄖ胺瞧胀ㄗ》堪床铑~征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。
4、促進區(qū)域職住平衡。此次在自貿區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個行政區(qū)，實施差異化住房信貸政策，即在此類區(qū)域購買二套住房，可以享受更低的首付比例和房貸利率，進一步降低了改善居住的成本。有利于支持推進“五個新城”和南北轉型重點區(qū)域的高質量發(fā)展，更好促進區(qū)域產城融合和職住平衡。
三、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展
1、政策力度符合預期，市場反饋積極向好。此次上海各項政策出臺，其力度符合市場預期，會帶來非常好的市場反饋。其中，房貸政策標準略高于央行此前規(guī)定的下限，總體上和幾個一線城市保持一致；普通住房標準的調整，也符合上海的實際。總體感覺，是基于支持居民剛性和改善性住房需求和當前市場情況，在政策上的優(yōu)化和調整。
2、進一步發(fā)揮降成本、穩(wěn)預期的作用。上海因城施策用好政策工具箱，精準施策，說明重視和支持合理住房消費需求的釋放。此次上海圍繞首付比例、房貸利率、普通住房標準等優(yōu)化政策，進一步降低了房貸成本和稅費負擔。此類政策出臺，有利于增強市場信心，對穩(wěn)定市場預期也將發(fā)揮積極作用。
3、更好促進上海房地產市場穩(wěn)中向好發(fā)展。今年9月初，上海調整優(yōu)化了“認房不認貸”政策，房地產市場總體平穩(wěn)運行。此次政策出臺，將進一步發(fā)揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產市場將呈現穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢。
