兩會上，房地產(chǎn)仍是熱點議題。從近期管理層部署和熱點樓市調(diào)控動向看，特別是從政府工作報告中，總理提出“分類調(diào)控、發(fā)展公租、提高貨幣化安置”來看，樓市政策“兩分法”越來越清晰:熱點城市“擠泡沫”、三四線城市“去庫存”，發(fā)揮穩(wěn)增長、防風險的重大作用，助推今年GDP6.5%左右的目標順利實現(xiàn)。當前，熱點城市房價開始回落，但就二手房價格看，1月有51個城市上漲，比上月增加5個。一線城市漲幅連續(xù)2個月擴大，房價上漲動力猶存。
分類調(diào)控，意味著熱點樓市繼續(xù)“擠泡沫”。從近期媒體報道和筆者走訪看，盡管熱點城市成交量下滑，房價基本穩(wěn)定并有回落趨勢，但持有多套房的投資需求未大面積退場，場外潛在資金也虎視眈眈。目前，很多投資性購房者仍通過寬松的市場融資，“以租養(yǎng)供”來騰挪或加杠桿。畢竟，2017年M2將增長12%左右，貨幣穩(wěn)健中性，融資暢通，利率較低，租金近年來明顯上漲，降價出售的“接盤需求”很龐大，接受預(yù)售管制的新盤(如上海嘉定)均獲得較高的開盤去化。甚至，很多機構(gòu)和個人投資者認為，樓市2－3年的“小周期”特征明顯，加上今年6.5%左右的GDP增長目標，下半年“穩(wěn)增長”壓力或增加，高壓的調(diào)控政策可能在今年10月松動。
因此，對于熱點樓市而言，盡管當前成交量跌去了40%左右，但價格依舊在歷史最高位僵持。當前熱點樓市“價滯量跌”的局面，意味著2015－2016年近一倍的房價大漲后，累積的泡沫風險并未得到有效釋放�？紤]到多數(shù)熱點城市近5年(2012－2016年)住宅用地供應(yīng)下滑30%左右，給市場增加了未來房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。同時，盡管熱點樓市量價受到抑制，但需求外溢非常明顯。去年以來，三四線樓市回升明顯，大城市衛(wèi)星城量價回升幅度超過熱點城市。
短期內(nèi)，人口向大城市遷徙，公共服務(wù)集中于熱點城市的趨勢難改。今年，樓市長效機制建設(shè)有兩個重點，租售并舉和都市圈建設(shè)。租售并舉“落地”，需公共服務(wù)改革(租房可享受公共服務(wù))、消費觀念培育，這在中長期內(nèi)才能見效。兩會政府工作報告提出了發(fā)展公租。壯大公租是規(guī)�；赓U的生力軍，符合新市民“以租為主”和“先租后買”的消費現(xiàn)狀，助推新市民“扎根”城市，夯實租售并舉。
都市圈建設(shè)或是分類調(diào)控的切入點，既能通過疏導(dǎo)需求抑制熱點樓市泡沫，也能通過激活三四線樓市，對沖因熱點樓市下滑沖擊投資和消費，影響今年增長和就業(yè)目標，還能避免過去三四線樓市因刺激而導(dǎo)致供應(yīng)過剩，徒增“去庫存”壓力。目前，三大都市圈已規(guī)劃密集的交通路網(wǎng)，部分軌交線路如上海到昆山、深圳到東莞、北京到燕郊已開工或運營。加上銀監(jiān)會強調(diào)房貸支持合理需求，貨幣化安置再次被強調(diào)，都市圈疏導(dǎo)需求的時代來臨。
2016年，北上廣深及周邊形成了我國樓市四大“主力區(qū)域”，分別是深莞惠、廣佛、環(huán)上海、環(huán)北京，四大區(qū)域年度成交金額均在5000億元左右，合計占全國20%的份額。2015－2016年，熱點城市房價暴漲，一線與三四線城市房價比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市需求被迫溢出。軌道交通延伸，形成以大城市為核心的“1小時生活圈”，大城市購房需求實現(xiàn)的半徑向外延伸。同時，高成本倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，比如在深圳，華為、中興、比亞迪和騰訊等紛紛將生產(chǎn)環(huán)節(jié)遷往東莞和惠州；2014年上升為國家戰(zhàn)略后，京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和重構(gòu)的速度更加快。
當都市圈內(nèi)人口和產(chǎn)業(yè)重構(gòu)以后，公共配套也會因需求增長而相繼到位。這樣，都市圈內(nèi)三四線城市住房對核心城市住房的替代效應(yīng)顯現(xiàn)，大城市樓市邊界大大拓展。一方面，部分購房需求自然跟著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一方面，“1小時生活圈”成為現(xiàn)實后，借助于密集的軌道交通，高度集中在大城市的需求會向外疏導(dǎo)，類似于“東京＋7個副都心”、“紐約＋新澤西”、“首爾＋仁川和京畿道”等國際大都市通行的“中心城市＋衛(wèi)星城”模式就建立起來了。2016年底以來，都市圈內(nèi)三四線城市土地市場繁榮，顯示大城市與周邊土地市場開始接軌。未來，隨著軌道交通和公共服務(wù)相繼投入，大城市購房需求將向外轉(zhuǎn)移，相比現(xiàn)階段行政干預(yù)，這一過程才能讓泡沫風險漸進釋放，也有利于樓市中長期穩(wěn)定。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜房網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
