據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2023年10月上海二手住宅成交1.33萬(wàn)套,環(huán)比減少13.12%,同比減少19.22%。
圖:上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理
掛牌高位運(yùn)行 成交平淡無奇
從二手住宅掛牌來看,10月仍屬于高位運(yùn)行。節(jié)奏上,月初因?yàn)榧倨谝蛩?周度新增掛牌未超過萬(wàn)套。此后隨著假期因素消除,新增掛牌恢復(fù)到1萬(wàn)套/周以上,最高一周達(dá)到1.28萬(wàn)套,這一增速和今年2、3月份季度活躍時(shí)期相當(dāng)。二手房?jī)r(jià)格尚未有明確止跌信號(hào),市場(chǎng)預(yù)期不強(qiáng),不少房東也急于出售,既有減少損失的想法,也有“賣舊打新”意圖。
成交方面,從空間分布上大浦東占絕對(duì)優(yōu)勢(shì),全區(qū)成交超過2600套。排在其后的是寶山區(qū),成交1366套。排名第三是閔行區(qū),成交1287套。其他區(qū)成交均在千套以內(nèi),尤其是嘉定和松江,既是新房成交活躍區(qū)也是二手住宅市場(chǎng)交易活躍區(qū),畢竟區(qū)域內(nèi)有動(dòng)遷配套房也有不少商品房,從存量的角度來看,市場(chǎng)選擇面相當(dāng)廣,但是從實(shí)際成交來看,并沒有發(fā)揮出應(yīng)該有的水平。從交易活躍的板塊來看,嘉定主城區(qū)、南橋新城、周康等等都在板塊交易套數(shù)前十內(nèi),熱點(diǎn)基本鎖定,但在排序上出現(xiàn)一定變動(dòng),比如嘉定主城區(qū)板塊9月排名第四,10月排名第一。惠南板塊則退出了前五,10月排名跌到第九。
從成交活躍的樓盤來看,市場(chǎng)熱度還是聚焦在外環(huán)以外,畢竟存量市場(chǎng)買家大部分預(yù)算不多,外環(huán)外可以控制總價(jià)。榜單中成交小區(qū)有一個(gè)特點(diǎn),50平方米以下的小戶型很少,70-90平方米比較受歡迎。說明即便是“上車”,買家對(duì)于居住的舒適度放在比較重要位置。
表:二手住宅成交套數(shù)前十小區(qū)
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理
購(gòu)買意愿不足 價(jià)格繼續(xù)下行
從上海中原地產(chǎn)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來看,10月再度下行,為604.3%,環(huán)比下跌1.1%。并且價(jià)格指數(shù)創(chuàng)這輪下跌行情以來的低點(diǎn)。在市場(chǎng)低迷的背景下,房東想促成交易不得不加大折扣力度,個(gè)別品質(zhì)不好的房源基本要8折才能達(dá)到買家的心理價(jià)位。而一旦有交易,周邊房源也會(huì)知道最新信息,或多或少會(huì)對(duì)掛牌價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià),否則難以吸引客戶看房。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示:10月二手住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)跳水,又跌破了“及格線”,成交比9月縮水有心理準(zhǔn)備,但出現(xiàn)比較明顯的縮水對(duì)市場(chǎng)信心又是一次挫傷。上海進(jìn)入改善時(shí)代,置換客戶拋出二手住宅去打新,但是就目前市場(chǎng)需求來看,買家觀望心態(tài)嚴(yán)重。一方面,認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效力只維系了1個(gè)月,市場(chǎng)期待更多利好落地,但遲遲沒有看到可能出來的信號(hào),市場(chǎng)信心不足;另一方面,如此低迷的成交量并不足以支撐起價(jià)格企穩(wěn),因此這個(gè)月購(gòu)買的“地板價(jià)”有可能成為下個(gè)月的“天花板”,猶豫不決,交易周期變得很長(zhǎng)。短期來看,臨近年底,在市場(chǎng)期待的限購(gòu)優(yōu)化政策,市場(chǎng)走勢(shì)沒有明確改變之前成交還會(huì)在低空運(yùn)行。
