月初慣例低開(kāi)，11月低位起步，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（10.30－11.5）新建商品住宅成交面積8.69萬(wàn)平方米，環(huán)比減少61.24%。
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各區(qū)成交出現(xiàn)不同程度縮水，尤其是前期放量特別明顯的地方，在過(guò)集中簽約期后出現(xiàn)快速滑落。比如嘉定，上周成交滑落到1.53萬(wàn)平方米，環(huán)比減少79.04%，好在絕對(duì)量守在1萬(wàn)平方米以上，沒(méi)有跌破正常區(qū)間。這也是基于前期有網(wǎng)紅盤(pán)入市，拉動(dòng)簽約量，否則也會(huì)像松江、青浦一樣，繼續(xù)在4、5千平方米運(yùn)行。大浦東也是前期入市項(xiàng)目比較多的區(qū)，上周成交3.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.22%，波動(dòng)沒(méi)有嘉定那么明顯。這也是上周唯一成交面積在1萬(wàn)平方米以上的區(qū)�？梢�(jiàn)整體市場(chǎng)交易熱度并不高。
交易結(jié)構(gòu)上回歸正常，從成交前十榜單來(lái)看，前期非�；钴S的高價(jià)房產(chǎn)品溫度繼續(xù)平穩(wěn)下降。榜單上3-6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品有5個(gè)，占據(jù)半壁江山。10萬(wàn)+的高價(jià)房數(shù)量繼續(xù)減少，只有2個(gè)，簽約數(shù)量也開(kāi)始減少。值得關(guān)注的是，成交前十榜單中沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目簽約超過(guò)百套，說(shuō)明當(dāng)期的市場(chǎng)活躍度不高。
表：上海商品住宅成交TOP10
（2023.10.30-2023.11.05）
數(shù)據(jù)來(lái)源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理
基于10萬(wàn)+項(xiàng)目交易活躍度略有減少，“3字頭”的首次改善產(chǎn)品有所增加，成交均價(jià)下滑，為61347元/平方米，環(huán)比下跌15.27%。
在連續(xù)快速釋放后，上周供應(yīng)出現(xiàn)掛0現(xiàn)象。此前連續(xù)2周的供應(yīng)超過(guò)60萬(wàn)平方米，有透支后續(xù)供應(yīng)的現(xiàn)象，月初供應(yīng)斷檔并不意外。供應(yīng)因?yàn)榧猩鲜袝?huì)導(dǎo)致入市節(jié)奏上不那么順滑。短期來(lái)看，第十批集中供應(yīng)房源中有20個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成認(rèn)籌或正在認(rèn)籌中，入市的節(jié)奏還是比較快的。所以短暫停歇后，供應(yīng)會(huì)繼續(xù)釋放。
新房市場(chǎng)雖然表現(xiàn)略好于二手市場(chǎng)，但同樣面臨降溫以及市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題。僅靠一些網(wǎng)紅盤(pán)項(xiàng)目只能脈沖式帶動(dòng)成交上行，一旦過(guò)簽約期后成交又再度回到原先軌道。上周沒(méi)有簽約項(xiàng)目過(guò)百套就是印證之一，此外，有越來(lái)越多的新盤(pán)重啟渠道銷(xiāo)售以及優(yōu)惠等手段，希望能提升去化。新房的去化壓力也會(huì)在臨近年底的時(shí)候逐步顯現(xiàn)出來(lái)。預(yù)計(jì)后續(xù)隨著供應(yīng)節(jié)奏恢復(fù)，成交會(huì)有反彈，但高度和持續(xù)性謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
