繼多個(gè)二三線城市公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，上海也于10月17官宣實(shí)現(xiàn)公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為首個(gè)實(shí)行的一線城市。
從細(xì)則來看，上海公積金對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明顯放寬，過去政策下若有貸款記錄，會(huì)被認(rèn)定為二套房；而現(xiàn)在有記錄但還清了，認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)降低，即可以認(rèn)定為首套房。
在此之前，大灣區(qū)的中山、珠海、惠州、清遠(yuǎn)等地，已經(jīng)啟動(dòng)實(shí)施了公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，如今上海也開始實(shí)行，意味著一線城市在商業(yè)貸款落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的基礎(chǔ)上，在公積金貸款方面也開始落實(shí)。
一線城市樓市政策的變動(dòng)，對(duì)于全國(guó)各地而言是一種風(fēng)向標(biāo)，正如此前北上廣深齊官宣商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，全國(guó)多地密集跟進(jìn)，9月以來出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松限購(gòu)限售的城市不斷擴(kuò)圍，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截止至9月底，政策松綁次數(shù)達(dá)144次，創(chuàng)今年以來月度調(diào)整頻次新高。
10月19日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平、同比漲幅擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、同比降幅收窄，政策效果開始顯現(xiàn)。
從70城房?jī)r(jià)指數(shù)整體看，雖然新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量達(dá)到年內(nèi)低谷，但二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量卻轉(zhuǎn)增。
如今，“認(rèn)房不認(rèn)貸”從商貸開始轉(zhuǎn)向公積金，繼上海之后，其他一線城市是否會(huì)更進(jìn)，將對(duì)樓市帶來哪些影響，成為各方關(guān)注點(diǎn)。
北京、廣州、深圳是否跟進(jìn)？
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“相比商業(yè)貸款，公積金貸款啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的必要性更大。畢竟，目前還在市場(chǎng)上的，主要是剛需和換房需求，這部分人群對(duì)首付、月供都比較敏感，基于公積金低利率的特征（比商業(yè)貸款低1-2個(gè)點(diǎn)），啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”更加有利于降低月供壓力及對(duì)消費(fèi)的擠壓�！�
根據(jù)研究，月供低于收入的50%，即為合理范圍，高于50%壓力就增大了。因此，李宇嘉建議各地盡快啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于一些有公積金貸款但還清的購(gòu)房者，其減負(fù)效果是最明顯的，進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻，利好合理住房消費(fèi)需求的釋放。
若按照過去的政策，二套房公積金貸款利率為3.575%。若按100萬貸款30年等額本息計(jì)算，月供為4532元；按照新政策，那么其可以認(rèn)定為首套房，可以享受貸款利率3.1%，月供為4270元，每個(gè)月可以減少262元，具有積極的減負(fù)效應(yīng)。
“過去商業(yè)貸款都有認(rèn)房不認(rèn)貸操作，疊加此次政策，那么對(duì)于‘商貸+公積金貸款’的操作更加便捷，利好組合貸業(yè)務(wù)的開展�！� 嚴(yán)躍進(jìn)表示。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“上海之后，北京、廣州、深圳跟隨放開的可能性非常大，從九月、十月銷售成交看，這三個(gè)城市還處于復(fù)蘇階段，但持續(xù)性效果并不是很強(qiáng)，公積金一旦‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，會(huì)有更多的改善性、‘賣一買一’需求被激發(fā)，加強(qiáng)政策的持續(xù)性，所以北京、廣州、深圳跟隨上海的可能性很大�！�
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也向搜狐財(cái)經(jīng)表示，北京公積金目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定政策，即無公積金貸款記錄且在本市無住房的，可按照公積金首套購(gòu)房政策執(zhí)行；有一筆貸款記錄或在本市有一套住房即按照二套購(gòu)房政策執(zhí)行；有兩筆及以上貸款記錄或有兩套及以上住房，或有貸款記錄且有住房（貸款記錄和住房非同一套），則不予發(fā)放公積金貸款。
“本次上海調(diào)整公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)信號(hào)意義更大，對(duì)北京樓市政策也會(huì)起到參考借鑒作用，北京有望跟進(jìn)對(duì)公積金‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整�！� 陳文靜分析道。
“商轉(zhuǎn)公”要看當(dāng)?shù)毓e金資金使用率
“這項(xiàng)政策，公積金異地貸款應(yīng)該也適用�！� 謝逸楓指出，但前提有兩個(gè)條件，一是看兩個(gè)城市之間，或者省內(nèi)城市以及省與省之間是否聯(lián)通公積金互貸；二是滿足所在城市公積金異地貸款的相關(guān)條件；如若滿足，公積金‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，對(duì)于異地貸款也適用。
當(dāng)前，北京、上海、廣州、深圳等多個(gè)城市已實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)異地貸款，即在全國(guó)其他省市繳存公積金的職工可以在該城市申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房。
“對(duì)于此類購(gòu)房者而言，公積金‘認(rèn)房不認(rèn)貸’同樣有效。以上海為例，只要符合上海購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)無公積金貸款記錄且在上海無住房的，即可使用異地公積金按照首套房貸款政策在上海購(gòu)房。”陳文靜表示。
基于公積金開始啟動(dòng)異地貸款的投放，增加了對(duì)這項(xiàng)公共資金的消耗，李宇嘉則是建議公積金可以實(shí)施“認(rèn)貸不認(rèn)房”，即還清后在本地買第二套就可以享受首套房資格。
至于多城公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，是否會(huì)促進(jìn) “商轉(zhuǎn)公”現(xiàn)象，陳文靜認(rèn)為要看當(dāng)?shù)卣�，短期來看，各地仍將根�?jù)公積金資金使用率來決定是否啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年以來，湖南省、重慶、鹽城等多個(gè)地區(qū)對(duì)“商轉(zhuǎn)公”貸款予以支持，政策主要包括恢復(fù)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，明確“商轉(zhuǎn)公”貸款辦理相關(guān)條件，降低相關(guān)門檻要求等方面，部分城市公積金使用率高于一定限度時(shí)，將暫�！吧剔D(zhuǎn)公”。
適用于個(gè)貸率較低城市？
從去全國(guó)范圍來看，今年以來各地住房公積金政策優(yōu)化調(diào)整，多集中在降首套房首付比例、支持“商轉(zhuǎn)公”、提取公積金支付首付、靈活就業(yè)人員公積金試點(diǎn)、提高公貸額度、擴(kuò)大公積金提取范圍等內(nèi)容，而執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”并不多。
據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有珠海、中山、惠州、哈爾濱、湖北隨州、山東泰安、廣東清遠(yuǎn)等7成執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來將有更多城市跟進(jìn)，將對(duì)改善或置換客戶起到一定積極作用。
但是否所有城市均適合執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目前而言看法不一。
謝逸楓認(rèn)為，公積金實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸” 沒有限制，只要地方政府公布文件就可以，這意味著全國(guó)城市均可以實(shí)行這項(xiàng)政策，尤其是一二城市及部分核心三四線城市，繳存額較多，繳存年限也相對(duì)長(zhǎng)一點(diǎn)，這類型城市受益更大。
李宇嘉則指出：“與商業(yè)貸款可大規(guī)模甚至無限制投放貸款而言，公積金受池子水位的影響，個(gè)貸率低于85%就要預(yù)警了，而且，公積金還要為純真的首套房、租房以及保障性住房提供優(yōu)先扶持，不能只考慮當(dāng)前�！�
“因此，公積金‘認(rèn)房不認(rèn)貸’在那些個(gè)貸率比較低的城市可以階段性實(shí)施�！彼赋�。
“但是，公積金貸款新政（增加額度，放松首套等）受到繳存余額的影響，大部分人群的公積金可貸額度不足（最高的貸款額度也就在80-100萬），而且高額繳納、定格繳納（按12%）的大部分是體制內(nèi)的機(jī)關(guān)國(guó)企實(shí)業(yè)單位，而這部分人群早已改善了住房需求，其他需要公積金低利率的人群，往往繳存額度小、比例低，可貸額度不足，這是這項(xiàng)政策見效不大的根本原因�！� 李宇嘉分析道。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示：“商業(yè)貸款‘認(rèn)房不認(rèn)貸’已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行，超過60個(gè)地區(qū)明文發(fā)布此項(xiàng)規(guī)定，沒有發(fā)文的地區(qū)實(shí)際上也已經(jīng)在執(zhí)行這一政策。公積金執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’也利好樓市，但是大部分二三線城市公積金上限只有50萬元至80萬元，因此影響較為有限�！�
