9月1日，上海正式官宣，執(zhí)行“認房不認貸”政策，至今正好屆滿40天。不論是從新房市場、二手房市場還是土地市場，上海樓市都產生了不小的變化。
其中，新房市場沖高回落之后又穩(wěn)步回升，整體量價齊升，二手房掛牌量攀高，成交量超過1.7萬套，越過1.5萬套的“榮枯線”。另外，土拍市場熱度出現明顯下降。
上海新房市場：呈現量價齊升
9月伊始，市場預期的利好政策落地，樓市成交出現反彈。
據上海中原地產數據顯示，當月上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米，環(huán)比增加39.6%。雖然環(huán)比增幅顯著，但絕對量尚未達到80萬平方米的“及格線”。
以周度數據看，上海出臺的“認房不認貸”政策對樓市起到了“立竿見影”的效應，新房市場快速做出反應：房企推盤節(jié)奏加快，購房者來訪量、認購情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。
數據顯示，新政出臺當周（8月28日至9月3日），上海新房成交面積27.71萬平方米，環(huán)比增長113.98%。經過新政的“強脈沖”之后，新房成交量轉入下行，而到了9月末，上海新房市場行情再度翹尾。
上海新房成交走勢（數據來源：中原地產）
另外從網上房地產統(tǒng)計數據來看，僅9月26日、9月27日，新房分別成交了1057套和1039套，單日成交套數均破千套，達到近幾個月來的成交峰值。
供應方面，9月新增供應90.8萬平方米，環(huán)比增加17%，連續(xù)2個月供應增加，為成交走高起到鋪墊作用。當月入市27個項目，從結構來看，以中高端產品為主，6萬元/平方米以上的項目有17個，10萬+樓盤有5個。均價最貴的項目是網紅項目“云錦東方三期”，在相關流程停滯幾個月后終于入市，并且全部銷售完畢，可見好產品的去化不存在壓力。
在價格方面，基于高端項目成交活躍，9月上海房價環(huán)比也有小幅上揚，成交均價達到73388元/平方米，環(huán)比上漲4.1%。
從成交前十榜單來看，高端項目表現搶眼，榜單中有5個均價10萬左右的產品，并且成交前5中就有3個豪宅項目。
9月新房成交TOP10（來源：中原地產）
不僅如此，上海在中秋國慶“雙節(jié)”假期的新房成交量增幅，也在一線城市中位居首位。據上海中原地產數據顯示：長假期間新建商品住宅成交面積10.33萬平方米，而去年國慶長假新房成交量為4萬平方米。最熱項目在假期實際網簽達到403套。
雙節(jié)期間，上海有13盤取證認購，其中6盤觸發(fā)積分，且認購比都在250%以上。其中前灘綠城百合園（288弄）認購率達到了575%，入圍分達到114.96分。
短期內，購房市場的確迎來了一小波已經存在但一直積壓的購房需求的釋放。但新政從出臺到現在，成交仍聚焦核心板塊的熱點項目，且新政對非熱點項目帶動明顯不足。中心城區(qū)外圍的項目大多仍未有明顯起色，比如上海第八批次新房中的金山項目認購數不足10組，市場分化依舊顯著。
二手房：整體行情沒有太大起色
上海出臺“認房不認貸”新政后，上海二手房掛牌量和成交量雙雙攀高。
在成交方面，據克而瑞數據顯示，9月二手房成交量約1.6萬套，環(huán)比8月上升23%，越過了1.5萬套的“榮枯線”。
二手房成交月度走勢（來源：克而瑞）
在新政刺激下，一二手市場均有所回暖，但整體行情沒有太大起色，仍未達到去年同期水平，作為“金九銀十”的表現不盡如人意。購房客戶大都是真正有剛需自住或者改善居住需求的，買房更加理性和有針對性。
而長假期間，二手房來客、來訪較平時雙休日出現明顯下滑。市場觀望氣氛再度抬頭，對交易產生一定牽制作用。這也符合以往慣例，遇到假期成交減弱。更何況這次假期時間比一般情況多一天，更長的時間促使客戶增加外出游玩的計劃，買房事宜暫時擱置。
土拍市場：房企參與熱情銳減
新房市場熱度整體不高，傳導到土地市場后，使得本次土拍房企更加謹慎，參與熱情銳減，僅剩為數不多的央國企。
10月11日，上海三批次首輪土拍開啟，7宗涉宅地總出讓面積50.1萬方，總建筑面積100萬方，總起價184.6億元。
2023年上海土拍成交走勢（來源：土地市場）
相比今年前兩批次，本輪次土拍數量銳減，且熱度有所下降，參拍房企約14家，較二批次（第二輪）減少34家，減幅近7成，同時也是2022年以來參拍房企數量最低值。
其次，地塊“認購率”下降。7宗地塊的平均參拍企業(yè)不足3家，最熱門地塊參拍房企也僅8家，與二批次（第二輪）的19家相比減少11家。
此外，本輪次參拍房企有華潤、中海、中鐵建、保利發(fā)展、招商、建發(fā)、越秀、象嶼、中鐵置業(yè)、國貿、同濟等，清一色為央國企，民營房企無一參加報名。
五大新城：有望進一步“加碼”
在房地產市場供求關系發(fā)生變化的新形勢下，政策進一步松綁或成為大勢所趨。
目前“認房不認貸”政策的效果已然后勁不足，如果要保持良好的市場熱度，還需進一步的政策組合拳來助推市場平穩(wěn)發(fā)展。
但對于上海來說，放寬限購的可能僅限于非核心區(qū)域。比如臨港新城，差異化住房限購政策規(guī)定就一直在放松，外地單身戶籍居民購房社保要求從3年減到只要1年，到今年9月，規(guī)定重點支持單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上，相當于新入職通過試用期即可買房，限購進一步放開。
五大新城的發(fā)展，是上海近年來的重點，目的在于盤活遠郊區(qū)域、減輕中心城區(qū)負荷；另一方面，上�！�2035規(guī)劃”中，五大新城有明確的新增人口指標，適時放松限購從而導入人口也是必要措施。
五大新城示意圖（來源：克而瑞）
從目前五大新城的發(fā)展情況來看，嘉定、青浦、松江明顯屬于第一梯隊，各有千秋。
其中嘉定新城目前是“嘉青松”中房價平均最低的一個，對于新落戶的人群來說，置業(yè)門檻相對較低。
再對比近3年及近5年的房價來看，嘉定新城的漲幅明顯更高。CRIC數據顯示，2023年至今，嘉定商品住宅成交均價49041元/平方米，較2020年上漲27.04%，較2018年上漲28.1%，無論是3年漲幅還是5年漲幅都位于五大新城首位。
五大新城房價及漲幅對比（來源：克而瑞）
不僅如此，與單價超5萬元/平方米的青浦和松江相比，嘉定新城、南翔等板塊在距離、潛力和教育資源還有商業(yè)配套上都相對地領先其他新城。
基于嘉定的基本面及近幾年的表現，2023年至今土拍市場，嘉定成為了各大房企爭相搶奪的目標，除了今年首輪江橋鎮(zhèn)地塊外，其余所有地塊都進入一次性報價或者最高限價成交，整體溢價率達7.63%。
2023嘉定土拍成交結果（來源：克而瑞）
在經濟、規(guī)劃和配套的多重作用下，嘉定發(fā)展?jié)摿γ黠@，是剛需剛改置業(yè)的優(yōu)選。未來隨著這些熱門地塊的上市，屆時將帶動購房需求的集中放量。
業(yè)內分析認為，從當前上海樓市的市場情況來看，非核心區(qū)域的市場需求跟熱度嚴重不足，市場對上海放松限購的呼聲較高，如果五大新城的限購政策發(fā)生調整，目前市場冷熱不均的狀態(tài)將會得到一定程度的改善，有利于市場復蘇。
注：此文章轉載自上海搜狐焦點房產網文章內容僅供參考！
