一、9月上海新房市場供需雙升，近6成區(qū)域成交環(huán)比上漲
（一）成交：9月新房成交止降回升，規(guī)模創(chuàng)近六年同期新低
9月上海新房成交止降回升，但成交規(guī)模處于近六年同期最低水平。進(jìn)入9月份，受“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地及多批次項(xiàng)目集中供應(yīng)的影響，新房成交止降回升，但單月成交規(guī)模創(chuàng)近六年同期新低。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月上海新建商品住宅成交11137套，環(huán)比上升5.4%，同比下降34.1%，同比降幅較上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交規(guī)模來看，2023年前9月上海新建商品住宅成交111265套，較2022年同期上升11.3%，較2021年同期下跌約20%。
備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲1197.8%，2023年4月、5月同比分別上漲1188.9%、1037.7%。
從季度成交來看，上海新房年內(nèi)前三季度成交呈現(xiàn)“先穩(wěn)后降”態(tài)勢，一、二季度平穩(wěn)開場，季度成交量均保持在3.8萬套以上水平，第三季度市場復(fù)蘇持續(xù)性不足，成交小幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2023年第三季度上海新建商品住宅成交35059套，較上一季度下降8%。“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，市場購房情緒迅速升溫，但成交漲幅不及預(yù)期，后續(xù)仍然需要利好政策的持續(xù)提振以及供應(yīng)端的持續(xù)發(fā)力。
（二）價(jià)格：9月新房價(jià)格實(shí)現(xiàn)“三連漲”，直逼歷史均價(jià)峰值
9月份，上海新房成交均價(jià)持續(xù)攀升，單月成交均價(jià)逼近2022年6月的歷史峰值。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月上海新房成交均價(jià)為73883元/㎡，環(huán)比上漲4.5%，環(huán)比實(shí)現(xiàn)“三連漲”；同比上漲31%，同比漲幅較上月擴(kuò)大約15個(gè)百分點(diǎn)。另外，近兩月上海新房價(jià)格漲勢強(qiáng)勁，不排除與黃浦、徐匯等主城區(qū)成交活躍度上漲有關(guān)。
備注：上海新房價(jià)格數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅包含普通住宅和別墅。
（三）供應(yīng)、庫存：9月新房供應(yīng)增加，庫存量持續(xù)走高
9月上海新房供應(yīng)增加，但仍低于去年同期供應(yīng)規(guī)模4成左右。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)10353套，環(huán)比上升18.2%，同比下降39.6%，同比降幅較上月擴(kuò)大約2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在供應(yīng)增加、去化趨穩(wěn)的情況下，庫存量累積走高，庫存壓力較大，數(shù)據(jù)顯示，2023年9月上海新房庫存量為51826套，環(huán)比上升4.3%，同比上升33.7%，同環(huán)比升幅分別較上月擴(kuò)大約8、3個(gè)百分點(diǎn)。
備注：2023年4月上海新建商品住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)同比上漲3764.7%。
根據(jù)上海房屋管理局公開披露，2023年9月，上海共有37個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，分布在青浦、寶山、奉賢等13個(gè)區(qū)域，并且，閔行區(qū)、浦東新區(qū)獲得預(yù)售證項(xiàng)目較多，分別占據(jù)6、5個(gè)席位，其中，位居閔行區(qū)的蘭香湖貳號(hào)園和桃花源墅都是總價(jià)較高的別墅項(xiàng)目，傾向于追求優(yōu)質(zhì)改善的客群。
（四）分區(qū)：9月浦東新區(qū)成交超2000套持續(xù)領(lǐng)跑，近6成區(qū)域成交環(huán)比上升
從2023年9月份上海各區(qū)域的新房成交表現(xiàn)來看，浦東新區(qū)持續(xù)領(lǐng)跑，9月新房成交再次突破2000套，達(dá)2448套，占比21.98%；奉賢、嘉定、金山3區(qū)成交表現(xiàn)也不俗，9月新房成交均超1000套，分別以1640套、1256套、1004套位居區(qū)域成交第二、三、四位，占比均在9%以上。與此同時(shí)，長寧、靜安、虹口3區(qū)成交量均低于20套，占比不足1%。
與上月成交相比，9個(gè)城區(qū)成交量上升，較上月增加3個(gè)，其余7個(gè)城區(qū)成交量環(huán)比下降。其中，黃浦、徐匯漲勢顯著，均由上月不足20套的成交量上升至本月百套以上；金山、寶山、奉賢3區(qū)成交活躍度上漲也較為明顯，新房成交量均較上月翻倍。環(huán)比下跌區(qū)域中，靜安、虹口以及普陀區(qū)下滑較為明顯，跌幅均超70%。
（五）板塊：嘉定主城區(qū)板塊成交775套穩(wěn)居榜首，臨港新城板塊升至第二
從各大板塊的成交來看，浦東新區(qū)板塊成交活躍度仍然較高，共占據(jù)5個(gè)席位，較上月增加1個(gè)。其中，嘉定主城區(qū)板塊穩(wěn)居首位，成交活躍度持續(xù)上升，9月成交775套，較上月增加125套，成交均價(jià)為49086元/㎡，“量升價(jià)落”特征持續(xù)突出；浦東新區(qū)臨港新城板塊位居成交第二，9月成交459套，較上月增加150余套，成交均價(jià)為33414元/㎡；青浦區(qū)徐涇板塊、寶山顧村板塊分別以333套、301套成交量位居第三、四位，成交價(jià)格均在6.3萬元/㎡水平。與此同時(shí)，本月浦東新區(qū)的外高橋板塊和閔行區(qū)華漕板塊成交活躍度下降相對明顯，成交量均較上月減少超百套。
備注：上海板塊成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅包含普通住宅和別墅。
（六）房企：TOP7房企銷售額超30億，萬科56億領(lǐng)跑
從各大房企在上海市場的表現(xiàn)來看，9月有2家房企銷售額突破50億元，其中，萬科憑借56.15億元奪得銷冠，攬金動(dòng)力大幅上漲；合生創(chuàng)展位居第二，9月實(shí)現(xiàn)50.41億元銷售額；華發(fā)股份、招商蛇口憑借35億元以上銷售額躋身前四，其中，招商蛇口較上月收金有所下降，本月實(shí)現(xiàn)35.32億元銷售額，較上月減少約20億元。整體來看，萬科、中海等部分頭部企業(yè)銷售能力持續(xù)突出，地方城投類企業(yè)收金迎來快速上升局面。
備注：上海房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅包含普通住宅和別墅。
（七）項(xiàng)目：理想之地成交量居首，云錦東方成交金額領(lǐng)先
從9月份上海新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來看，浦東新區(qū)上榜率居高，共占據(jù)6個(gè)席位。其中，位于嘉定區(qū)的理想之地成交量大幅領(lǐng)先，供應(yīng)加碼助力成交走高，9月成交612套，成交均價(jià)為49447元/㎡。青浦區(qū)的蟠龍四季苑、國貿(mào)虹橋璟上位居第二、三位，9月分別成交297套、285套，價(jià)格水平略有差距，成交均價(jià)分別為63800元/㎡、53583元/㎡，其中，國貿(mào)虹橋璟上項(xiàng)目交通較為便利，直線距離軌交17號(hào)線嘉松中路站僅約700米。
從成交金額排行來看，有13個(gè)項(xiàng)目單月成交金額超10億元，較上月減少1個(gè)。其中，主城區(qū)徐匯、楊浦項(xiàng)目包攬前二，成交單價(jià)均在11萬元/㎡以上，收金能力不容小覷，位居徐匯區(qū)的云錦東方成交金額居首，9月成交57.07億元；楊浦區(qū)的縵云上海以50.33億元位居第二，而且這也是本月成交額超50億元的唯二項(xiàng)目。
備注：上海新房項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅包含普通住宅和別墅。
二、9月上海二手房成交加速上升，價(jià)格堅(jiān)挺上行
（一）成交：9月二手住宅成交實(shí)現(xiàn)“二連升”，同比跌幅收窄近23個(gè)百分點(diǎn)
9月上海二手房成交實(shí)現(xiàn)“二連升”，但仍略低于去年同期的成交水平。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)酵下，二手房市場成交表現(xiàn)持續(xù)向好，9月環(huán)比漲勢加快，同比跌幅收窄。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月上海二手住宅成交16899套，環(huán)比上漲25.4%，環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大15.3個(gè)百分點(diǎn)；同比下降6.5%，同比降幅較上月收窄近23個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)成交規(guī)模來看，2023年前9月上海二手住宅成交137679套，較2021年、2022年同期分別下降39.3%、上升22.2%。
從季度成交來看，上海二手房年內(nèi)前三季度成交呈現(xiàn)“穩(wěn)步下滑”態(tài)勢，一季度在積壓購房需求加速釋放的帶動(dòng)下，成交量超5萬套，隨后樓市復(fù)蘇持續(xù)性下降，市場情緒偏向低落，二、三季度上海二手住宅成交量穩(wěn)步下滑。數(shù)據(jù)顯示，2023年第三季度上海二手住宅成交42597套，同環(huán)比分別下降25%、4.5%。另外，從本輪政策效果來看，一線城市反應(yīng)效果相對明顯，不排除在利好政策的持續(xù)助力下，上海二手房成交有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，四季度成交有望止降回升。
（二）價(jià)格：9月二手住宅市場均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，刷新歷史新高
9月上海二手住宅市場均價(jià)延續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢，同環(huán)比漲幅雙雙小幅擴(kuò)大，單月成交均價(jià)刷新歷史新高。數(shù)據(jù)顯示，2023年9月上海二手住宅市場均價(jià)為74734元/㎡，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲9.37%，同環(huán)比漲幅分別較上月擴(kuò)大0.13、0.03個(gè)百分點(diǎn)。
（三）調(diào)價(jià)房源：9月漲價(jià)房源占比11.8%，較上月持平
從漲降價(jià)房源來看，2023年9月上海二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為11.8%，較上月持平。漲價(jià)房源占比“二連升”后，本月呈現(xiàn)維穩(wěn)態(tài)勢，業(yè)主漲價(jià)信心處于鞏固修復(fù)階段。
