近幾年，說起樓市，總有一種“欲說還休，卻道天涼好個秋”的情緒。
曾經(jīng)，“金九銀十”意味著樓市旺季，意味著人頭攢動，意味著房企秋收。然而，近兩年的房地產(chǎn)市場卻陰云密布，“金九銀十”黯淡無光。2021年，“三道紅線”之下，部分房企的資金流動性面臨巨大壓力，房企接連“暴雷”，購房者也因此蒙受經(jīng)濟損失。疊加疫情影響，各地房地產(chǎn)市場不振，需求緊縮，信心嚴重受挫。去年的“金九銀十”前期則陷入“斷供風潮”，“保交樓”成了熱議話題，盡管各地項目展開“花式營銷”，各城出臺積極的房產(chǎn)政策，卻并沒有扭轉房地產(chǎn)市場受挫的格局。除個別熱點城市外，絕大部分城市的樓市依然處于“蕭瑟之秋”。
上半年的“小陽春”，太匆匆
今年以來，房地產(chǎn)市場在第一季度出現(xiàn)了較為明顯的回暖，特別是部分熱點城市，經(jīng)歷了一波“小陽春”。然而好景不長，進入二季度之后則盡顯后勁不足，樓市再次掉頭向下。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。距離房產(chǎn)復蘇的預期，這樣的成交量實在差強人意。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）
首付比調至歷史下限，門檻大降
自7月24日政治局會議提出適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來，樓市利好不斷，“好雨連綿”。特別是8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
內容提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
兩大重磅政策，無疑又給市場帶來了一場“及時雨”。一方面，新政給了城市更多的政策調整空間，一方面也給已經(jīng)商貸過并承擔高房貸利率的購房者吃了一顆定心丸，減輕他們的還貸壓力，減少斷供等情況的發(fā)生。
而更引人關注的，則當屬一線、準一線城市官宣“認房不認貸”的政策。8月30日，廣州正式官宣執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策，打響了一線城市“認房不認貸”的第一槍，隨后，深圳也于當日官宣“認房不認貸”，引起了市場的廣泛關注。9月1日晚，上海、北京終于先后公告執(zhí)行“認房不認貸”，至此，四大一線集齊，給市場釋放了極大的積極信號。這是能從實質上能為購房者降低購房門檻、減輕購房負擔的政策，能吸引更多由于有過貸款記錄而受限于二套房首付和貸款利率的購房者進入市場，并聯(lián)動影響剛需、改善群體的購房或置換需求，讓市場流動起來。
新政之后，一線城市市場急速升溫
不出所料，北上廣深四大一線城市在新政后迎來了一個“熱鬧”的周末。據(jù)樂居探盤，新政后首日，北京連夜簽約、凌晨下班、到訪激增、座無虛席，上�？捶繜崆轶E起 售樓員電話微信接不停，廣州多盤現(xiàn)連夜成交，深圳超強臺風都攔不住深圳買房人......呈現(xiàn)一片“沸騰”之景，且勢頭不減。
以廣州為例，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，整體而言，新政后的第一波市場反應呈現(xiàn)“熱點更熱”的特點：從區(qū)域來看，中心四區(qū)以及近郊的番禺、黃埔熱度要更高一些；從樓盤屬性來看，同一區(qū)域的改善盤表現(xiàn)要優(yōu)于剛需盤。下一步，隨著政策利好的發(fā)酵，預計會有更多的剛性和改善性需求會被激發(fā)出來，從而帶動廣州樓市“金九銀十”的成交量重回復蘇軌道。
而二線城市則相對平靜，不及一線城市反響熱烈，還有待于進一步市場觀察。
另一方面，存量房貸利率的下調也正在逐步落實中，9月7日，工行、農(nóng)行、中行、建行相繼官宣存量首套房貸利率調整細則，專家預計后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調將在9月集中調整到位。房地產(chǎn)市場迎來了久違的熱度，這是能惠及到更多購房者利益的政策，也是能夠切實為購房者減負的政策。
在多重樓市重磅利好之下，今年的金九銀十便顯得“恰逢其時”。今年的金九銀十能否趁勢而起，給市場帶來不一樣的驚喜？樂居特別策劃《金九銀十看市場》系列，幫助購房者撥云見日，了解本地最新房產(chǎn)政策，看懂當下購房能夠在哪些方便享受優(yōu)惠，并在金九銀十期間選到理想好房。
一線城市：首周成效顯著 置換需求有望進一步釋放
8月30日，廣州、深圳分別官宣“認房不認貸”，9月1日，上海、北京也跟進官宣“認房不認貸”。這是自2010年北京施行“認房認貸”后的首次松動，對本地房地產(chǎn)市場影響極大。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，這標志著一線城市全面進入認房不認貸周期，對全國各地可以說是政策風向標，有助于提振市場情緒。
新政之下，部分由于房產(chǎn)置換、或在外地購房有過貸款記錄的購房群體，他們在新政前購房需要按二套支付首付，而新政后則可以按首套房執(zhí)行首付。以北京為例，首套房商貸首付比例為35%，而二套普宅首付比則需60%，非普更高達80%，“二套變首套”之后，以400萬總房款的普宅計算，首付從原來的240萬降至140萬，首付金額直降100萬元，購房門檻大幅降低。
不出所料，新政之后，四大一線城市市場反響積極，深圳“臺風攔不住買房人”、廣州新政首周超1.6萬人看房、北京新政次日部分熱銷盤當天即有數(shù)十組認購、上海新政首周迎來“開門紅”，新房市場迎來了久違了熱度。
與此同時，一線城市的二手房掛牌量也隨之走高。有媒體統(tǒng)計，新政出臺后，北京二手房掛牌房源量激增約4000套，超過以往周新增的2-3倍。究其原因，一方面可能是部分購房者計劃出售手頭資產(chǎn)，一方面也可能是趁機完成房產(chǎn)置換改善。
總體而言，一線城市的購房者被新政有力地“推了一把”，一部分“二套變首套”的剛需購房者可以較為從容地入市。同時，“賣舊買新”、“賣小換大”等置換需求也將進一步釋放，有利于促進新房和二手房之間有序聯(lián)動，樓市需求將會出現(xiàn)較為明顯的增長。
二三線城市：“不溫不火” 或需更多時間顯現(xiàn)
相較于一線城市的慎之又慎，二三線城市動作則積極得多，除了廣泛熱議的“認房不認貸”，還包括“取消限購”、提供住房補貼、降低落戶門檻、提供公積金貸款額度等。
以杭州為例，2022年11月，杭州即開始“認房不認貸”，而9月5日，杭州再次對原有的“認房不認貸”進行了升級，只要在杭州無房，即便外地或本地還有房貸，在杭州買房仍可享受首套，首付比例30%利率4.0%。
而取消限購則顯得更為直接。截至目前，僅今年9月，已有包括沈陽、大連、南京、蘭州、福州五城區(qū)、青島、濟南、鄭州等二線城市全面取消限購�？梢哉f，繼“認房不認貸”后，取消限購、限售成為樓市又一重要趨勢。取消限購意味著降低購房門檻，原不具備資格的購房者重新獲得入市資格，進而釋放一批購房需求。
然而，從市場情況上看，大部分城市的仍處于“不溫不火”的狀態(tài)。以武漢為例，據(jù)樂居武漢統(tǒng)計，多家項目營銷負責人均表示由于政策剛剛發(fā)布，政策帶來的影響效果并不明顯，具體還要多看一段時間，其主要看老百姓的“錢袋子”情況。
再看長沙，新政后首周的新房周成交量依舊維持在近兩月以來的普通水平，且環(huán)比上周下滑50%。整體而言，市場在新政刺激下目前暫未在成交端起到明顯效果，或許還需要一定的時間顯現(xiàn)。
合肥學院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌分析，從新政落地到效果顯現(xiàn)，這需要一段政策消化期，短則三個月，長則需要半年甚至更長的時間。對于今年的金九銀十，他希望看到的就是房地產(chǎn)市場全面的止落回穩(wěn)。
適逢金九銀十，今年能否憑借政策“東風”迎來一波房地產(chǎn)市場的“逆襲”，是房地產(chǎn)人關注的熱點話題。短期來看，近期政策頻發(fā)，購房者對市場的關注度回升，特別是近期獲得購房資格、首套房貸資格的購房者有望進入市場，并帶動一二手房市場的良性循環(huán)。但其長期影響有待進一步觀察，一方面是一線城市的回暖效應能否持續(xù)，一方面是二三線城市的效果顯現(xiàn)仍需時日。
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