6月樓市延續(xù)平淡行情,盡管2023年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定修復(fù)預(yù)期,但在供需兩端制約之下,上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡,樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示,6月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元,單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)8.5%;同比降低28.1%,單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù),6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。1-6月累計(jì)業(yè)績(jī)達(dá)30620.2億元,同比微增0.2%,增幅較前兩月有明顯回落。
銷售承壓背景下,房企拿地意愿持續(xù)低迷。截止6月末,有超五成百?gòu)?qiáng)房企未拿地,投資信心尚在修復(fù)。與此同時(shí),今年央國(guó)企拿地依舊是“老面孔”,但民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。
僅不到3成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)
報(bào)告顯示,6月僅不到3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng),環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中也只占到半數(shù)。
有近6成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%,其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅大于50%。但同時(shí),也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等企業(yè)6月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。
從企業(yè)銷售門檻值的變化來(lái)看,1-6月份TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)15.3%至890億元,TOP20門檻增長(zhǎng)4.7%至368.6億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇,門檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。此外,TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。
投資百?gòu)?qiáng)新增貨值全線下滑
根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告,1-6月新增貨值超過百億的企業(yè)達(dá)到了32家,對(duì)比去年同期減少了8家。
從新增貨值百?gòu)?qiáng)的梯隊(duì)門檻值來(lái)看,整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。6月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻值僅有41.4億元,同比下降6%,且新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門檻值同比全線下滑。
從總量方面來(lái)看,1-6月新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬(wàn)平方米,拿地金額百?gòu)?qiáng)房企的投資力度同比下降9%。
在集中度方面,TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總量的67%,較5月末再度提升5個(gè)百分點(diǎn),集中度持續(xù)上升。11-20強(qiáng)房企新增貨值占比為14%,與去年同期相比減少5個(gè)百分點(diǎn),后50強(qiáng)房企新增貨值占6%,同比減少11個(gè)百分點(diǎn),跌幅最大。
從各梯隊(duì)的拿地銷售比情況看,百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比始終保持在低位。報(bào)告顯示,截止6月末,百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比為0.15,仍處于歷史低位狀態(tài)。分梯隊(duì)來(lái)看,目前僅有10強(qiáng)房企的拿地銷售比保持在0.2以上,此外11-20強(qiáng)房企拿地銷售比為0.11,其他各梯隊(duì)房企拿地銷售比均不足0.1,表明當(dāng)前房企投資態(tài)度仍處于非常謹(jǐn)慎的狀態(tài)中。
拿地企業(yè)方面,當(dāng)前央國(guó)企占據(jù)絕對(duì)主力。不過,今年拿地的民企數(shù)量有所增加,同時(shí),拿地的城投公司數(shù)量在減少。拿地的民企數(shù)量增多雖然反映出民企投資正在逐步復(fù)蘇,但其中僅有不到三成為百?gòu)?qiáng)民企,從這一點(diǎn)來(lái)看,受制于資金壓力和土拍競(jìng)爭(zhēng)壓力,民營(yíng)房企投資復(fù)蘇仍然比較弱。
根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè),央國(guó)企中,華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企拿地金額超過300億元,其中,保利發(fā)展、華潤(rùn)置地上半年拿地金額較去年同期增長(zhǎng)12%和24%。而民企中,濱江、偉星在深耕區(qū)域積極參拍,拿地銷售比分別為0.43和0.54,顯著高于行業(yè)平均。
樓市或維持弱復(fù)蘇,土地市場(chǎng)延續(xù)“局部火熱、整體偏冷”態(tài)勢(shì)
展望后市,克而瑞研究中心分析認(rèn)為,若7月無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái),整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn),環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄,維持弱復(fù)蘇主基調(diào),各城市分化行情預(yù)期延續(xù)。
土地市場(chǎng)方面,下半年企業(yè)投資整體壓力仍大,核心一二線仍是“爭(zhēng)奪”重心。對(duì)此,克而瑞研究中心指出,下半年土地市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢(shì),房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。一方面,市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù),2-3月的回暖態(tài)勢(shì)已然“終結(jié)”,增長(zhǎng)動(dòng)能不斷衰退下,新房銷售相對(duì)萎靡,企業(yè)資金壓力并未從源頭上得到有效緩解,尤其是那些存在一定財(cái)務(wù)危機(jī)的民企;另一方面,上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出,吸引一波熱度之后,隨著地塊質(zhì)量下滑,企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭?即便是上半年未在核心城市搖到地的央國(guó)企,對(duì)于接下來(lái)的地塊也會(huì)酌情斟酌。
盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降,但核心一二線城市還是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心,在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段,核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于城市市場(chǎng)支撐相對(duì)較足的一二線,即便是地塊質(zhì)量有所下滑,也是央國(guó)企重點(diǎn)布局的城市。
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