6月，上海二手房單月成交量下降，隨著成交走低，樓市呈現(xiàn)出明顯“擠泡沫”特征。以往價(jià)格明顯和房屋品質(zhì)不相符的“老破小”學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回歸最為明顯。與此同時(shí)，豪宅市場(chǎng)也未能幸免，對(duì)于急于置換的賣(mài)家而言，目前市場(chǎng)下，也只能犧牲價(jià)格以促成交。
二手房成交量下降
根據(jù)滬上經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的成交數(shù)據(jù)，今年6月份，上海全市共成交二手房約1.3萬(wàn)套，環(huán)比下降18%，成交金額427億元，環(huán)比下降16%，套均總價(jià)339萬(wàn)元/套，環(huán)比上漲2%，成交均價(jià)40868元/平方米，環(huán)比上漲2%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，6月是傳統(tǒng)淡季，從市場(chǎng)交易量來(lái)看，下行是可以預(yù)期的。同時(shí)新房市場(chǎng)推盤(pán)力度大，6月新房成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高，在一定程度上分流了二手房市場(chǎng)的買(mǎi)家，目前二手房市場(chǎng)整體交易趨于保守，成交量自然萎縮。
澎湃新聞咨詢(xún)滬上多家中介，多數(shù)中介反饋當(dāng)前市場(chǎng)成交周期拉長(zhǎng)，房東和買(mǎi)家之間陷入博弈狀態(tài)。
據(jù)了解，除了急售或者置換的一些房東，大部分房東開(kāi)始“等金九銀十”、“等政策”。同樣，客戶(hù)也持觀望態(tài)度。
帶看量方面，一名中介人員告訴記者，其所帶的團(tuán)隊(duì)的周帶看量下滑近一半，“市場(chǎng)可以的時(shí)候，以往一周大概量大概20組左右，現(xiàn)在基本上下滑了一半以上，10組左右。”
“老破小”學(xué)區(qū)房去泡沫，價(jià)格回到4年前
以往溢價(jià)較多的學(xué)區(qū)房板塊在市場(chǎng)下行期，表現(xiàn)尤為明顯。
范偉（化名）是太平洋房屋濰坊板塊一門(mén)店業(yè)務(wù)主管，其門(mén)店管理的房源基本都帶有優(yōu)質(zhì)的教育資源，對(duì)口的學(xué)校是位于上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師范。這幾所都是浦東公辦小學(xué)中一梯隊(duì)、二梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。
“目前市面上掛牌的房源很多，很多客戶(hù)都不下手，除非價(jià)格很便宜。”這是范偉最直觀的感受。
以板塊內(nèi)的對(duì)口明珠B的房源為例，僅貝殼找房平臺(tái)，濰坊十村目前在售房源就有57套；濰坊九村在售房源79套；濰坊七村和濰坊六村的掛牌房源則分別為13套和24套。
“板塊內(nèi)，對(duì)口明珠B的這幾個(gè)小區(qū)多為房齡較老的小區(qū)，但總價(jià)相對(duì)適中，是很多關(guān)注優(yōu)質(zhì)教育資源的家長(zhǎng)的選擇，有些買(mǎi)來(lái)掛戶(hù)口。”
但隨著近年來(lái)上海積極探索學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)以及“多校劃片”等消息吹風(fēng)，以往熱門(mén)的學(xué)區(qū)房開(kāi)始讓家長(zhǎng)有所顧慮。
以一套對(duì)口明珠B的房源為例，據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，該房東于2017年以480余萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)入一套47.86平方米的房源，但近期僅以380萬(wàn)元的價(jià)格成交。
據(jù)悉，該房東是為置換而急售房源，但相較于買(mǎi)入價(jià)，房東虧本百萬(wàn)元。
范偉稱(chēng)，“目前板塊內(nèi)房源的成交價(jià)格基本回落至前幾年的水平�！�
據(jù)其介紹，有客戶(hù)于2016年7月以400萬(wàn)元左右的價(jià)格買(mǎi)入一套52.21平方米對(duì)口明珠B的房源，近期，該套房源再被掛出，雖然掛牌價(jià)顯示為460萬(wàn)元，但房東400萬(wàn)左右也能接受。
據(jù)了解，目前板塊內(nèi)成交的房源單價(jià)基本已經(jīng)跌回至10萬(wàn)元/平方米左右，而在市場(chǎng)高峰期，每平米單價(jià)曾賣(mài)到過(guò)14萬(wàn)元~15萬(wàn)元。
以濰坊九村一套40平方米左右的房源為例，貝殼找房成交記錄顯示，一套39.22平方米、總高6樓高樓層的房源于2021年3月成交總價(jià)為512萬(wàn)元，折合單價(jià)130546元/平方米。
但和目前的掛牌房源對(duì)比，同戶(hù)型同面積中間樓層的房源，掛牌總價(jià)為400萬(wàn)元，折合單價(jià)101989元/平方米。另一套同戶(hù)型同面積中間樓層的房源，掛牌總價(jià)為395萬(wàn)元，折合單價(jià)100714元/平方米。
“掛牌價(jià)在400萬(wàn)左右，但實(shí)際想要成交價(jià)格還要下降，客戶(hù)基本上會(huì)在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上繼續(xù)還價(jià)�！卑鍓K內(nèi)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。
另一個(gè)梅園板塊也是眾多家長(zhǎng)選擇優(yōu)質(zhì)教育資源的一大選項(xiàng)。梅園二、三、四街坊對(duì)口的學(xué)校是上海一梯隊(duì)的福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱(chēng)為“雙學(xué)區(qū)”，由于對(duì)口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)明顯，也曾引來(lái)眾多重視教育資源的購(gòu)房者入手。
上海浦東梅園板塊一經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，目前，掛牌房源的價(jià)格差異較大，有些不急售的房源掛牌價(jià)格依然堅(jiān)挺，但能成交的基本均是房東主動(dòng)降價(jià)的房源。
“每年2、3月份都會(huì)迎來(lái)學(xué)區(qū)房的一波成交，很多買(mǎi)家會(huì)趕在4月招生簡(jiǎn)章發(fā)布前買(mǎi)入，因此市場(chǎng)成交量普遍會(huì)比較好，隨后市場(chǎng)需求會(huì)有所回落。板塊內(nèi)，4月以來(lái)成交量逐步回落�！�
成交量回落的同時(shí)，成交價(jià)格也在下行。以梅園三街坊一套房源為例，5月份，該小區(qū)成交了一套29.42平方米的一房，成交價(jià)為460萬(wàn)元。據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，此前市場(chǎng)好的時(shí)候，同面積房源的成交價(jià)曾達(dá)到520萬(wàn)元左右。
此外，澎湃新聞從貝殼找房的成交記錄上看到，在市場(chǎng)高峰期，2021年1月，梅園三街坊一套34.14平方米的房源成交價(jià)格為708萬(wàn)元，折合單價(jià)超20.7萬(wàn)元/平方米。而從當(dāng)前的掛牌房源來(lái)看，34平方米左右的房源，掛牌單價(jià)普遍在15萬(wàn)元/平方米左右。
另從成交記錄看，今年6月，該小區(qū)成交一套49.51平方米的房源，該套房源成交總價(jià)513.5萬(wàn)元，折合單價(jià)103717元/平方米。
“雙學(xué)區(qū)的房源跌幅相比單學(xué)區(qū)會(huì)大一些，因?yàn)橹皾q得也更多�！蔽覑�(ài)我家濰坊板塊一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
“從市場(chǎng)需求來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的教育資源仍是客戶(hù)愿意買(mǎi)入的一大原因，但在市場(chǎng)不明朗的情況下，很多買(mǎi)家會(huì)更加理性�！睘H坊板塊經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人介紹，梅園板塊內(nèi)學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格已跌回4年前。
從2021年上海中考改革新政落地后，上海學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)就開(kāi)始緩慢踩剎車(chē)。伴隨著一系列政策的落地，學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。
盧文曦提到，近幾年，對(duì)于學(xué)區(qū)房的限制及措施還是比較多的，特別是一些掛戶(hù)口的學(xué)區(qū)房，面積小但單價(jià)高，相對(duì)于一些自住的房源降幅更大，當(dāng)前學(xué)區(qū)房去泡沫的過(guò)程比較明顯。
豪宅成交量下滑：買(mǎi)家和業(yè)主在觀望
在市場(chǎng)成交下降的情況下，豪宅市場(chǎng)也未能幸免。不過(guò)相較于學(xué)區(qū)房，豪宅市場(chǎng)整體掛牌價(jià)格仍相對(duì)堅(jiān)挺。但對(duì)于急于置換的房東而言，目前市場(chǎng)下，也只能犧牲價(jià)格以促成交。
太平洋房屋徐匯濱江板塊一門(mén)店主管告訴澎湃新聞，6月以來(lái)豪宅市場(chǎng)整體掛牌新增房源量較此前兩個(gè)月已開(kāi)始減少，一個(gè)主要的原因是內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)以?xún)?nèi)新房市場(chǎng)的放盤(pán)量較少�！爸胺疟P(pán)量多的時(shí)候，客戶(hù)置換會(huì)多一些�！�
從成交價(jià)格而言，上述門(mén)店主管稱(chēng)，“上海豪宅市場(chǎng)整體成交價(jià)格較去年價(jià)格下滑約10%～15%，近期降價(jià)成交的房子主要原因是房東已經(jīng)買(mǎi)好了心儀的新房或者找到了合適的二手房，那么上家降了他才降。很多房東以置換或者打新為主，想將資產(chǎn)優(yōu)化，但在沒(méi)有很明確的目標(biāo)前提下，很多房東并不愿意降很多價(jià)格�！�
聚焦至徐匯濱江板塊，對(duì)于目前板塊內(nèi)的成交情況，“不太理想”成為經(jīng)紀(jì)人的主要評(píng)價(jià)。
“目前的成交量應(yīng)該是近四個(gè)月最低，我們板塊內(nèi)主要是6大樓盤(pán)，包括云錦東方、百匯園、中信君廷、保利西岸、海珀旭輝、尚海灣豪庭，以往每個(gè)月成交基本在10套至20套左右，上個(gè)月只成交了6套。”
“從成交量來(lái)看，板塊內(nèi)2012年之前的小區(qū)成交量會(huì)比較低，更多的客戶(hù)愿意買(mǎi)2015年左右的次新小區(qū)�！鄙鲜鲩T(mén)店主管說(shuō)，以中信君廷為例，該小區(qū)建成年代為2014年－2017年。“中信君廷之前的最高成交價(jià)達(dá)19萬(wàn)元/平方米至20萬(wàn)元/平方米左右，從2月份到6月份，該小區(qū)成交了12套房源，在整個(gè)徐匯濱江板塊的成交數(shù)量是比較多的。價(jià)格上，當(dāng)前調(diào)整至17萬(wàn)元/平方米至18萬(wàn)元/平方米左右，是有買(mǎi)家愿意成交的�！�
澎湃新聞從貝殼找房成交數(shù)據(jù)觀察到，該小區(qū)于今年4月成交一套201平方米的房源，成交總價(jià)4080萬(wàn)元，折合單價(jià)202986元/平方米。6月，該小區(qū)成交一套182平方米的房源，成交總價(jià)3145萬(wàn)元/平方米，單價(jià)為172803元/平方米。
而反觀板塊內(nèi)房齡較長(zhǎng)的小區(qū)，比如尚海灣豪庭、百匯園等，較以往成交量下滑較多。
以尚海灣豪庭為例，公開(kāi)信息顯示，尚海灣豪庭的建成年代為2008年至2013年。上述太平洋房屋徐匯濱江板塊門(mén)店主管對(duì)澎湃新聞表示，“尚海灣豪庭、百匯園以往是板塊內(nèi)成交較多的樓盤(pán)，現(xiàn)在一個(gè)月的成交基本都是個(gè)位數(shù)，在一至兩套左右。以往市場(chǎng)好的時(shí)候，板塊內(nèi)房源出一套賣(mài)一套，目前市場(chǎng)下，很多以往沒(méi)掛牌的房源也出來(lái)了，比如尚海灣、百匯園的幾套頂樓復(fù)式都掛出來(lái)了，買(mǎi)家都可以挑挑揀揀。而且同樣的價(jià)格，以往只能選兩三樓，現(xiàn)在可以買(mǎi)20樓左右的高區(qū)�！�
同樣，板塊內(nèi)房源成交價(jià)格也需打折10%～15%。以尚海灣豪庭一套房源為例，據(jù)介紹，房東原先最早掛牌價(jià)格為1150萬(wàn)，最后以910萬(wàn)成交。
“目前處于橫盤(pán)期，很多房東如果短期內(nèi)不急于置換的，看到市場(chǎng)價(jià)格低于心理預(yù)期后，就干脆不賣(mài)了�！毙靺R濱江板塊內(nèi)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
整體成交量的下行也反映在經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績(jī)上。
鏈家徐匯濱江板塊一經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，其2022年的整體業(yè)績(jī)?cè)?00萬(wàn)元左右，今年上半年僅30萬(wàn)元左右的業(yè)績(jī)。
該經(jīng)紀(jì)人表示，“目前，大部分客戶(hù)和業(yè)主都處于觀望狀態(tài)，同時(shí)，受云錦東方三期事件影響，大家在等政策導(dǎo)向，到底后續(xù)買(mǎi)一手房還是二手房。因?yàn)橐坏┖勒?xiàng)目的限價(jià)政策有所調(diào)整，那么一二手房之間的倒掛將縮小�！�
青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路別墅板塊內(nèi)的一門(mén)店主管則反映，門(mén)店近兩個(gè)月未有成交，但帶看的客戶(hù)還是有，“上周末帶看了三組客戶(hù)，這部分客戶(hù)的需求是實(shí)際存在的，當(dāng)前房子可選的余地更多了，成交周期也就拉長(zhǎng)了�！�
“成交主要還是以犧牲價(jià)格為主。比如西郊紫郡一套別墅，原來(lái)掛牌價(jià)高的時(shí)候4500萬(wàn)元左右，后面下調(diào)掛牌價(jià)至4200萬(wàn)元，實(shí)際最終成交價(jià)在3900萬(wàn)元�！鄙鲜鲩T(mén)店主管說(shuō)。
整體來(lái)看，根據(jù)太平洋房屋提供的數(shù)據(jù)，今年6月，上海1500萬(wàn)元以上豪宅成交161套，成交套數(shù)環(huán)比下降29%，套均價(jià)上漲3%；2000萬(wàn)以上的豪宅成交96套，成交套數(shù)環(huán)比下降19%，套均價(jià)下降2%；3000萬(wàn)元以上豪宅成交38套，成交套數(shù)環(huán)比下降14%，套均價(jià)下降5％。
盧文曦提到，豪宅相對(duì)而言是比較特殊的商品，對(duì)于賣(mài)家而言，如果不急于兌現(xiàn)或置換，降價(jià)不會(huì)那么明顯，相對(duì)來(lái)說(shuō)抗跌一些。下半年來(lái)看，七八月份也是傳統(tǒng)淡季，成交量不太會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)九月份隨著一些需求的積累，成交量會(huì)有一定的反彈。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
