“隨著保障性租賃住房在‘十四五’期間的加速推進，保障性租賃住房公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的陸續(xù)上市以及不動產(chǎn)私募投資基金試點，具有中國特色的住房租賃模式正在形成。”4月23日下午，由ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院、中信出版集團·墨菲聯(lián)合舉辦的“租住會客廳·租賃住房投融管退戰(zhàn)略升維與資管進階法則”沙龍活動上，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然如是說。
住房租賃中國模式正在形成
趙然分析指出，以產(chǎn)品迭代與多元化為基石，住房租賃的中國模式將由“金融推力”“品牌崛起”“ESG可持續(xù)發(fā)展”三個支柱驅(qū)動。三個支柱的先決條件，在于我國住房租賃行業(yè)從發(fā)展伊始就與金融市場、金融工具的發(fā)展相匹配、相同步；也由于品牌價值成為住房租賃企業(yè)增長“新引擎”，高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展成為行業(yè)發(fā)展新目標。
趙然表示，住房租賃市場通過資產(chǎn)證券化賦能，有效盤活存量房地產(chǎn)資源，是金融服務(wù)實體經(jīng)濟的新實踐。住房租賃行業(yè)是在我國城鎮(zhèn)化率不斷攀高、宏觀杠桿率不斷增加的大背景下發(fā)展起來的新經(jīng)濟行業(yè)。
值得一提的是，今年以來，保障性租賃住房建設(shè)迎來長足發(fā)展，政策端、供給端、金融端都在積極發(fā)力，住房租賃行業(yè)進入了快速、穩(wěn)定發(fā)展時期。尤其在金融端方面，公私募REITs打通了存量退出與增量投資的閉環(huán)。
“針對租賃住房資產(chǎn)全生命周期，通過構(gòu)建不動產(chǎn)金融體系，用不動產(chǎn)私募基金降低資本金投入，用私募REITs/公募REITs降低融資成本，提升權(quán)益融資比例，或?qū)崿F(xiàn)部分退出�！敝新�(lián)基金投行委高級副總裁楊地表示，租賃住房不動產(chǎn)金融工具的實踐，能夠徹底打通租賃住房資產(chǎn)的投融資閉環(huán)，不斷促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集及升級發(fā)展。
“不動產(chǎn)私募投資基金試點放寬了擴募限制、放寬了杠桿要求，支持基金以更高的效率實現(xiàn)Pre-REITs投資與公募REITs退出的銜接，將進一步在公私募市場間打通存量退出與增量投資的閉環(huán)�！睏畹卣f。
申萬宏源證券固定收益融資總部業(yè)務(wù)董事孫林認為，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項目通常需要經(jīng)歷一個較長的培育期才能達到穩(wěn)定盈利狀態(tài)，在現(xiàn)有監(jiān)管規(guī)定下，處于培育期的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)無法成為公募REITs的合格資產(chǎn)。通過發(fā)起設(shè)立私募股權(quán)基金等方式開展Pre-REITs業(yè)務(wù)，以合理的價格收購具有公募REITs上市潛力的新建、存量不動產(chǎn)資產(chǎn)，待基礎(chǔ)設(shè)施項目進入穩(wěn)定運營期后，再通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等方式實現(xiàn)基金退出，獲取二級市場的溢價退出收益。
全周期管理服務(wù)是輕資產(chǎn)輸出的基石
值得一提的是，租賃住房在理解范疇上與以往的商品住宅不同，涉及建設(shè)、運營、數(shù)字化、社區(qū)治理等多個方面。
瓴寓國際副總裁兼上海公司總經(jīng)理王浩宇結(jié)合瓴寓實踐，從“資產(chǎn)管理”視角指出，租賃住房符合“低風(fēng)險，確定回報”的特點。在實踐中企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同項目特點和投資人需求，在多種投資方案中選擇收益和風(fēng)險匹配最優(yōu)方案，在“投融建管退”全周期高效運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地類3-4年/改造類1-2年完成“從投到退” 的投資周期， 實現(xiàn)資金使用效率最大化，提升收益率。同時，要擅用數(shù)據(jù)技術(shù)驅(qū)動業(yè)務(wù)，在項目“投融建管退”全鏈條精細管理，精準決策。
金茂（中國）酒店投資管理有限公司公寓部總經(jīng)理王純杰，依托金茂酒店的輕資產(chǎn)管理輸出探索，提出了“全周期管理服務(wù)能力”的概念。他表示，租賃住房的運營管理需要建設(shè)完整服務(wù)鏈和系統(tǒng)化運營管理能力，并匹配人力、財務(wù)、管理、運營、采購、營銷、維保等服務(wù)，提升出租率、續(xù)約率、客戶滿意度等，以及擁有良好的收益管理、完善的人才管理和培訓(xùn)能力等，提高管理效率。
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