在經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌之后，上市地產(chǎn)公司陸續(xù)交出了自己的“成績(jī)單”。過(guò)去的“三高”（高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債）發(fā)展模式已成為過(guò)去式，行業(yè)正處于轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，多家開(kāi)發(fā)商給出了自己的預(yù)判。
澎湃新聞在整理了多家地產(chǎn)公司2022年業(yè)績(jī)會(huì)的內(nèi)容后發(fā)現(xiàn)，多家開(kāi)發(fā)商認(rèn)為今年開(kāi)局良好，盡管3月份出現(xiàn)回落，但市場(chǎng)已在趨勢(shì)性回暖中。
市場(chǎng)處于趨勢(shì)性回暖，仍然面臨不小的壓力
作為目前行業(yè)排名第二的保利發(fā)展（600048.SH），保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平認(rèn)為，市場(chǎng)處于趨勢(shì)性回暖中，今年年初以來(lái)市場(chǎng)回暖，3月份熱度小幅回落�？紤]購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買力及收入預(yù)期的改善、對(duì)行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間，市場(chǎng)的復(fù)蘇仍需觀望。中長(zhǎng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒(méi)有改變。房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時(shí)期，總體將表現(xiàn)出“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。房企將從規(guī)模高速增長(zhǎng)向經(jīng)營(yíng)規(guī)模合理增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量有效提升轉(zhuǎn)變。
萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）董事會(huì)主席郁亮則認(rèn)為，目前對(duì)市場(chǎng)的分析有各種各樣的看法，但其認(rèn)為市場(chǎng)既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”，對(duì)于現(xiàn)階段的市場(chǎng)，從萬(wàn)科的視角，結(jié)論與去年類似，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。郁亮認(rèn)為，新房需求“上有天花板，下有保底線”。國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場(chǎng)無(wú)法再回到2021年歷史峰值。同時(shí)，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平方米左右的需求。
華潤(rùn)置地（01109.HK）董事會(huì)主席李欣表示，春節(jié)以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，從案場(chǎng)明顯能感受到顧客購(gòu)房意愿提升。華潤(rùn)置地前兩個(gè)月的簽約額同比上漲兩倍以上，雖然3月份略有下滑，但市場(chǎng)依然保持回暖的趨勢(shì)。從城市分化來(lái)看，主要表現(xiàn)在一二線熱點(diǎn)城市比較穩(wěn)定，其他二線城市還處在止跌平緩復(fù)蘇的階段，三四線城市反彈跡象還不明顯。張大為認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨不小的壓力，未來(lái)可能還會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，整體出現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢(shì)。
在招商蛇口（001979.SZ）2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍稱，“地產(chǎn)行業(yè)的四個(gè)紅利在逐漸消失或者減弱，過(guò)去這三十多年來(lái)推動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展的紅利，包括經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化、人口的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)金融屬性，這些加起來(lái)形成了房地產(chǎn)的高速發(fā)展，但是這四個(gè)推動(dòng)因素在減弱，未來(lái)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)就是要綜合發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展。”
龍湖集團(tuán)（00960.HK）董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在公司2022年年報(bào)中表示，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點(diǎn)已現(xiàn)。一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下的城市分化，具備產(chǎn)業(yè)與人才支撐的核心城市，實(shí)體消費(fèi)真實(shí)而旺盛。二是改善型住房成需求主導(dǎo)，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升。三是企業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)。
綠城中國(guó)（03900.HK）董事會(huì)主席張亞?wèn)|對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期看好，張亞?wèn)|稱，2022年是行業(yè)波動(dòng)的波谷，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)出現(xiàn)很大的洗牌和變化，但觸底已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)始進(jìn)入復(fù)蘇階段。綠城中國(guó)副總裁李駿認(rèn)為，目前來(lái)看市場(chǎng)整體已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需市場(chǎng)的檢驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，同時(shí)希望通過(guò)市場(chǎng)回暖實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，即在確保流速的同時(shí)，部分項(xiàng)目合理地提升價(jià)格，進(jìn)一步降低費(fèi)用，加強(qiáng)回款管理。如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)向好，居民購(gòu)房信心持續(xù)恢復(fù)，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是非常大概率的事件，但是全國(guó)各城市仍然可能面臨冷熱不均的情況。
“地產(chǎn)全行業(yè)后續(xù)溫和回升，后續(xù)1-2年房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)回升”
除了地產(chǎn)商認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)會(huì)平穩(wěn)復(fù)蘇回暖之外，半夏投資創(chuàng)始人李蓓最新的觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)全行業(yè)住宅銷售在11億平方米見(jiàn)底，后續(xù)溫和回升；行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受創(chuàng)傷，未來(lái)1-2年，仍不具備供給端擴(kuò)張的能力，全行業(yè)拿地和開(kāi)工會(huì)依然下行；供給已經(jīng)大幅下降1年，后續(xù)1-2年仍將下降，需求企穩(wěn)回升，供需錯(cuò)配，房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)回升；從現(xiàn)在往后，頭部企業(yè)份額上升，毛利改善，量?jī)r(jià)齊升；從資產(chǎn)價(jià)值的角度，一旦房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高庫(kù)存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。
李蓓此前在半夏投資發(fā)布的月報(bào)中認(rèn)為，現(xiàn)在的地產(chǎn)股，就好像2016年年初的煤炭股。行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開(kāi)始觸底回升。相較于當(dāng)初的煤炭，本輪地產(chǎn)的需求下滑更多，但供給側(cè)出清同樣更加的劇烈。按照李蓓的說(shuō)法，在廣義庫(kù)存下滑速度面前，只要銷售低位企穩(wěn)，房?jī)r(jià)的企穩(wěn)上漲很快就會(huì)到來(lái)。從3年左右的中長(zhǎng)期角度，本輪供給側(cè)出清中，沒(méi)有爆雷的房企，后續(xù)市場(chǎng)份額必大幅擴(kuò)張，即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑30%左右。這些企業(yè)的銷售規(guī)模大多會(huì)創(chuàng)出新高。加之房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和上漲通道后利潤(rùn)率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。那就意味著，一批公司相對(duì)當(dāng)前的股價(jià)，存在3-10倍的上漲空間。
信達(dá)證券在近期的一份報(bào)告中認(rèn)為，從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年春節(jié)假期后，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新房和二手房市場(chǎng)周度成交面積連續(xù)5周持續(xù)攀升，短期來(lái)看市場(chǎng)熱度的提升相對(duì)明顯。春節(jié)后市場(chǎng)熱度的回升主要是在需求延后和企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略雙重影響下形成的：2022年末疫情感染導(dǎo)致的延后需求集中釋放；房企抓住復(fù)蘇窗口期加大推貨。當(dāng)前市場(chǎng)熱度的提升可能更多源于積壓需求的釋放，而真正影響需求翻轉(zhuǎn)的要素，包括對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和對(duì)于收入增加的預(yù)期暫未出現(xiàn)，因此當(dāng)前的市場(chǎng)熱度可能隨著積壓需求釋放完畢后，出現(xiàn)自然回落。信達(dá)證券認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)熱度提升的需求主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求，決定需求回暖的房?jī)r(jià)預(yù)期和收入預(yù)期并沒(méi)有根本性的扭轉(zhuǎn)，因此這一波積壓的需求逐步釋放后，市場(chǎng)需求可能呈現(xiàn)出自動(dòng)回落的波動(dòng)，類似于往年小陽(yáng)春后的環(huán)比回落幅度。
國(guó)泰君安證券地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇認(rèn)為，用需求端改革來(lái)對(duì)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行市場(chǎng)化的調(diào)控，有利于行業(yè)走向合理競(jìng)爭(zhēng)，獲得有效需求才是行業(yè)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)之路。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟認(rèn)為，政策面的支持和呵護(hù)、宏觀經(jīng)濟(jì)面的向上向好、居民對(duì)就業(yè)和收入的預(yù)期、房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)企穩(wěn)等積極影響，將對(duì)居民購(gòu)房信心帶來(lái)支撐。龐溟認(rèn)為，若點(diǎn)狀復(fù)蘇的分化現(xiàn)象持續(xù)，或影響房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)復(fù)蘇持續(xù)性。
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