2017開(kāi)局冷清的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在2月末迎來(lái)一陣小陽(yáng)春，一手住宅市場(chǎng)開(kāi)始回暖，房企推盤(pán)量放大，上市樓盤(pán)項(xiàng)目重點(diǎn)推出緊湊戶(hù)型的兩房、三房公寓，因總價(jià)親民而受到市場(chǎng)追捧。專(zhuān)家分析認(rèn)為，這樣的市場(chǎng)行為為之后房企的推盤(pán)策略提供借鑒，而房企與市場(chǎng)之間的博弈還在繼續(xù)。
現(xiàn)場(chǎng) 低總價(jià)公寓受追捧
一手住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖中。上海上上周新建商品住成交面積9.34萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20.4%，達(dá)到年前成交水平，上周新建商品住成交面積12.52萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲34.24%。新年后第一周推盤(pán)量為284套，第二周為608套，第三周預(yù)推盤(pán)量跌至186套，從項(xiàng)目來(lái)看，基本預(yù)推盤(pán)量維持在每周1個(gè)。相比年初，市場(chǎng)慢慢升溫。目前有入市計(jì)劃的住宅項(xiàng)目為28個(gè)，其中住宅19個(gè)，別墅7個(gè)，商業(yè)2個(gè)。從區(qū)域上看，外環(huán)外為21個(gè)，中外環(huán)間為2個(gè)，中內(nèi)環(huán)間僅1個(gè)，內(nèi)環(huán)內(nèi)為4個(gè)，占比最多的浦東新區(qū)有8個(gè)，嘉定、閔行兩區(qū)均有4個(gè)；就推盤(pán)類(lèi)型看，新盤(pán)占比為25%，舊盤(pán)加推占比為75%。
房企推盤(pán)節(jié)奏加快，市場(chǎng)亦迅速做出反應(yīng)。從成交數(shù)據(jù)看，呈現(xiàn)出中低端項(xiàng)目占據(jù)主流的特點(diǎn)，上周成交面積前十位的項(xiàng)目中，均價(jià)在3萬(wàn)元左右/平方米的占了80%。排在成交首位的佳源夢(mèng)想廣場(chǎng)公寓成交113套，均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米；排在第二位的金地自在城(樓盤(pán)資料 圖庫(kù)) 成交72套，均價(jià)在3.28萬(wàn)元/平方米；排在第四位的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季(樓盤(pán)資料戶(hù)型圖庫(kù))均價(jià)在2.45萬(wàn)元/平方米，成交51套。上述項(xiàng)目分別位于奉賢枳林、松江泗涇和浦東惠南板塊，屬于價(jià)格低洼地區(qū)，帶動(dòng)上周成交均價(jià)下探至41397元/平方米，環(huán)比下跌14.22%。
剛需一族啟動(dòng)了一手住宅的小陽(yáng)春行情。上周，位于嘉定新城板塊的路勁上海派(樓盤(pán)資料 圖庫(kù)) Ⅱ加推房源就嘗到了甜頭。該項(xiàng)目位于軌交11號(hào)線沿線，推出的房源為68平方米2房和87平方米3房的緊湊型公寓，單價(jià)在3.2萬(wàn)元-3.5萬(wàn)元/平方米，包含精裝修房源。有數(shù)據(jù)顯示，路勁上海派Ⅱ(樓盤(pán)資料 圖庫(kù))的房源預(yù)售證為797套，認(rèn)籌卻高達(dá)1400組左右�，F(xiàn)場(chǎng)幾位購(gòu)房者在受訪時(shí)不約而同表示：周邊二手房單價(jià)都賣(mài)3.6萬(wàn)元了，相比這個(gè)新盤(pán)要實(shí)惠不少，況且再靠市區(qū)一些的江橋新盤(pán)單價(jià)都超過(guò)4萬(wàn)元。
中原地產(chǎn)分析師分析認(rèn)為， 樓市新政決定剛需族成為了市場(chǎng)主力，認(rèn)房又認(rèn)貸加上二套房首付達(dá)到七成、利率上浮，低總價(jià)成為購(gòu)買(mǎi)的決定因素，“年輕人結(jié)婚購(gòu)房、小家庭因?yàn)楹⒆淤?gòu)房，剛需、剛改人群因?yàn)橘J款限制，首先要考慮房屋總價(jià)，積極選擇符合支付條件和能力的房源。上述新盤(pán)迎合了市場(chǎng)需求，經(jīng)過(guò)蓄客，推出近800套房源說(shuō)明開(kāi)發(fā)商心里有底。”
其他房企的推盤(pán)也精準(zhǔn)出擊剛需、剛改人群，滿(mǎn)足購(gòu)房者緊湊戶(hù)型、低總價(jià)的需求。像位于浦東臨港的保利鈴蘭公館主推89平方米的3房，同潤(rùn)金色橘苑主推78平方米的2房，位于寶山楊行的中冶盤(pán)古馨苑主推70平方米的2房，位于閔行馬橋的萬(wàn)科公園大道主推98、103平方米的3房和95、110平方米的3房，位于寶山顧村的金地天地云墅推126平方米的4房。其中，萬(wàn)科項(xiàng)目新推30套房源均價(jià)與之前加推的持平，而該公司位于徐涇軌交17號(hào)沿線的項(xiàng)目天空之城正在蓄客階段，主推89至120平方米2至3房的房源，填補(bǔ)徐涇板塊的剛需一手房源空白。位于青浦新城的東原公館(樓盤(pán)資料 圖庫(kù)) 還推出了56平方米1房的房型。
分析 市場(chǎng)博弈仍在繼續(xù)
與往年樓市到2月下旬時(shí)每天有三五個(gè)樓盤(pán)外推的節(jié)奏相比，今年的推盤(pán)節(jié)奏仍然馬力不足，顯露出房企的一絲不甘�！斑@種不甘是房企對(duì)市場(chǎng)仍抱有希望，認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌�！北R文曦分析認(rèn)為，“一方面項(xiàng)目預(yù)售證的審批更嚴(yán)，節(jié)奏放慢；一方面，開(kāi)發(fā)商也不愿盡快推盤(pán)，在等市場(chǎng)的反應(yīng)再定策略�！�
跨過(guò)跌宕起伏的2016年，各大房企對(duì)2017年的業(yè)績(jī)指標(biāo)沒(méi)有絲毫放松。恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地等龍頭房企要在去年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，中堅(jiān)力量也要求至少與去年持平，更有不少如旭輝、新城喊出了沖千億元的目標(biāo)。在這樣的壓力下，定價(jià)策略至關(guān)重要。盧文曦認(rèn)為，房企的態(tài)度使得近期的市場(chǎng)處在博弈之中，“開(kāi)發(fā)商還想等，購(gòu)房人群也可以等。新政之后，市場(chǎng)的基調(diào)已經(jīng)定了，如果認(rèn)定房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房人群愿意再等下去，況且二手房也打開(kāi)議價(jià)空間，可以選擇。市場(chǎng)活躍起來(lái)與否，價(jià)格到不到心理預(yù)期是關(guān)鍵�！�
隨著時(shí)間推移，房企承受的壓力越來(lái)越大，3月若頂不住4月就可能降價(jià)，“市場(chǎng)是做出來(lái)的，不是誰(shuí)能預(yù)先設(shè)計(jì)的。難道開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備等到拿現(xiàn)房出來(lái)銷(xiāo)售？”盧文曦分析認(rèn)為，對(duì)那些代價(jià)高昂拿地的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更需要審時(shí)度勢(shì)，“前兩年的地王，比如莘莊的金輝，江橋的龍湖，都面臨抉擇�！北R文曦分析認(rèn)為，“目前的市場(chǎng)環(huán)境已不是當(dāng)初拿地時(shí)，住建部等管理層持續(xù)釋放穩(wěn)定樓市尤其是主要城市樓市的信號(hào)，融資渠道持續(xù)收緊，加強(qiáng)監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商的資金壓力不斷增加�！�
因?yàn)槭袌?chǎng)情緒阻止房?jī)r(jià)反彈，房企之間也面臨博弈。盧文曦提醒，“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，若真到了降價(jià)的時(shí)候都想安全上岸，誰(shuí)降得少，出貨慢，誰(shuí)就可能受拖累影響業(yè)績(jī)�！�
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