根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2月16日發(fā)布的1月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅位于全國(guó)首位。
而在今年伊始，上海樓市就傳出火熱的消息：四人搶一套新房、前灘再現(xiàn)“日光盤”……那么，上海樓市的真實(shí)現(xiàn)狀如何呢？上海新房房?jī)r(jià)上漲背后的原因又是什么？
新盤分化：
日光盤仍為“倒掛盤”
春節(jié)過(guò)后，上海前灘海德壹號(hào)成為中介口中津津樂(lè)道的對(duì)象，也是上海樓市重新走火的新案例。
由珠海國(guó)企格力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前灘海德壹號(hào)，是上海前灘“九宮格”內(nèi)最后一個(gè)入市的住宅項(xiàng)目，最終入圍積分破百、認(rèn)購(gòu)率達(dá)到392%，相當(dāng)于四個(gè)人搶一套房，而且戶型越大越被率先搶空。
無(wú)論在哪個(gè)時(shí)間段推出，前灘海德壹號(hào)的熱賣都在預(yù)料之中。不僅因?yàn)槠湮挥谏虾Ｗ罹邼摿Π鍓K前灘的第一排，相隔300米可近瞰黃浦江，更為重要的是前灘推出的新盤大多是典型的“倒掛盤”，即新房售價(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛。
今年1月，前灘海德壹號(hào)開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，共推出163套建筑面積在76-555平方米的房源，均價(jià)約12.98萬(wàn)元/平方米。而其周邊二手房?jī)r(jià)格在18萬(wàn)元/平方米左右，比如晶耀名邸，而地段遠(yuǎn)不如前灘海德壹號(hào)、也無(wú)法近距離瞰視黃浦江的東方逸品，二手房單價(jià)約15萬(wàn)元/平方米。
從前灘“九宮格”項(xiàng)目陸續(xù)入市至今，所推樓盤都是炙手可熱的，即新盤認(rèn)購(gòu)率普遍很高，比如晶耀前灘一期認(rèn)購(gòu)率約為1328%，尚峰名邸認(rèn)購(gòu)率為1266%，中糧前灘海景壹號(hào)認(rèn)購(gòu)率為716%，所以基于目前房?jī)r(jià)仍然在倒掛的行情，前灘海德壹號(hào)出現(xiàn)搶房并不鮮見(jiàn)，也不能作為上海樓市走火的明證。
此外，雖然上海新盤倒掛行情在減弱，但是比較熱門的板塊諸如前灘、楊浦、靜安等核心地段依然有明顯的倒掛行情，“打新盤”的火熱行情近年來(lái)都在持續(xù)。
房?jī)r(jià)領(lǐng)漲背后：
積壓需求釋放，供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)
除“倒掛盤”依然火熱外，上海樓市真實(shí)情況如何呢？
據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年1月，上海新建商品房成交8283套，環(huán)比下降4%，同比下降28%；成交金額682億元，環(huán)比下降3%，同比下降14%；套均總價(jià)823萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)19%；成交均價(jià)70752元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)15%。
也就是說(shuō)，今年1月份，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量減價(jià)增”的特征，“量減”和春節(jié)返鄉(xiāng)相關(guān)，而“價(jià)增”的背后一方面是上海需求力的旺盛，另一方面與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，雖然上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅位居第一，但是，從0.7%的漲幅來(lái)看仍屬于溫和上漲。對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“此類數(shù)據(jù)總體上屬于健康值，即處于0.0%-1%之間，屬于溫度合適的漲幅。類似漲幅說(shuō)明上海市場(chǎng)有回暖動(dòng)力，但不屬于過(guò)熱�！�
“目前，上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場(chǎng)是一個(gè)回歸正常的過(guò)程。此外，不同的項(xiàng)目持續(xù)分化，倒掛項(xiàng)目火熱，也有項(xiàng)目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦如是說(shuō)。
對(duì)于1月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)走高的原因，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“新房房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)主要是受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，因?yàn)槿ツ甑谄吲�、第八批集中供�?yīng)的新盤中有不少市區(qū)盤，拉高了成交均價(jià)�！�
據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從今年1月的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90-110平方米的房源占比顯著增加，達(dá)到58%，較去年同期提升11個(gè)百分點(diǎn)；140平方米以上的房源占比16%，較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn)；70-90平方米的房源占比下降11個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來(lái)看，400萬(wàn)元以上的房源占比顯著增加，較去年同期提升25個(gè)百分點(diǎn)，其中400萬(wàn)-600萬(wàn)元和1000萬(wàn)元以上的房源占比分別提升了14個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。
“從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前剛改和改善需求的入市占比更高一些�！睏钣昀偃缡钦f(shuō)。
樓市走勢(shì)：
市場(chǎng)溫和復(fù)蘇，去化周期短
據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從去年第七批集中供應(yīng)新盤的認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，有超過(guò)1/3的樓盤觸發(fā)積分，說(shuō)明對(duì)于供應(yīng)質(zhì)量高的批次，觸發(fā)積分的情況依然較為樂(lè)觀，市區(qū)樓盤、優(yōu)質(zhì)樓盤對(duì)購(gòu)房者仍有很強(qiáng)的吸引力。這也說(shuō)明市場(chǎng)需求并不弱，只是產(chǎn)品是否能滿足當(dāng)下購(gòu)房者的需求。
楊雨蕾表示：“目前，新盤呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征，市區(qū)的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開(kāi)盤去化率達(dá)到百分百，但是遠(yuǎn)郊盤或者交通不便的樓盤，去化率會(huì)比較低�！�
在新房去化方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月，上海項(xiàng)目開(kāi)盤平均去化率為71%，較2022年12月提升4個(gè)百分點(diǎn)，較2022年平均去化率提升3個(gè)百分點(diǎn)。從供求情況來(lái)看，今年1月，上海新建商品住宅庫(kù)存量534萬(wàn)平方米，消化周期僅5.4個(gè)月，是全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市中消化周期最短的城市。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，作為一線城市，上海樓市的基本面不錯(cuò)，需求動(dòng)力足，房?jī)r(jià)方面有率先復(fù)蘇的動(dòng)力，后續(xù)上海將會(huì)有“小陽(yáng)春”的行情。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
