今年上海兩會(huì)期間，有政協(xié)委員在《關(guān)于上海調(diào)整樓市四限政策的建議》提案中指出，目前上海新房市場(chǎng)保持強(qiáng)勁供給勢(shì)頭，但需求卻逐漸疲軟。進(jìn)入2022年第四季度，部分項(xiàng)目較前期開(kāi)盤熱度下降。同時(shí)，上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)承壓，市場(chǎng)加速下行。這一提案引起了熱議。
我們先來(lái)了解一下前面提到的“四限政策”主要是哪些？所謂的“四限”分別指的是“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”。是歷年來(lái)，上海為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)行的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)稱。
那么，上海樓市調(diào)控政策會(huì)放松嗎？2022年各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，有鑒于此，樓市政策更強(qiáng)調(diào)因城施策。2022年上海樓市共成交新建商品住宅9萬(wàn)套，與2021年基本持平，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)；而由于市中心區(qū)域新房供應(yīng)較2021年大幅增加，新建商品住宅成交價(jià)較2021年同比上漲了15%。
我們認(rèn)為，就數(shù)據(jù)而言，短期內(nèi)并不支持樓市政策有大的改變。而政策放松與否，仍需進(jìn)一步觀察新房市場(chǎng)的庫(kù)存、去化周期等數(shù)據(jù)的變化。
如果樓市調(diào)控政策部分放松，我們認(rèn)為大概率會(huì)在以下幾個(gè)方面做出調(diào)整：
1.降低交易成本（比如提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，增值稅5年改2年）；
2.調(diào)整差別化住房信貸政策，刺激改善型住房消費(fèi)（比如認(rèn)房認(rèn)貸調(diào)整為認(rèn)房不認(rèn)貸）；
3.部分（比如新房項(xiàng)目去化困難的遠(yuǎn)郊地區(qū)）放松限購(gòu)、降低落戶門檻；
4.加大棚改貨幣安置力度，刺激住房需求。
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