新春伊始，房地產(chǎn)市場初露企穩(wěn)端倪，回暖復(fù)蘇的各方面力量正在積蓄。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響。房地產(chǎn)市場的作用決定其將為宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)貢獻(xiàn)重要力量，反過來，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，也成為房地產(chǎn)市場各方主體增強(qiáng)發(fā)展信心的重要前提。當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的重要難題是預(yù)期不穩(wěn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是一項(xiàng)長期任務(wù)。房地產(chǎn)自身特點(diǎn)決定了穩(wěn)預(yù)期在“三穩(wěn)”中尤為重要，多年來的實(shí)踐也表明，預(yù)期穩(wěn)，地價(jià)、房價(jià)才能穩(wěn)，才能夠形成良性循環(huán)、促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。如何穩(wěn)預(yù)期？近年來，“房住不炒”逐漸深入人心，投機(jī)炒房得到有效遏制，保護(hù)了合理消費(fèi)，夯實(shí)了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基石。市場朝著平穩(wěn)健康發(fā)展方向邁進(jìn)，各方主體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有信心。
實(shí)現(xiàn)預(yù)期好轉(zhuǎn)，重要的兩個(gè)群體一是購房者，二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對(duì)于購房者而言，宏觀經(jīng)濟(jì)向好，對(duì)房地產(chǎn)市場就有信心。隨著疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)以及工作生活的影響逐步減弱，居民收入逐步提升，按揭貸款的還款能力增加，自然出手購房的意愿更強(qiáng)烈。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，其資金來源主要是房屋銷售回款和融資。購房者有信心，開發(fā)企業(yè)的信心也將隨之回升，當(dāng)前融資環(huán)境也在日益向好。購房者和開發(fā)企業(yè)的信心提升，是市場聯(lián)動(dòng)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。
未來的市場規(guī)模也構(gòu)成預(yù)期的一部分。從長遠(yuǎn)看，每年銷售13億平方米左右仍然是很大的需求規(guī)模。我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2022年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到65.22%，但是與發(fā)達(dá)國家80%左右的水平相比仍然不高，有提升空間。2022年我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這也成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿�。不可否認(rèn)的是，我國房地產(chǎn)市場已從快速增長階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，難以再維持過去曾達(dá)到的每年18億平方米的商品房銷售規(guī)模。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積為135837萬平方米，比上年下降24.3%。但每年銷售13億平方米對(duì)市場仍有相當(dāng)大的支撐作用，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利條件。
從市場反應(yīng)看，已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)。2022年，一系列積極調(diào)控政策為市場的企穩(wěn)回暖提供了支撐。2022年12月份，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)降幅收窄，出現(xiàn)新變化，12月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅比11月收窄了7.7個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積、銷售額、到位資金、房屋新開工面積等指標(biāo)降幅也不同程度收窄。進(jìn)入2023年，不少城市房地產(chǎn)市場成交量有增長趨勢。今年春節(jié)期間，一些城市的新房項(xiàng)目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復(fù)。盡管當(dāng)前仍處于調(diào)整階段，相信隨著相關(guān)政策落地見效，2023年房地產(chǎn)市場將會(huì)逐步發(fā)生積極變化。
穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型將是2023年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。2023年，政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。關(guān)鍵是要尊重規(guī)律，尊重實(shí)際，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力形成供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機(jī)炒房的格局。進(jìn)一步通過保護(hù)契約和產(chǎn)權(quán)來穩(wěn)定預(yù)期。針對(duì)涉及188萬居民的2600多個(gè)已付款未交付項(xiàng)目，繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”，使市場避免恐慌。
注重防范化解風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。針對(duì)當(dāng)前存在的問題，大量輸血，改善房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，主要包括商業(yè)銀行提供貸款、為房企發(fā)債提供擔(dān)保、促進(jìn)股權(quán)融資等。放松在房地產(chǎn)市場過熱期間采取的管制措施，擴(kuò)大有效需求，使房地產(chǎn)公司具備造血功能。通過“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)�！耙活^”抓出險(xiǎn)房企，幫助企業(yè)自救，并依法依規(guī)處置，房企不能保交樓的就不能再買地，再搞新開發(fā)。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型勢在必行，應(yīng)努力摒棄“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊有模式的弊端，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。預(yù)售制改革應(yīng)努力探索現(xiàn)房銷售。應(yīng)從過去解決“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，加大力度提高住房品質(zhì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，將建立房屋安全長效機(jī)制，這將讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）
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