2022年12月28日，享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對2022年四季度的上海寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行了多維度的盤點和解讀。
上海寫字樓市場 韌性凸顯 憧憬來春
2022年，上海甲級寫字樓供應(yīng)環(huán)比上揚，全年入市辦公建筑規(guī)模81萬平方米，分布在3個區(qū)域5個板塊共11個項目，其中蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應(yīng)較活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項目推出。2022年，上海寫字樓市場以凈吸納量63萬平方米收官，環(huán)比去年下滑55.6%。今年二季度，受封控影響，交易跌落明顯，三季度，解封后成交有一定程度復(fù)蘇，四季度伴隨防疫政策放開，交易再次受到影響和回落。2022年，上海甲級寫字樓空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新興區(qū)空置率分別為11.21%、23.92%。2022年，上海甲級寫字樓租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。
全年交易呈現(xiàn)出三個特點：外資成交比重比去年有所擴大，今年封控對內(nèi)資企業(yè)帶來一定影響，其新設(shè)、擴租需求都有所減少，外資在續(xù)租、擴租整體方面交易比重比去年提升。區(qū)位來看，六大板塊需求表現(xiàn)韌性，新項目推動下“一江一河”成效顯著，代表項目如“華潤蘇河灣中心”、“前灘國際廣場”、“星瀚廣場”等。行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造及金融為前三行業(yè)。專業(yè)服務(wù)業(yè)保持穩(wěn)定需求，受國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟環(huán)境影響，律所業(yè)務(wù)量增加，擴租、搬遷活躍；聯(lián)合辦公（孵化等）仍保持活躍的市場需求，成為新入市項目的主力租戶，主要布局上海核心商務(wù)區(qū)域的陸家嘴、北外灘等板塊。貿(mào)易制造行業(yè)核心外溢搬遷，快消品及奢侈品貿(mào)易主要布局南京西路板塊，隨著火車站、蘇河灣今年供應(yīng)頻出，不少快消及奢侈品總部或部分拆分搬遷至靜安非核心區(qū)。金融行業(yè)核心聚集加強，主要布局泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）、南京西路等板塊，銀行、保險、證券等傳統(tǒng)金融行業(yè)仍為市場主體。
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示:伴隨防疫新政的推出，經(jīng)濟秩序和社會秩序加快恢復(fù)，將釋放出巨大的活力，推動經(jīng)濟發(fā)展步伐，可以預(yù)見的是2023年上海寫字樓市場必將迎來后疫情時代的春天。創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，強化高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，上海積極布局未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地，到2035年形成若干領(lǐng)跑全球的未來產(chǎn)業(yè)集群，健康、智能，能源、材料等行業(yè)也將迎來新一輪發(fā)展機遇。
上海零售市場逐漸走出疫情影響，開發(fā)商及品牌層面重拾信心
從政策層面看，通過新政策、新活動形成超廣域、多中心、集聚型、網(wǎng)絡(luò)化、多層級的國際大都市商業(yè)新格局。上海零售空間規(guī)劃將形成“4+X+2”體系，打造“國際級-市級-地區(qū)級-社區(qū)級”4級商業(yè)中心，以一江一河交匯為核心，打造東片國際級消費集聚區(qū)；以提升服務(wù)長三角聯(lián)通國際的消費樞紐功能為定位，打造西片國際級消費集聚區(qū)，形成超廣域、多中心、集聚型、網(wǎng)絡(luò)化、多層級的國際大都市商業(yè)新格局。
開發(fā)商層面來看，上半年受到疫情影響購物中心紛紛在下半年入市。2022年度優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)均在下半年入市，如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬科廣場、上海MOHO廣場、張園一期、龍湖上海奉賢天街，分別為市場新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米、100,000平方米、100,000平方米、20,000平方米及140,000平方米的零售面積。
從品牌層面看，2022年新品牌領(lǐng)先全國，通過創(chuàng)新優(yōu)化供給，引領(lǐng)時尚潮流。今年1-9月，若干國內(nèi)外品牌升級、開設(shè)國內(nèi)首店或開設(shè)新的體驗店以提供多種產(chǎn)品系列，并且提升品牌形象。上海市新增首店703家，新增數(shù)量保持全國領(lǐng)先，下半年疫情有所緩解，使得品牌端信心增加，開店相比上半年更為積極。
隨著上海核心商圈飽和程度提高，挖掘存量價值與“城市更新”已經(jīng)成為上海零售市場內(nèi)的熱門話題，今年新開業(yè)的商業(yè)載體與品牌端在選址上均喜愛與歷史保護建筑進行結(jié)合。如蘇河灣萬象天地中的“慎余里”、百年歷史建筑張園、小藍瓶咖啡中國首店、Aesop中國首店均將商業(yè)與建筑進行了有機結(jié)合，讓歷史保護建筑以全新的面貌展現(xiàn)在消費者眼前。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事陳云九總結(jié)，疫情對于消費的影響正在逐漸消除，同時基于政策上的放寬，這給予消費者、品牌與開發(fā)商極大的信心。展望未來，品牌端未來將會展開新的拓張。基于2022年疫情政策的開放，使品牌方對上海零售市場賦予了極大的信心，在來年將會激勵更多的國內(nèi)外品牌，并進入中國零售市場進行探索。如美國品牌Le Labo將在前灘太古里開設(shè)中國首店、Lululemon中國內(nèi)地最大店鋪將位于靜安嘉里中心、Calvin Luo在上海繼續(xù)拓店第二家精品店將位于上海商城。零售行業(yè)一直是城市中最大能耗戶之一。在未來如何幫助業(yè)主在建設(shè)和運營端，以及品牌在經(jīng)營端，共同推向高端化、智能化、綠色化發(fā)展，將會成為未來零售行業(yè)需要探索的商業(yè)模式。
上海2022年錄得774億大宗成交，為過去三年次高水平
2022年上海大宗交易市場共錄得774億成交，同比下降27%。今年世界政治態(tài)勢動蕩，俄烏戰(zhàn)爭、臺海緊張局勢等系列政治事件引發(fā)通貨膨脹；隨著美聯(lián)儲不斷加息，境外融資成本不斷上升；同時上半年上海疫情封控加劇經(jīng)濟負面影響，市場低迷，交易情緒低落——三方影響下，上海大宗交易市場成交有所下滑，但市場信心及成交活躍度仍在，全年成交仍站穩(wěn)750億關(guān)口、達三年內(nèi)次高水平。
細看到各物業(yè)類型，2022年辦公/研發(fā)辦公以577.4億成交總額、75%的成交占比，穩(wěn)居市場首位，其中以投資目的為主的內(nèi)資買家青睞上海核心辦公資產(chǎn)，積極配置核心物業(yè)、抵抗通貨膨脹；工業(yè)/物流熱度不減，依舊受市場追捧，成交占比約13%，同比上漲7%。
買家方面，內(nèi)資買家以66%的占比繼續(xù)主導(dǎo)市場，但外資占比亦在緩步上升，從2021年的24%增至2022年的34%。投資型買家再次超越自用交易，成交金額比例上漲至66%；自用買家行業(yè)分布特征明顯，主要以金融、TMT為主——其中金融企業(yè)實力強勁，雖僅貢獻3筆交易，卻占自用型買家交易總額的過半份額，對比2021成交金額近乎翻倍；而TMT企業(yè)表現(xiàn)則稍顯暗淡，成交金額相較2021年縮水近一半。
展望2023年，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事蔡峰表示，上海市場或迎來以下幾大投資新動向：
1、在結(jié)束長達3年的疫情管控和市場經(jīng)濟復(fù)蘇的雙重利好下，2023年將為大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預(yù)計重回千億規(guī)模；
2、中國全面擴大開放、恢復(fù)國際交流、聚焦經(jīng)濟發(fā)展，辦公、零售及酒店類型物業(yè)有望涅槃重生；
3、國家針對房地產(chǎn)推出多重利好、推動其重回支柱行業(yè)，未來內(nèi)資受政策影響，將加速搶占市場份額；
4、多單新經(jīng)濟類REITs成功發(fā)行，商辦類REITs明年進入試點，為投資人提供全新退出渠道，未來長租公寓、產(chǎn)業(yè)園、商辦類型物業(yè)將備受青睞。
華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求平穩(wěn) 冷鏈需求持續(xù)增長態(tài)勢
四季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求平穩(wěn)。受雙十一及雙十二電商購物旺季影響，電商類需求及短租客戶較上季度有所增長，3pl、電商、快運快遞為本季度上海高標(biāo)倉庫市場主要租戶。上海市高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.7%至48.2元/平方米/月。環(huán)滬地區(qū)受上海需求外溢影響，租戶問詢表現(xiàn)積極。受電商購物旺季及制造業(yè)需求增長影響，江蘇省高標(biāo)倉庫市場空置率環(huán)比下降1.7個百分點至10.3%；平均租金環(huán)比微漲0.19 %，至34.2元/平方米/月；浙江省標(biāo)倉庫市場空置率環(huán)比微漲0.3個百分點至14.9%；平均租金與上季度基本持平為35.7元/平方米/月。
四季度末疫情管控逐步放開，受疫情及政策變化影響，需求結(jié)構(gòu)也有所變化，租戶開始為明年市場變化進行戰(zhàn)略調(diào)整，重新布局倉儲規(guī)劃。同時，開發(fā)商優(yōu)化招商策略，爭取優(yōu)質(zhì)客戶，提升租金。
后疫情時代，生鮮、食品保障及疫苗需求持續(xù)加強，冷鏈需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢。四季度，冷庫分類更為精細化，冷庫根據(jù)不同產(chǎn)品品類的冷凍、冷藏的倉儲需求劃分不同溫區(qū)。此外，傳統(tǒng)食品餐飲企業(yè)及地產(chǎn)開發(fā)商開始瞄準(zhǔn)冷庫內(nèi)的運營服務(wù)，如百勝及萬緯已經(jīng)開始投入冷庫運營服務(wù)，為客戶提供倉儲運營、冷鏈運輸、增值服務(wù)等倉管配全流程服務(wù)。庫內(nèi)設(shè)置生產(chǎn)加工、食品包裝、預(yù)制菜品制作，將冷鏈業(yè)務(wù)與客戶業(yè)務(wù)深度結(jié)合，實現(xiàn)庫內(nèi)的高效運營。通過延伸庫內(nèi)服務(wù)開拓冷鏈運營服務(wù)市場。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，隨著疫情管控逐步放開，消費市場將進一步復(fù)蘇，食品需求持續(xù)擴張。部分地區(qū)已取消進口冷鏈?zhǔn)称泛怂�、消殺、監(jiān)管倉要求，農(nóng)貿(mào)等進口食品供應(yīng)將進一步恢復(fù)。國內(nèi)需求釋放結(jié)合進口食品供應(yīng)逐步增長，食品冷鏈將呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢。此時，物流地產(chǎn)開發(fā)商及地產(chǎn)開發(fā)基金關(guān)注投資回報率更高的冷庫，資本將通過基金涌入冷庫及相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
