近期，樓市出現(xiàn)了一種新動(dòng)向——二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的明顯回升，并未帶動(dòng)新房市場(chǎng)回暖。
根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，2022年6-8月份，10個(gè)重點(diǎn)城市的二手住房交易同比已連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)“正增長(zhǎng)”，8月份同比上漲21.27%，其中成都、青島、蘇州同比分別增長(zhǎng)330%、81.87%、18.92%。其中原因，既有2021年同期“低基數(shù)”的影響，也有購(gòu)房者當(dāng)下對(duì)期房“不信任”的因素，更有政策積極紓困樓市的后續(xù)效應(yīng)。但最值得我們關(guān)注的一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象是：二手房交易回升，并未帶來(lái)新房成交的積極回升。
“一二手循環(huán)漲價(jià)邏輯”被打破
數(shù)據(jù)顯示，7-8月份，新房市場(chǎng)高位回落，10大城市新房交易同比分別下降23.9%和21.7%。
對(duì)熱點(diǎn)城市而言，二手房是一個(gè)重要的領(lǐng)先指標(biāo)。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，二手房市場(chǎng)回升，一方面能驅(qū)動(dòng)換房需求，帶動(dòng)新房市場(chǎng)銷售，促進(jìn)樓市良性循環(huán)；另一方面，二手房交易也會(huì)帶動(dòng)“剛需”客群入市。因?yàn)槎址靠們r(jià)較低、面積較小、分布范圍廣，有的還有學(xué)位優(yōu)勢(shì)。
但這一次，二手房成交回升，并未驅(qū)動(dòng)新房市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，我認(rèn)為這需要市場(chǎng)相關(guān)主體引起重點(diǎn)關(guān)注。
我認(rèn)為，二手房市場(chǎng)回升，一個(gè)原因是對(duì)未來(lái)樓市信心不足，導(dǎo)致“套現(xiàn)式交易”量的增長(zhǎng)。8月份，10個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌119.29萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.43%，掛牌量連續(xù)4個(gè)月呈上升趨勢(shì)，并創(chuàng)下歷史新高。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，廣州二手房掛牌量已高達(dá)115196套，創(chuàng)下歷史新高，比2021年8月初猛增了3.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)接近30%。鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，廣州在售二手房源達(dá)到118179套，7月21日，相關(guān)數(shù)據(jù)為113152套，一個(gè)多月的時(shí)間就激增5000套。
這種“套現(xiàn)式交易”的增長(zhǎng)，一方面原因來(lái)自相關(guān)客群對(duì)未來(lái)樓市前景的信心不足，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“不看好樓市，要套現(xiàn)走人了”；另一方面，有人拋售引發(fā)了市場(chǎng)的示范效應(yīng)。8月，重點(diǎn)10城調(diào)價(jià)房源中，漲價(jià)房源占比僅為11.6%，占比較上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，漲價(jià)房源量占比連續(xù)3個(gè)月顯現(xiàn)下滑。
目前來(lái)看，“套現(xiàn)式交易”先后共有“三波降價(jià)”：首先，房屋掛牌一段時(shí)間后無(wú)人問(wèn)津，在中介小哥的建議下業(yè)主降價(jià)；其次，有誠(chéng)意的買(mǎi)家房看時(shí)，第二次降價(jià)；最后，最終交易時(shí)再降一次價(jià)。
當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)新房、二手房循環(huán)漲價(jià)“相互抬轎子”的漲價(jià)邏輯消失了，樓市驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的故事就不好講不下去了。
建議熱點(diǎn)城市調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注二手房市場(chǎng)
對(duì)熱點(diǎn)城市而言，二手房市場(chǎng)是新房市場(chǎng)的重要參照物。如果二手房?jī)r(jià)明顯下跌，購(gòu)房者買(mǎi)房預(yù)期會(huì)下降，因?yàn)橘I(mǎi)到后可能會(huì)“跌價(jià)”。另外，二手房?jī)r(jià)明顯下跌，甚至“套現(xiàn)式”降價(jià)甩賣(mài)，將會(huì)明顯拉低片區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)期，導(dǎo)致其他賣(mài)家不得不跟隨一起“降價(jià)賣(mài)房”，由此導(dǎo)致二手房掛牌量大面積增加。
近期，熱點(diǎn)的一二線城市，二手房掛牌量明顯攀升，并創(chuàng)下歷史新高，主因就在于市場(chǎng)有可能彌漫著一種不看好“未來(lái)房?jī)r(jià)”的情緒。在熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域，投資客密集的樓盤(pán)，這種情緒更加濃重，并由“套現(xiàn)式”離場(chǎng)觸發(fā)。它所帶來(lái)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，會(huì)進(jìn)一步引發(fā)二手房掛牌量上升。
對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，掛牌量攀升、降價(jià)出售，明智的選擇是繼續(xù)持幣等待。由此，房子原本合理的交易鏈條受阻，交易周期被拉長(zhǎng)，新房和二手房循環(huán)鏈條斷裂。
目前，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)以“換房交易”為主，新房供給以大戶型為主，房?jī)r(jià)在高位情況下，“賣(mài)一買(mǎi)一”是新房市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿�，也是樓市循環(huán)是否健康的指標(biāo)。
當(dāng)前，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格是穩(wěn)定預(yù)期的前提，也是穩(wěn)定樓市體量，推進(jìn)“保交樓”“行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。由此，我建議，熱點(diǎn)城市調(diào)控的下一步，要重點(diǎn)關(guān)注二手房市場(chǎng)。
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