近期一系列穩(wěn)樓市政策陸續(xù)出臺且發(fā)揮效果，但信心的恢復(fù)和交易的升溫仍難一蹴而就。
國家統(tǒng)計局8月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國70個大中城市中，有40個城市的新房價格環(huán)比下降，51個城市的二手房價格環(huán)比下降，數(shù)量比6月略有增加。
今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標(biāo)繼續(xù)保持負增長。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比降幅繼續(xù)擴大，達到6.4%，連續(xù)4個月位于負增長區(qū)間。商品房銷售和房企融資等指標(biāo)同樣保持負增長，但降幅并未繼續(xù)擴大。
“總的看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段�！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在7月份國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上總結(jié)道。
盡管部分城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目交付問題，并在一定程度上影響到市場預(yù)期，但付凌暉對樓市走向感到樂觀。他認為，隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟的影響會逐步改善。
“季節(jié)性回落”
作為市場變化最基礎(chǔ)的指標(biāo)，房地產(chǎn)的量、價走勢在近期都出現(xiàn)了一定的波動。
進入2022年，全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額保持同比下滑態(tài)勢。6月，這兩項指標(biāo)的降幅均有所收窄，一度讓人看到市場觸底反彈的希望。到7月，這兩項指標(biāo)的降幅并未繼續(xù)擴大，但也沒有明顯收窄。其中，全國商品房銷售額同比降幅為28.8%，商品房銷售面積同比降幅為23.1%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一方面，7月部分城市期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，入市節(jié)奏放緩；另一方面，房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤量減少，市場銷售季節(jié)性回落。
價格方面的變化趨勢較為同步。今年6月，全國70個大中城市中，有31個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，21個城市的二手住宅價格環(huán)比上漲，數(shù)量均創(chuàng)去年9月以來的新高。
但到7月，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少一個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少兩個。同時，新房價格和二手房價格下降的城市數(shù)量分別增加兩個和三個。分析人士認為，這說明房價的變化帶有一定的不確定性。
總體上看，一線城市的房價抗跌能力仍然最強。今年7月，一線城市的新房和二手房平均價格保持環(huán)比上漲，除深圳外，北上廣三地的房價均保持上漲。同期，二線城市和三線城市的房價處于持平和下降的局面。其中，二線城市的分化態(tài)勢較為明顯，成都、南昌、杭州、合肥等地的新房價格漲幅居前，南寧、蘭州、天津降幅相對較大。三線城市房價以下降為主。
需求端信心恢復(fù)尚待時日
多數(shù)機構(gòu)指出，量、價的波動，說明需求端的信心恢復(fù)尚待時日。在供給端，信心同樣尚未完全恢復(fù)。
統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，降幅比前6月擴大1個百分點，并連續(xù)四個月下降。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積、新開工面積、竣工面積同比均出現(xiàn)負增長，房屋新開工面積的降幅達36.1%。
今年前7月，房企拿地面積同比下降48.1%，拿地金額同比下降43%，繼續(xù)保持著較低的拿地強度。今年部分熱點城市的第一輪和第二輪集中供地，競買和交易情況均較為冷淡。
許小樂指出，7月銷售回款下降疊加當(dāng)月是多數(shù)房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。
這也在一定程度上對其他宏觀經(jīng)濟指標(biāo)形成拖累。付凌暉表示，今年7月，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降10.8%，降幅比上月擴大了3.8個百分點，下拉服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)1.7個百分點。
過去多年來，房地產(chǎn)一度是拉動經(jīng)濟增長的重要力量。但近年來，隨著人口、土地、金融等紅利的減退，以及去杠桿政策的實施，房地產(chǎn)業(yè)面臨增長乏力的局面，其對宏觀經(jīng)濟的拉動作用也在減弱。
好消息是，隨著今年一系列穩(wěn)樓市政策的出臺，市場持續(xù)下行的局面正在改善。除了銷售降幅一度收窄外，房企資金鏈也并未持續(xù)惡化。今年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.8萬億元，同比下降25.4%，降幅略低于5月的水平。
付凌暉表示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對經(jīng)濟增長和社會民生影響較大。今年以來，各地堅持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場總體下行態(tài)勢趨緩。
修復(fù)預(yù)期是關(guān)鍵
公開信息顯示，今年以來，已有超過100個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策，內(nèi)容既包含對合理需求的支持，也包括對供給端的扶持。這些政策也被認為是提振市場信心、促進交易的重要因素。
但由于部分房企現(xiàn)金流緊張，一些在建房地產(chǎn)項目出現(xiàn)停工，部分業(yè)主的心態(tài)也出現(xiàn)波動。今年7月以來，少數(shù)業(yè)主做出主動停貸的決定，并在一定范圍內(nèi)蔓延。該現(xiàn)象對市場信心再度帶來影響，其中，部分重點城市的新房交易受影響較大。
7月28日，中央政治局召開會議，提出“因城施策用足用好政策工具箱”，“保交樓、穩(wěn)民生”。隨后，部分金融機構(gòu)也做出穩(wěn)定市場預(yù)期的表態(tài)。
針對這一熱點問題，付凌暉在新聞發(fā)布會上回應(yīng)稱，“盡管最近有些地方出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險是可控的。”
對于后市走勢，多數(shù)機構(gòu)認為，市場預(yù)期的修復(fù)是關(guān)鍵。只有排除各種不利因素影響，改善市場預(yù)期，各項穩(wěn)樓市政策才能最大限度地發(fā)揮作用，市場復(fù)蘇的態(tài)勢才能真正確立。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，各地因城施策力度有望加大，近期蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預(yù)計將有更多城市跟進優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。
與此同時，8月15日，央行中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個基點，也有望對房地產(chǎn)市場的預(yù)期帶來一定提振。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，供需兩端都有持續(xù)改善的空間，若應(yīng)對得當(dāng)，樓市有望真正進入回暖通道中。但他也提醒，由于拿地、開工等數(shù)據(jù)降幅明顯，有可能對明年的市場供應(yīng)帶來影響。
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