在二手房交易過程中，“解抵押”問題一直是困擾買賣雙方的難題。17日，據(jù)媒體報(bào)道稱，山東省濟(jì)南市委、市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，圍繞濟(jì)南推出的二手房“帶押過戶”登記新模式展開介紹。
“帶押過戶”消息一出，立刻引發(fā)了公眾關(guān)注。中新經(jīng)緯梳理發(fā)現(xiàn)，除了濟(jì)南，今年以來，廣東省珠海、山東省青島、云南省昆明等多地均推出二手房“帶押過戶”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該模式下，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯。
不用先歸還原來房貸就能交易
“我有一套房子，目前掛牌價(jià)格約120萬，還欠銀行80萬貸款，現(xiàn)在想把這套房子賣掉，但是手里沒有這么多現(xiàn)金贖樓�！奔易『颖毖嘟嫉鸟R女士最近正在苦惱。
馬女士的煩惱也是二手房交易中賣家經(jīng)常遇到的問題。想要賣掉手中的二手房，必須先還清銀行貸款，如果手頭資金不夠，只能借“過橋貸”。
據(jù)媒體報(bào)道，近日，昆明、濟(jì)南和青島均推出了“帶押過戶”二手房交易模式。事實(shí)上，早在今年1月，珠海就曾推出過“帶押過戶”模式。
濟(jì)南日?qǐng)?bào)在報(bào)道中指出，在傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒有一家銀行愿意在無法保障資金安全的情況下承擔(dān)帶押過戶后賣方不及時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。然而，賣方抵押解除、二手房過戶，買方抵押設(shè)立三個(gè)登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過程中缺一不可，且先后順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押。
“傳統(tǒng)二手房交易中會(huì)存在一個(gè)問題，即賣家要出售二手房，就必須把二手房的貸款先結(jié)清，這就導(dǎo)致此類二手房的交易周期明顯拉長(zhǎng)或失敗。而帶抵押過戶模式則破解了這個(gè)難題�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析道。
如何辦理“帶押過戶”？
交易模式有了，但不少人都在觀望到底如何辦理。
珠海方面，據(jù)南方都市報(bào)，交易期間，通過買方、賣方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶，解決“轉(zhuǎn)貸”中賣方向原貸款銀行提前還貸的資金來源問題，實(shí)現(xiàn)有抵押房產(chǎn)可帶抵押過戶，降低融資成本。
濟(jì)南方面，流程分三步走：一是辦理轉(zhuǎn)移、抵押“雙預(yù)告”登記，買賣雙方配合銀行線上申請(qǐng)，登記完成后銀行先行放款；二是買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，抵押預(yù)告登記同步自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記，由公證機(jī)構(gòu)設(shè)立提存賬戶，配合完成雙方交易，保障交易安全；三是賣方歸還貸款，解除抵押，提存賬戶資金直接歸還賣方貸款，銀行線上提交抵押注銷登記申請(qǐng)，還貸自動(dòng)到賬，在線解除抵押。
昆明方面，據(jù)昆明不動(dòng)產(chǎn)公眾號(hào)，辦理二手房“帶抵押過戶”合并登記工作主要有以下流程步驟：一是賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑�款，買方申請(qǐng)按揭貸款，賣方不能以自有(或自籌)資金全部?jī)斶�貸款的，可由買方、賣方、銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在抵押權(quán)登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶；二是銀行向產(chǎn)權(quán)交易管理部門申請(qǐng)抵押狀態(tài)下進(jìn)行網(wǎng)簽；三是轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押登記、解除原抵押登記同步辦；四是銀行放款，銀行收到不動(dòng)產(chǎn)登記證明后，按照多方資金管理約定，將款項(xiàng)及時(shí)劃轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，從流程方面看，過去的模式是“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，而現(xiàn)在的模式是“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”。
“從此類新交易模式看，自然具有便捷、高效和安全的屬性�！眹�(yán)躍進(jìn)表示，便捷是指買賣雙方只需要在一個(gè)窗口提交一次材料即可，相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)就可以完成。而高效是指，此類業(yè)務(wù)過去可能至少會(huì)拖3個(gè)月時(shí)間，尤其是涉及到房東償還貸款的業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在則可以壓縮至3天。從安全的角度看，全程的交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行的，買賣雙方的交易均有保障。
意在加快二手房流通交易
中新經(jīng)緯在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前“帶押過戶”在實(shí)際操作中還并未大范圍推廣，在最早推出該政策的珠海，中新經(jīng)緯撥打當(dāng)?shù)嘏d業(yè)銀行某支行電話，工作人員表示，按道理是可行的，但“帶押過戶”涉及到賣家原貸款銀行和買家貸款銀行兩家銀行，目前各大行還沒有完全跟進(jìn)，流程方面還沒有完全優(yōu)化下來。
據(jù)云南日?qǐng)?bào)，昆明的該項(xiàng)改革在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)，待業(yè)務(wù)成熟后，將逐漸向其他金融機(jī)構(gòu)推行。濟(jì)南方面，媒體報(bào)道稱，“帶押過戶”在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)分析稱，二手房“帶押過戶”模式將會(huì)對(duì)地方二手房交易及房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)產(chǎn)生一定的積極影響。對(duì)于二手房交易而言，主要將會(huì)帶來兩方面利好，其一，降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；其二，降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買房可將購(gòu)房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。
“整體來看，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，從根本上緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯，同時(shí)，對(duì)促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義�！标P(guān)榮雪稱。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，看似這是一個(gè)二手房交易過戶和登記的政策，其實(shí)也是二手房加快流通和交易的政策。所以此類政策背后體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創(chuàng)新思路。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要真正破解二手房交易方面的問題，關(guān)鍵就要破解“如何讓房東不籌錢還貸款”、“如何讓買賣、過戶、登記在一日內(nèi)完成”這兩個(gè)問題。昆明等地做法具有示范意義，是盤活二手房資源、加快二手房流通、從二手房交易活躍帶動(dòng)一手房交易活躍等方面的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。
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