7月以來，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、交付延期等現(xiàn)象，目前監(jiān)管層、房企都在大力“保交付”，但不確定性仍難消，新房交付焦慮情緒持續(xù)蔓延。在此背景下，或有越來越多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向可售現(xiàn)房。
中短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)售制難以落地，大概率將以試點(diǎn)形式推進(jìn)，疊加行業(yè)流動(dòng)性仍緊張，現(xiàn)房資金沉淀壓力甚大，因而新建現(xiàn)房大批入市顯然難以實(shí)現(xiàn)，這也就為現(xiàn)房庫(kù)存去化提供了良好契機(jī)。
現(xiàn)房庫(kù)存壓力加劇
物業(yè)存貨作為房企資產(chǎn)的重要構(gòu)成，一般包括已竣工物業(yè)、開發(fā)中物業(yè)以及尚未開發(fā)的土地，也是企業(yè)變現(xiàn)的資本。其中，已竣工物業(yè)受去化能力、入市意愿、產(chǎn)品市場(chǎng)接受度、交付節(jié)奏把控等因素影響，未能按期出售、結(jié)轉(zhuǎn)，從而形成了現(xiàn)房庫(kù)存。
2021年下半年以來，市場(chǎng)下行、銷售遇冷，多數(shù)房企現(xiàn)房庫(kù)存積壓加劇。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年底，行業(yè)50家典型房企現(xiàn)房庫(kù)存總量超萬億元，較2020年同期增加26%，現(xiàn)房庫(kù)存占比(已竣工物業(yè)存貨/存貨總額)為12.5%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，有七成房企現(xiàn)房庫(kù)存量與占比同時(shí)走高。
結(jié)合現(xiàn)房庫(kù)存總量和占比來看，中海、招商、華僑城、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋等房企位居高位區(qū)(現(xiàn)房庫(kù)存量高于200億元，現(xiàn)房庫(kù)存占比高于15%)，其中，央企、國(guó)企所含比重較高。此外，從歷年走勢(shì)來看，可以發(fā)現(xiàn)合生創(chuàng)展、眾安等現(xiàn)房存貨占比近年來連續(xù)居高難下，去化壓力不小。
整體來看，現(xiàn)房存貨在部分房企資產(chǎn)中仍占據(jù)相當(dāng)權(quán)重，不僅造成資金占用，影響資金利用效率，并且市場(chǎng)下行面臨減值壓力，亟待優(yōu)化破解。
購(gòu)房者偏好轉(zhuǎn)向，現(xiàn)房庫(kù)存去化迎契機(jī)
目前，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不僅影響債務(wù)如期償還，連帶項(xiàng)目建設(shè)也受到嚴(yán)重沖擊。7月以來，多地陸續(xù)出現(xiàn)商品房停工、爛尾、交付延期等現(xiàn)象，新房交付焦慮情緒加速蔓延，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者偏好從期房向現(xiàn)房。
在此背景下，“現(xiàn)房銷售”成為重要賣點(diǎn)，這也為房企現(xiàn)房庫(kù)存帶來去化契機(jī)。尤其一些房企由于慢周轉(zhuǎn)慣性、去化不力導(dǎo)致已竣工未售物業(yè)積壓，形成可售現(xiàn)房高庫(kù)存，或?qū)⒋蜷_出口，實(shí)現(xiàn)庫(kù)存“輕型化”轉(zhuǎn)身。
合生創(chuàng)展作為慢周轉(zhuǎn)典型代表，現(xiàn)房庫(kù)存占比常年保持在30%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，2021年末為34.1%。“高端大盤”產(chǎn)品定位是影響其去化、周轉(zhuǎn)速度不可忽視的癥結(jié)。2021年，公司的存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.15次/年，盡管相較往年有所上升，但仍處低位。
2022年前7月，合生創(chuàng)展總合約銷售金額約為188億元，較2021年同期同比下降約22.93%，把握住“現(xiàn)房銷售”契機(jī)，加快存貨周轉(zhuǎn)，或許能助力企業(yè)經(jīng)營(yíng)局面得到進(jìn)一步改善。
一二線城市戰(zhàn)略房企去化預(yù)期向好
具體從項(xiàng)目層面來看，恒大、萬科、招商、碧桂園等規(guī)模房企可售現(xiàn)房量多且分布廣。以招商為例，截至2021年底，招商國(guó)內(nèi)外主要房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)531個(gè)，其中涉宅已竣工項(xiàng)目超過160個(gè)，分布在40個(gè)城市，一二線城市比較優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較多。
部分房企盡管現(xiàn)房存貨占比較高，如合生創(chuàng)展、大悅城等，但得益于一二線城市戰(zhàn)略布局，可售現(xiàn)房資源分布集中，有利于聚焦發(fā)力，疊加行情加持，去化預(yù)期相對(duì)較好。根據(jù)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，大悅城可售現(xiàn)房建面在120萬平方米左右，主要分布在北京、深圳、上海、南京、蘇州等重點(diǎn)一二線城市。
品質(zhì)分類管理有利房企高效去化
由于房企可售現(xiàn)房存貨主要為尾盤、積壓項(xiàng)目或捂盤項(xiàng)目，品質(zhì)更加直觀化，在市場(chǎng)冷淡期，顯然進(jìn)一步加大了去化難點(diǎn)和考驗(yàn)。對(duì)房企來說，盤點(diǎn)現(xiàn)房資源，進(jìn)行品質(zhì)分類管理尤為重要，這也是提高去化效率的關(guān)鍵。此外，制定一市一策、一盤一策，當(dāng)前市面上現(xiàn)房并不少見，優(yōu)惠政策層出，通過營(yíng)銷策略吸引購(gòu)房者也必不可少。
以恒大為首，少數(shù)房企已經(jīng)展開“現(xiàn)房營(yíng)銷”鋪排。2021年下半年，為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，恒大提出全面實(shí)施現(xiàn)房銷售，進(jìn)行自救。2022年4月20日，下發(fā)《關(guān)于下發(fā)黃金周期間10項(xiàng)重點(diǎn)營(yíng)銷措施及專項(xiàng)考核的通知》，重點(diǎn)圍繞“現(xiàn)房大優(yōu)惠”營(yíng)銷主題。中短期來看，“現(xiàn)房營(yíng)銷”已成為恒大常態(tài)化的營(yíng)銷推廣方式。
尤其對(duì)出險(xiǎn)房企以及此次“停貸潮”涉事企業(yè)來說，期房市場(chǎng)預(yù)期降低，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房存貨以及高效的營(yíng)銷策略或成為一大籌碼，有利于緩和市場(chǎng)情緒、促進(jìn)資金回籠，對(duì)企業(yè)“活下去”意義重大。
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