山東青島、廣東惠州、甚至包括深圳這樣的一線城市的海景房價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌。在素有“南海之濱”稱譽(yù)的惠州，當(dāng)?shù)啬澈＞胺繕潜P中，甚至出現(xiàn)了出售房屋價(jià)格是買入價(jià)格1.66折的“極端”案例。一方是急著賣的賣家，一方是弱勢下還想入手的買家，我們從此個(gè)案中可以看到在行業(yè)特殊背景下買方、賣方怎樣的微妙心態(tài)？對此，中新經(jīng)緯研究院專訪了易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。
海景房等資源型房產(chǎn)具備一定投資價(jià)值
“以海景房為主的一些資源型房產(chǎn)，與我們平時(shí)在城市里的居住需求本質(zhì)上是相反的，后者是相對穩(wěn)定的工作生活需要，前者卻是滿足相對特殊的旅游度假需求。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，海景房存在有其特殊價(jià)值，也有其特定規(guī)律。目前，由于疫情反復(fù)、旅游業(yè)受限，以及行業(yè)整體發(fā)展氣候等對海景房形成一定利空效應(yīng)。部分海景房由于長期無人居住，商業(yè)缺乏基本支撐，再加之海邊腐蝕性強(qiáng)、物業(yè)維修成本高，使得整個(gè)以海景房為主的資源型房產(chǎn)銷售以及轉(zhuǎn)賣面臨壓力。
他強(qiáng)調(diào)，隨著老齡化時(shí)代來臨，人們生活水平提高、收入水平上升，現(xiàn)在很多人在合適時(shí)機(jī)，選擇購買一些資源型房產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老與投資，其中海景房成為不少人的首選類型。
“站在投資角度，海景房有其特殊的投資價(jià)值�！眹�(yán)躍進(jìn)給出了詳細(xì)分析。
首先，海景房等資源型房產(chǎn)普遍來講價(jià)格不高，尤其是早期發(fā)展起來的北海、威海，以及海南島一些區(qū)域的房產(chǎn)，相比一線城市房價(jià)要低不少，入手門檻低，吸引了一些有效客群居住投資。
其次，海景房等資源型房產(chǎn)有其特定的投資、發(fā)展規(guī)律，即建立在不可復(fù)制的良好氣候資源、文化旅游基礎(chǔ)上。因此投資此類房產(chǎn)要特別重視房產(chǎn)附帶的自然資源條件，以及優(yōu)質(zhì)的旅游度假資源。比如，山海皆備、獨(dú)特緯度的氣候資源(如海南)、以及文旅資源比較豐富的地區(qū)(如云南大理、麗江)，都是資源型房產(chǎn)的好題材。
但值得注意的是，資源型房產(chǎn)首先要守住“環(huán)境資源”的發(fā)展底線。尤其是對海景房而言，只要這個(gè)底線沒被破壞，其價(jià)值就會一直存在。位于海南儋州的恒大�；◢u就是由于生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題，相比巔峰時(shí)期，�；◢u項(xiàng)目價(jià)格至少跌去三成左右。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)還提醒，投資資源型房產(chǎn)不能機(jī)械主義地套用在大城市的投資理念。比如早期，有投資客在海南某地區(qū)一次性購買40套小戶型，最終發(fā)現(xiàn)此類產(chǎn)品并不符合消費(fèi)者想輕松愉悅度假的“剛性需求”，導(dǎo)致最后很難轉(zhuǎn)賣出手。
“開發(fā)資源型房產(chǎn)，目前基本各地都給予了政策支持，同時(shí)也須警惕極端地炒作資源熱點(diǎn)，避免給當(dāng)?shù)貐^(qū)域發(fā)展帶來不可逆轉(zhuǎn)的傷害�！眹�(yán)躍進(jìn)表示。
房企需在創(chuàng)新業(yè)態(tài)等方面下苦功
目前，不少主打養(yǎng)老、度假海景房，因?yàn)橐咔閷?dǎo)致人流量下滑，再加之部分海景房項(xiàng)目生活居住配套匱乏、商業(yè)氛圍缺乏，海景房預(yù)期投資收益不斷下滑，投資吸引力下降。
對房企而言，如何增加海景房產(chǎn)品在弱勢之下的抗跌能力？嚴(yán)躍進(jìn)建議，目前，我們很多資源型旅居項(xiàng)目都是超級大盤，大部分都是以康養(yǎng)、大健康為主題進(jìn)行等開發(fā)建設(shè)與宣傳。“資源型房產(chǎn)在疫情大環(huán)境穩(wěn)定之后，首先需要跳出坐吃山空式的‘純靠資源’的概念，要多做社群運(yùn)營、業(yè)態(tài)創(chuàng)新，針對特定的如網(wǎng)絡(luò)主播、露營愛好者、戶外運(yùn)動群體、傳統(tǒng)文化愛好者等窄眾化的旅居休閑人群提供精準(zhǔn)服務(wù)創(chuàng)新。”
他總結(jié)道，要提升項(xiàng)目整體的度假屬性，配套要完善、產(chǎn)品要升級，要下功夫鉆研能夠令人長期居住下來，把人流吸引過來的業(yè)態(tài)與活動。最終通過自身軟性的運(yùn)營與服務(wù)，形成獨(dú)有的文化IP屬性，甚至打造出自己不可替代的品牌形象，唯有此，借“天時(shí)地利人和”才有可能實(shí)現(xiàn)海景房真正的破局。
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