自2021年下半年以來，中國房地產市場迅速轉冷，一批知名房企陷入融資困難、銷售下降甚至債務違約、停工停產的境地。雖然近幾個月來各種穩(wěn)樓市的政策層不出窮，但市場仍在博弈，部分企業(yè)的運行未見明顯好轉。
市場出現如此困境的原因是什么？救助房企該怎么發(fā)力？帶著這些問題，在近日由觀點網舉辦的2022博鰲房地產論壇上，中新經緯采訪了多位企業(yè)家、高管、行業(yè)知名人士，對上述熱點話題進行探究。
高負債惡果
過去二十多年，中國房地產市場一路高歌猛進，中間雖然經過幾次調整，但在城市化浪潮的推動下，市場可以實現快速恢復，并邁向更高臺階。但自2021年下半年開始的本輪市場低迷，持續(xù)之長、影響之深，十分罕見。
在2022博鰲房地產論壇上，旭輝控股董事局主席林中認為，民營房企出現債務危機的根本原因，還是在中國房地產大發(fā)展的階段采取高負債、高杠桿、高周轉的發(fā)展模式，這一發(fā)展模式持續(xù)多年，使很多企業(yè)產生了路徑依賴。中國的房地產企業(yè)沒有經歷過大的調整，導致企業(yè)對高杠桿的危險比較漠視，并認為這種路徑依賴會持續(xù)走下去。本輪的市場下行疊加流動性緊張，造成如今的局面。
與林中的觀點類似，有著多年財務工作經驗的陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌，將原因進一步歸咎于過度融資。他對中新經緯稱，過去，中國房地產企業(yè)沒有經歷過行業(yè)嚴重下行的折騰，不知道其中的艱辛，很多房地產企業(yè)在籌資問題上都是嚴重超融。以一個項目為例，項目公司股權進行一輪融資，未出售的房源以應收賬款的形式做成ABS產品，再進行一輪融資，這樣下來，每個項目都能進行至少兩三輪的對外融資，杠桿率大幅上升。
就“三道紅線”而言，吳建斌認為，政府對房企的杠桿約束并不高，例如，凈負債率不超過100%，這對于很多香港房企來說，很容易達標。但由于過度融資、盲目加杠桿，許多內地房企卻無法實現。
恒隆是一家位于中國香港的資深房地產開發(fā)公司，在恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗看來，內地房企對風險的無視是造成當前困境的原因之一。陳啟宗說：“我多次勸戒同行，中國的房地產開發(fā)模式不可持續(xù)，需要冷靜思考、觀察這個行業(yè)的運作。內地的房地產開發(fā)模式一直在拼量，比拼土地儲備、銷售額等，有了量，就能夠獲得貸款、獲得借款，簡直莫名奇妙�！�
陳啟宗還稱：“前幾年，有位學者問多位內地房企高管：未來五年，香港的房地產會不會被內地房地產商所占據？我記得基本所有在場的房企高管都認為，在五年之內，香港的房地產市場會是內地房地產商的天下。我不那么看，說這是不可能發(fā)生的事。由此可知，當時整個行業(yè)的參與者基本上都是頭腦發(fā)熱。”
除了負債過高而積累下的矛盾，一些聲音認為，一些政策的出臺并在執(zhí)行中出現層層加碼，也是民營房企流動性危機產生的原因。華夏新供給經濟學研究院創(chuàng)始院長賈康對中新經緯稱，部分政策在執(zhí)行過程中，各部門都采取從嚴從緊的態(tài)度，最終形成的合力致使房地產市場過度低迷。中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱也指出，我們需要反思，在做好供需平衡時，政策應該如何發(fā)揮作用。
分類對待
自2021年年底開始，中國的房地產政策開始出現調整，各種紓困政策、防控樓市調控的措施不斷增多。不過，時至今日，不少出險房企的經營狀況仍未出現明顯好轉，零星的債務違約情況仍在增多。
對于當前情況，賈康判斷：“如果從阻止多米諾骨牌式的崩盤看，救助的效果已經看到，目前正處在收斂的狀態(tài)。個人覺得，現在是余波未平中逐漸呈現出收斂狀態(tài)，不至于說完全不可收拾，從全局看，還是應該有一個基本信心�！�
“政策春風還沒變?yōu)楝F實的原因，與疫情導致居民對收入及消費預期發(fā)生改變有關，居民的買房意愿出現下降。另一方面是，民營房企的資金狀況依舊緊張，融資仍然困難，對投資、開發(fā)的信心沒有恢復。”國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產首席戰(zhàn)略官邱曉華對中新經緯表示，要改變這種狀況，需要出臺更大力度的支持政策。
邱曉華指出，對于沒有債務問題的房企，應繼續(xù)在流動性上給予支持，使它們盡快恢復生產與投資。對于有困難的企業(yè)則要區(qū)別對待，那些問題較輕、可以通過債務重組實現自救的房企，要給予流動性支持以及稅費減免；已資不抵債的、完全沒有救助可能的企業(yè)，應當讓市場淘汰。
邱曉華還建議，對于有救助前景的房企，可以動員有條件的銀行、資產管理公司去托管部分債務，用托管的辦法來解決企業(yè)困難�！盎仡櫄v史，中國四大銀行遇到困難時，政府成立了四大資產管理公司去解決問題。前幾年的地方債務問題，又通過發(fā)低價的新債去騰挪原來的高價老債。當下應該通過政府的推動，來把那些已經建成、但還不能賣出去的房子作為社保或者租賃的房子，走政府收購的路子，用來解決買不起房子的人的居住需求�！�
東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇對中新經緯稱，在資金介入方面，可以嘗試建立一個國家級托底方案，比如建立類似國家住房基金或者國家住房銀行的形式，“這是一個Plan B的方案，不一定會真的用到，但還是要有�！彼榻B，設想中的國家住房銀行是一個政策性銀行，類似于國開行，只是它提供的是住房金融，也與美國之前的房利美、房地美相似，由國家提供信貸資金，向中低收入人群提供住房支持。
從企業(yè)自救角度，林中稱，房企不要輕易打破自己的信用，因為現在倒下去很容易，但未來想站起來就更難�！捌髽I(yè)自救會遇到很多挑戰(zhàn)，需要溝通外部的利益相關者，包括各家銀行、各債權人、政府部門等。我認為，企業(yè)再難，都要做到保交樓，這是對客戶的承諾。”
林中建議，在企業(yè)積極自救的同時，希望政府能給行業(yè)或民營房企注入一些流動性。很多同行都在反映一個問題，目前銷售變慢了，但貸款還要還，這時候，希望金融機構能根據銷售的時間長短，來延長開發(fā)貸款的還款期限。他還建議為有足夠銷售貨值的項目增加貸款，因為現在有很多款項已被監(jiān)管，按以前開發(fā)貸款的比例計算，現在很多項目的資金都不夠支持交房。
金融產品的發(fā)行上，林中表示，可以在香港擴大境外人民幣債的發(fā)行，以替代境外美元債，這既能解決掉一些問題，又能進一步推動人民幣國際化。由于目前信用債不太容易發(fā)行，可以讓民企發(fā)行一些抵押債券，逐步恢復民企信用。
對不同企業(yè)分類對待，是很多業(yè)內人士的觀點。林中認為，要對不同企業(yè)分類對待，已經出現債務違約的企業(yè)，要進行風險隔離，讓地方政府、監(jiān)管部門以及資產管理公司介入。沒有債務違約的企業(yè)，要注入流動性。
原國務院參事、國務院金融發(fā)展研究所名譽所長夏斌也認同分類對待不同房企。他還稱，保交樓任務完成后，那些嚴重資不抵債的房地產公司應當退出市場。至于選擇哪些房企、給予哪些不同方式的救助，既不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，也不能以國企、民企劃分，應秉持市場原則，按照企業(yè)治理和項目公司的經營質量劃分。“總之，不要浪費這次防止局部性危機的機會，在守住保交樓、穩(wěn)社會的前提下，重組、轉型一批房地產公司，必須破產一批早已經營不善，嚴重資不抵債的房地產公司。簡單講，必須救，但要拿錢就要付出代價，有些企業(yè)不能再經營下去�！�
注：此文章轉載自上海樂居房產網文章內容僅供參考！
