今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，市場何時起底回升成為熱議的話題。在觀點網(wǎng)舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，中新經(jīng)緯采訪了華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長賈康，他認為，救助樓市的各類政策已經(jīng)看到效果，阻止了多米諾骨牌式的惡化傳導(dǎo)。
中新經(jīng)緯：從2021年底開始，各類寬松政策開始出現(xiàn)，到目前為止已有7、8個月的時間。有觀點認為，目前的救助效果不大，您怎么看？
賈康：如果從阻止多米諾骨牌式的崩盤看，救助的效果已經(jīng)看到，目前正處在收斂的狀態(tài)。個人覺得，現(xiàn)在是余波未平中逐漸呈現(xiàn)出收斂狀態(tài)，從全局看，還是應(yīng)該有一個基本信心。
中新經(jīng)緯：這一輪房地產(chǎn)市場低迷期還要持續(xù)多久？
賈康：還在收斂過程中。面對此次地產(chǎn)行業(yè)低迷期，政策的反應(yīng)還是比較快，以前段時間出現(xiàn)的集體停貸事件為例，首先是要承認的是，集體斷供是逼不得已，銀行不能以此為理由給購房人記上信用污點，這種情況要特殊處理。目前，集體停貸風波基本平息，雖然房屋交付的時間可能還是會推遲，但讓購房人有了盼頭，事態(tài)正在慢慢收斂下來。
令人印象深刻的是，不管是中央還是地方，房地產(chǎn)市場政策暖風頻吹，這些政策最終形成的合力，大概率會讓房地產(chǎn)市場在今年完成觸底。但也不要忘記，中國的房地產(chǎn)市場早已是冰火兩重天，不同類型的企業(yè)、不同的城市、不同的地段，都會有差別。
中新經(jīng)緯：目前，AMC(資產(chǎn)管理公司)正在介入房企項目收購。您認為，還有哪些方面可以紓困出險房企？
賈康：可以成立一個紓困或者應(yīng)急基金，這有點像過去財政部門為了防范債務(wù)風險而設(shè)立儲備基金，起到類似的作用。成立這樣一個基金，對于穩(wěn)定市場預(yù)期，防范未來可能的風險，把局部風險及時化解掉有好處，值得進一步探討、細化。
中新經(jīng)緯：如何看待“三道紅線”等政策出臺后帶來的影響？
賈康：部分政策在出臺時有一定的道理，但在執(zhí)行過程中，各部門都采取從嚴從緊的態(tài)度，最終形成的合力致使房地產(chǎn)市場過度低迷。我們需要反思這背后的問題，在今后的執(zhí)行中，尺度是否可以更具彈性。
中新經(jīng)緯：2022年3月，財政部表示，房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。您對此有何看法？
賈康：由于房地產(chǎn)市場較為低迷，為保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，一些收縮性政策就要審慎出臺。房地產(chǎn)稅增加房屋持有成本，有一定的收縮效應(yīng)。但是，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，并不意味著未來就不會做，目前看，未來五年推進房地產(chǎn)稅改革試點城市擴圍的方向并未改變。
如果房地產(chǎn)市場回暖相對順利，后續(xù)進行試點城市擴圍的時機就不會太久。節(jié)奏與方向的變化是兩個層面的內(nèi)容，節(jié)奏的改變，并不意味著否定了原來的方向。
中新經(jīng)緯：最近有關(guān)商品房預(yù)售制的討論很多，有學者提出要廢止預(yù)售制，您怎么看？
賈康：商品房預(yù)售制學習的是海外經(jīng)驗，中國香港也是這一模式。任何事情都沒有萬全之策，面對不斷出現(xiàn)的樓盤停工甚至爛尾，確實需要反思，尤其是在政策執(zhí)行層面。
完全否定預(yù)售制并不一定合理。取消預(yù)售制，意味著房屋只有百分之分完成后才能對外出售，企業(yè)的資金供應(yīng)將與現(xiàn)在完全不是一個路徑。預(yù)售改為現(xiàn)售，看起來好像是在防范風險，但它可能會出現(xiàn)另外一種風險，就是供給遲遲跟不上需求。
我認為，先不要急于從根本上否定預(yù)售制，而是全面考量預(yù)售制可能帶來的經(jīng)濟效應(yīng)，以及會醞釀什么風險，并知道怎樣有效防范和控制，這可能是一個比較理性的考慮。
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