最近，不少人逛商場(chǎng)時(shí)會(huì)有很直觀的感受，商場(chǎng)的人流少了，常逛的店鋪有些沒開門，有些已悄然閉店。
這一現(xiàn)象反應(yīng)出商業(yè)購(gòu)物中心兩個(gè)重要指標(biāo)，即客流量和空置率。
克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)9城購(gòu)物中心客流量下滑幅度普遍在10%-30%之間。
重點(diǎn)城市空置率不斷上行，克而瑞資管監(jiān)測(cè)的7個(gè)城市二季度平均空置率最高的城市武漢已達(dá)到9.3%，北上廣、成都和武漢空置率均超5%的警戒線。
5%是商場(chǎng)空置率的警戒線，高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)帶來一定影響�？土髁繙p少，空置率上行，核心問題還是當(dāng)前居民收入增長(zhǎng)放緩，整體消費(fèi)意愿降低，再加上疫情影響范圍不斷擴(kuò)大，隨著時(shí)間戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，預(yù)計(jì)商業(yè)市場(chǎng)整體還將面臨下行壓力。
武漢商業(yè)空置率最高
從具體城市來看，北京4月份末受疫情影響，對(duì)整體客流影響較��；但在3月14日-20日全市靜默7天的深圳則受到影響較大，2022年1-4月份，深圳購(gòu)物中心的同比客流降幅高達(dá)23%，西安客流同比下降幅度最高，達(dá)到33%。
從全國(guó)重點(diǎn)城市商業(yè)購(gòu)物中心來看，整體空置率仍在不斷上行。
克而瑞資管重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的7個(gè)城市，2022年二季度空置率平均值達(dá)到6.6%。除北京較一季度平均空置率下降1.8個(gè)百分點(diǎn)外，其余6城空置率均有所上升，其中上海商業(yè)購(gòu)物中心空置率較一季度上升最快，增幅達(dá)到0.8個(gè)百分點(diǎn)。
上海經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的疫情管控，截止二季度末，商業(yè)購(gòu)物中心空置率為7.20%。實(shí)際上，2020年全年上海商業(yè)購(gòu)物中心空置率為12.2%，同比增長(zhǎng)4.2%，平均租金為33.1元/平方米/天，同比下降3.9%。截至2021年下半年，上海商業(yè)購(gòu)物中心的空置率錄得6.9%。
2022年疫情呈現(xiàn)不確定性、措施持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、政策嚴(yán)厲、牽涉范圍面廣等諸多新特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心影響程度并不亞于2020年，我們預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的空置率將繼續(xù)上行，租金將跌回兩年前水平。
截至二季度末，重點(diǎn)城市商業(yè)購(gòu)物中心空置率最高的武漢，空置率錄得9.3%。商業(yè)購(gòu)物中心空置率較低的是杭州和深圳。
二季度以來，杭州政府促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)舉措接連出臺(tái)，杭州商業(yè)購(gòu)物中心平均空置率只有2.7%，但由于區(qū)域商圈內(nèi)部分商場(chǎng)差異化調(diào)整成果有限，城東和城北項(xiàng)目空置率上升，拉動(dòng)整體空置率較一季度上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。作為一線城市的深圳，其購(gòu)物中心空置率在5%的警戒線以下，錄得3.7%。
疫情沖擊下，短期內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)物意愿和零售商開店信心受到打擊，加之品牌戰(zhàn)略調(diào)整，主力店退租、調(diào)整現(xiàn)象頻繁，使得2022年第二季度重點(diǎn)城市空置率均有上升，但基本面的韌性仍在。
警惕引發(fā)商業(yè)關(guān)店潮 空置率上行，也意味著商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)短期整體承壓。
根據(jù)克而瑞資管調(diào)研顯示，2022年1-4月，有八成物業(yè)出租率下降，這些下降的物業(yè)中有三成降幅超過了10%。在導(dǎo)致出租率下降、空置率上行的退租業(yè)態(tài)中，服裝、餐飲和休閑娛樂排在前三。
隨著消費(fèi)疲軟影響不斷深入，不少品牌迫于壓力選擇閉店。
從克而瑞資管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，2022年第一季度，重點(diǎn)城市開閉店比(開店數(shù)量/關(guān)店數(shù)量)均小于1，其中深圳租賃需求較為活躍，開關(guān)店比達(dá)0.95。這意味著開關(guān)店數(shù)量基本持平。而上海、北京和廣州開關(guān)店比數(shù)據(jù)分別為0.88、0.85和0.76，關(guān)店數(shù)量已明顯大于開店數(shù)量。
不得不說，巨大的租金壓力成為經(jīng)營(yíng)者難以承受之重。二季度末，上海平均租金水平較一季度微降，但平均租金仍高達(dá)34.4元/平方米/天。即一個(gè)20平方米的店鋪，月租金已超過2萬元。
與閉店對(duì)應(yīng)的是，新開店項(xiàng)目開業(yè)率不足一半。
2022年全年，重點(diǎn)城市計(jì)劃新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目為1008個(gè)，其中明確計(jì)劃上半年開業(yè)的項(xiàng)目有241個(gè)，但從實(shí)際開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量來看，僅有111個(gè)項(xiàng)目成功開業(yè)，完成率僅46%。
我們預(yù)計(jì)，在接下來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)開業(yè)延遲或成為普遍現(xiàn)象，保開業(yè)、搶開業(yè)成為商管企業(yè)當(dāng)下的重要任務(wù)。
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