據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，有關(guān)部門擬成立一個千億級房地產(chǎn)基金，用于解決一些問題樓盤債務(wù)問題，首期擬紓困企業(yè)包括：世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中南建設(shè)、陽光城、奧園地產(chǎn)、融信中國、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、廣州富力和恒大集團(tuán)等12家民營房企①。雖然該方案的細(xì)節(jié)尚未曝光，但從網(wǎng)傳這12家房企名單來看，保交樓、穩(wěn)民生需為民營房企幫扶紓困，已經(jīng)成為市場、監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)的共識。
一、房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，民營房企困難重重
國盛證券發(fā)布研究報告指出，2021年克而瑞銷售百強(qiáng)房企中，去年下半年至今有30家房企出險（發(fā)生融資或理財產(chǎn)品違約、展期、交換要約等流動性風(fēng)險事件）。百強(qiáng)房企中有70家民企，其中有29家出險，比例逾四成。并且出險企業(yè)的排名從靠后端逐漸向前端蔓延，民營房企的流動性危機(jī)愈演愈烈。②
國有房企天然擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢和信用背書，可以輕易借到很便宜的錢。在獲得資金方面，國企的優(yōu)勢讓民營房企望塵莫及。只要審慎經(jīng)營，國有房企完全不用擔(dān)心生存問題。但是與“含著金鑰匙出生”的國有房企不同，目前國內(nèi)的民營房地產(chǎn)企業(yè)步履維艱，負(fù)重前行，自救進(jìn)程普遍面臨以下幾座“大山”：
1、商品房成交量腰斬，銷售回款大幅下滑
7月28日，華泰證券發(fā)布研究報告指出，2022年全口徑銷售額100的房企中，民企占比持續(xù)下行，占比從2020年的68%下降到2022年上半年的53%，一年半內(nèi)累計下滑15%③。2022年上半年，百強(qiáng)房企累計銷售金額同比降幅達(dá)50.3%，其中民營房企業(yè)績下跌幅度更大，即使是相對穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企，銷售額同比亦下跌超60%。與之密切相關(guān)的銷售回款亦大幅下滑，企業(yè)內(nèi)生現(xiàn)金收入來源面臨腰斬，經(jīng)營性現(xiàn)金流急劇萎縮，給企業(yè)正常經(jīng)營面臨巨大壓力。
2、融資環(huán)境未有明顯改善，融資成本居高不下，違約風(fēng)險仍存
因多種因素綜合影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)對國企和民企實(shí)行差異化的貸款政策，對民營房企的存量融資采取各種壓降措施，且較之國企融資的利率水平，民營企業(yè)的融資成本仍居高不下，融資環(huán)境未有明顯改善。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022上半年國企+央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的89%，繼續(xù)處在2015年以來的最高水平，發(fā)債利率則處在最低水平。民營房企的占比從2020年62%，下降至2022上半年的11%，降幅高達(dá)51%。④民營房企常規(guī)的債務(wù)展期、新增授信需求均無法得到實(shí)質(zhì)性滿足。任何一筆有息負(fù)債違約都有可能觸發(fā)交叉違約，令企業(yè)違約風(fēng)險急劇放大。
3、受疫情及資金影響，延期交樓頻發(fā)，斷貸現(xiàn)象出現(xiàn)
受短期資金嚴(yán)重不足影響，民營房企普遍面臨項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度遲緩的問題，零星散發(fā)的新冠疫情更讓大批工地現(xiàn)場施工直接按下暫停鍵。材料供應(yīng)不足、人員無法到崗，導(dǎo)致項(xiàng)目工程進(jìn)度停滯，交樓延期、工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛頻發(fā)。
近期各地陸續(xù)出現(xiàn)的商品房停工或延遲交付的現(xiàn)象，激起業(yè)主強(qiáng)烈不滿，甚至聯(lián)名發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書”。不斷蔓延的“停貸潮”，使處于低谷的房地產(chǎn)市場雪上加霜，令房企銷售資金回籠更加困難，形成惡性循環(huán)。
4、資金監(jiān)管過度嚴(yán)苛收緊，嚴(yán)重影響正常運(yùn)營
受房地產(chǎn)調(diào)控政策及個別同行企業(yè)違約事件影響，部分地區(qū)政府重新收緊了房地產(chǎn)銷售監(jiān)控戶資金的正常提取，對民營房企的項(xiàng)目資金管控更為嚴(yán)格，不同職能部門之間層層加碼。在此影響下，民營房企無法對銷售回款進(jìn)行合理支配，大量前期投入資金沉淀在原項(xiàng)目中，無法統(tǒng)籌調(diào)配各地項(xiàng)目的建設(shè)資金需求、難以歸集資金償還到期債務(wù)，正常經(jīng)營活動受到嚴(yán)重影響。
民營房企是房地產(chǎn)行業(yè)的支柱力量，其業(yè)績貢獻(xiàn)占比達(dá)80%以上。在以上幾座大山的重壓下，可自由動用資金日趨枯竭，若無及時的政策調(diào)整，或?qū)⒂写罅棵駹I房企暴雷、倒閉，對民生和市場穩(wěn)定造成嚴(yán)重沖擊，對行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展形成重大隱患。
二、相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對出險企業(yè)給予幫扶，助民營房企紓困
目前民營房企信用風(fēng)險仍在發(fā)酵，存在往更高信用評級民企蔓延的趨勢。響應(yīng)國家提振內(nèi)需、拉動消費(fèi)、激活內(nèi)循環(huán)的目標(biāo)，相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從以下四個方面出臺相關(guān)政策，幫助優(yōu)質(zhì)民營房地產(chǎn)企業(yè)紓困解憂，讓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長動力。
1、重建房地產(chǎn)市場信心，提升購房消費(fèi)意愿，拉動社會消費(fèi)
目前，中國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。國家發(fā)改委7月12日發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，放開了大多數(shù)城市的落戶要求，居民儲蓄額亦已增至100萬億元。但由于市場各方對樓市及房企的信心降低，疊加經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性影響，令人民群眾購房消費(fèi)意愿急速下降，客戶持續(xù)持幣觀望。
房地產(chǎn)行業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，及時止住房地產(chǎn)行業(yè)的下滑的態(tài)勢對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤具有重要作用。懇請相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)盡快出臺各項(xiàng)政策，穩(wěn)定、改善市場參與各方對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，加快釋放對民營房企的利好政策，重建投資者及購房者對民營房企的信心，采取包括降低首付款、房貸利率等方式為剛需客戶降低購房門檻、支持改善型住房需求等。及時釋放潛在購房需求，帶動房產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)消費(fèi)，切實(shí)激發(fā)內(nèi)需活力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。
2、給予民營房企調(diào)整緩沖期，助力企業(yè)渡過難關(guān)
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷近段時間的深度調(diào)整后，泡沫化、金融化的勢頭已得到根本扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)已告別高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，回歸民生屬性。在調(diào)整過程中，不可避免出現(xiàn)了一些層層加碼、政策合成的現(xiàn)象，使企業(yè)去杠桿的進(jìn)程，缺少了一定的調(diào)整緩沖期，僅僅依靠自身力量已無法實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。
相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮民營房企的實(shí)際困難，全面評估企業(yè)的經(jīng)營履歷和資產(chǎn)情況，給予優(yōu)質(zhì)民營房企3~5年的過渡調(diào)整期，以便于企業(yè)集中精力改善經(jīng)營，抓住市場回暖的機(jī)遇，將處在建設(shè)期、培育期的項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)、推出市場，以順利歸還債務(wù)，平穩(wěn)有序降低杠桿。
3、堅持“兩個毫不動搖”，給予國企民企同等待遇，確保交樓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
堅持“兩個毫不動搖”，對各類市場主體一視同仁，是黨和國家確立的大政方針。當(dāng)前民營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營困境，僅僅依靠國企與民企合作開發(fā)或收購項(xiàng)目的方式予以解決難以取得快速、明顯的成果。相較于民營房企的大體量比例，國企的資金相對有限且有一定決策機(jī)制限制，導(dǎo)致通過項(xiàng)目合作、資產(chǎn)出售的進(jìn)行紓困的方式進(jìn)展緩慢。為促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)應(yīng)給予民企與國企同等的融資待遇，適當(dāng)降低優(yōu)質(zhì)民企的融資門檻，通過下調(diào)融資利率等一系列措施，提升市場信心�？刹扇“ㄏ騼�(yōu)質(zhì)民營房企新增開發(fā)貸款支持、全額展期或續(xù)貸等方式，緩解企業(yè)的短期流動風(fēng)險，解決民營房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營資金需求，尤其是階段性“保交樓”的重點(diǎn)資金需求。為實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)，可針對房企近期交樓的項(xiàng)目試點(diǎn)發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)貸款，采取嚴(yán)格按照各項(xiàng)目的工程進(jìn)度發(fā)放及受托支付方式全封閉使用，以確保各項(xiàng)目建設(shè)工程正常進(jìn)行，探索一條市場參與各方多贏的道路，打破目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的多方困局。
4、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度，增加房企可用資金，增強(qiáng)企業(yè)面對困境時的韌性
分析爆雷房企的資金情況可以發(fā)現(xiàn)，普遍存在可用資金比例過低的問題，導(dǎo)致無法及時調(diào)用可用資金歸還剛性負(fù)債，造成違約事件�？梢酝ㄟ^增加監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的使用彈性等方式為增加企業(yè)的可用資金，應(yīng)對日常經(jīng)營、償債資金需求，政府和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與出險房企共同研究解決方案，適當(dāng)放寬預(yù)售房款監(jiān)管資金的提取條件，減少對民營房企預(yù)售房款監(jiān)管賬戶資金的多重監(jiān)管措施，對信用等級較高的房企，可根據(jù)各項(xiàng)目的投入地價、留存利潤等實(shí)際情況，適當(dāng)放寬預(yù)售監(jiān)控資金提取范圍，降低預(yù)售監(jiān)控資金留存比例。
房地產(chǎn)是一個17萬億量級的行業(yè)，牽涉大量上下游行業(yè)。調(diào)整是為了讓它更好更健康，促進(jìn)其平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。今年以來，監(jiān)管部門和地方政府已經(jīng)開始積極回應(yīng)，嘗試使用市場手段化解決當(dāng)前風(fēng)波，但是當(dāng)前房地產(chǎn)困局的核心還是在于大規(guī)模民企信用垮塌帶來的負(fù)反饋，如果要緩解當(dāng)前地產(chǎn)鏈條持續(xù)的下行趨勢，只是把紓困資金用于保項(xiàng)目不保企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
皮之不存，毛將焉附。企業(yè)是項(xiàng)目的主體，項(xiàng)目是企業(yè)的項(xiàng)目，沒有企業(yè)奮力自救，單純靠資金輸血項(xiàng)目，保交付依然難以落地，保企業(yè)就是為了保交樓，保企業(yè)就是為了保穩(wěn)定。因此，徹底解決目前地產(chǎn)及上下游行業(yè)危機(jī)所帶來的困境，急需相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)出臺更多的政策從根源上拯救市場主體信心，不僅救項(xiàng)目，更要救企業(yè)，最大限度激發(fā)出險民營房企自身回血的能力，內(nèi)外并舉，重振市場信心，避免引發(fā)更嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險，盡快實(shí)現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生。
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