近日，北京市宣布，2022年9月秋季開(kāi)學(xué)后，全市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。
自2021年4月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)以來(lái)，北京、上海、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市已出臺(tái)相關(guān)政策。
數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)教育頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。尤其是“入學(xué)”和“購(gòu)房”脫鉤解綁后，將有助于促進(jìn)住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機(jī)炒作的可能，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房?jī)r(jià)
不僅是北京，近年來(lái)，上海、深圳也曾相繼出臺(tái)過(guò)不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。
2021年3月16日，上海教育委員會(huì)印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”，其中分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。
2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團(tuán)化辦學(xué)的總體目標(biāo)，也明確市直屬學(xué)校(含高校附屬)和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)�？煽鐓^(qū)組建教育集團(tuán)，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開(kāi)展集團(tuán)化辦學(xué)。
從這些政策本身來(lái)看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。
一直以來(lái)，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強(qiáng)，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房?jī)r(jià)高企之地。
2021年4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新高度。
此后，寧波、合肥、深圳、廈門(mén)、上海、北京、無(wú)錫等多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購(gòu)加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。
淡化學(xué)區(qū)房政策對(duì)二手房影響明顯
從北京、上海、深圳這三大一線城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這些城市頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。
如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點(diǎn)教師交流輪崗，8月政策頒布后，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)、密云區(qū)的二手房成交量和均價(jià)雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬(wàn)平方米跌至10月成交面積4.86萬(wàn)平方米，跌幅達(dá)52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價(jià)也是2021年全年最低。
同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時(shí)。
2022年4月政策頒布，5月，北京西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6區(qū)二手房成交量和均價(jià)雙跌，成交面積由2022年3月的79.41萬(wàn)平方米跌至5月的44.5萬(wàn)平方米，跌幅44%。
而以上類(lèi)似現(xiàn)象并未在一手房市場(chǎng)出現(xiàn)。
在2021年3月16日，上海明確“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價(jià)漲幅也有所收窄。有案例顯示，教育新政公布前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為430萬(wàn)元，新政后變成了370萬(wàn)元。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬(wàn)平方米，4月成交面積193.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌40%。
4月之后，上海二手房的整體成交一直處于相對(duì)低位，價(jià)格在6月出現(xiàn)過(guò)一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價(jià)就低”(2021年8月6日起，上海各銀行審核二手房貸款金額，將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，取最低的價(jià)格審批貸款額度。)政策之后，二手房成交均價(jià)與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。
在所有類(lèi)型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類(lèi)型，其價(jià)格溢價(jià)能力也是各種房產(chǎn)類(lèi)型中最強(qiáng)的。相關(guān)教育政策的落地執(zhí)行，將極大地杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房?jī)r(jià)的可能。
短期來(lái)看，可能會(huì)出現(xiàn)部分價(jià)格虛高的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目市場(chǎng)波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著北京全市教師輪崗的落實(shí)，也將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來(lái)教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會(huì)被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺(tái)！
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