近期，多地出現(xiàn)爛尾樓購(gòu)房者集體發(fā)布聲明，要停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個(gè)省份。根據(jù)購(gòu)房者發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息不完全統(tǒng)計(jì)，至少已有106個(gè)項(xiàng)目購(gòu)房者宣布停貸。
購(gòu)房者單方面宣布停貸，原因主要是無(wú)法按期收房，有項(xiàng)目的“強(qiáng)制停貸告知書”中甚至都給出了要求項(xiàng)目復(fù)工的具體時(shí)限。
從目前涉及的多個(gè)樓盤情況具體情況來(lái)看，事件矛盾點(diǎn)主要集中在幾個(gè)方面。第一，樓盤項(xiàng)目停工面積較大，部分樓盤雖然復(fù)工，但本質(zhì)上是“表演式復(fù)工”，并沒有真正進(jìn)入到完全施工階段。第二，涉及到的此類項(xiàng)目預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購(gòu)房款不能順利進(jìn)入施工和工程階段，部分銀行負(fù)有直接監(jiān)管責(zé)任。第三，購(gòu)房者的訴求基本清晰，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，損失由相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。
預(yù)售資金監(jiān)管須堅(jiān)守“不忘初心”
我認(rèn)為，“購(gòu)房者集體停貸”事件的直接原因是部分項(xiàng)目預(yù)售資金賬戶空缺，房企無(wú)力支付相關(guān)款項(xiàng)，導(dǎo)致樓盤工程推進(jìn)節(jié)奏過(guò)慢，給購(gòu)房者帶來(lái)巨大壓力所致。
從行業(yè)視角來(lái)看，這種現(xiàn)象與當(dāng)前房企住宅銷售業(yè)績(jī)疲軟，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)貸工作仍須更進(jìn)一步落實(shí)等因素都有關(guān)聯(lián)。
此次各地爆發(fā)的“集體停貸”事件，給我們最大警示就是相關(guān)部門要堅(jiān)守預(yù)售資金監(jiān)管底線，堅(jiān)決杜絕空白賬戶和虛假監(jiān)管。
商品房預(yù)售資金是指商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人按照預(yù)售合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、購(gòu)房貸款，以及其他形式的購(gòu)房款。商品房預(yù)售資金要全部存入專用賬戶。
理論上來(lái)講，監(jiān)管預(yù)售資金的初心就是為確保樓盤工程按期完成而設(shè)立的一道防火墻機(jī)制，目的就是保障購(gòu)房者根本利益。
而爛尾項(xiàng)目問(wèn)題加劇，這就側(cè)面說(shuō)明部分項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管明顯不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目工程建設(shè)資金空缺。同時(shí)，也說(shuō)明認(rèn)真執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上角色的重中之重。
建議處置相關(guān)問(wèn)題要?jiǎng)?wù)實(shí)
住房與民生問(wèn)題休戚相關(guān)，處置不當(dāng)容易演變?yōu)樯鐣?huì)問(wèn)題。我建各級(jí)政府要積極摸盤所在城市項(xiàng)目開工情況，對(duì)爛尾和“表演式復(fù)工”情況要給予嚴(yán)查，對(duì)牽涉項(xiàng)目購(gòu)房者的房貸情況要做到心中有數(shù)。
要重視項(xiàng)目爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，督促銀行加快企業(yè)貸款發(fā)放，加快開工，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的處理方式，盡快明確復(fù)工和交付時(shí)間表。
要關(guān)注近期房企不能開工的原因和現(xiàn)象，繼續(xù)給企業(yè)提供必要幫助，尤其是“關(guān)好預(yù)售資金監(jiān)管口子”，確保相關(guān)資金真正用于項(xiàng)目工程建設(shè)。針對(duì)爛尾項(xiàng)目，可以考慮引入合作企業(yè)聯(lián)合開發(fā)、“企業(yè)+資產(chǎn)管理公司”等處置模式。
此外，要進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)活躍，進(jìn)一步解除購(gòu)房方面不必要的限制措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因?yàn)槭袌?chǎng)整體疲軟，也容易導(dǎo)致各類救市做法空耗資金和精力。
整體而言，建議相關(guān)部門在處理此類問(wèn)題要秉持務(wù)實(shí)、變通的態(tài)度，從維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度出發(fā)，從穩(wěn)定社會(huì)大局角度入手，防范相關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步發(fā)酵。
是否要取消期房銷售模式？
當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行的期房制度雖然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但由于預(yù)售資金監(jiān)管政策的存在，整體風(fēng)險(xiǎn)一直處在可控范圍之內(nèi)。當(dāng)下，部分項(xiàng)目因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管工作沒有落實(shí)到位，再加之市場(chǎng)處深度調(diào)整期并未完全回暖，導(dǎo)致短期內(nèi)各種矛盾集中爆發(fā)。從制度實(shí)踐來(lái)看，預(yù)售制度改革也在進(jìn)一步完善當(dāng)中。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入現(xiàn)房銷售模式并不符合實(shí)際。因?yàn)樵诖四Ｊ街�，正在發(fā)展調(diào)整中的諸多房企將會(huì)面臨更大、更長(zhǎng)周期的資金壓力，不利于當(dāng)前實(shí)際問(wèn)題的解決。
因此，現(xiàn)房銷售可作為行業(yè)政策長(zhǎng)期探索的方向，眼下最重要的是要確保在期房模式下減輕房企壓力，促進(jìn)資金落實(shí)到位，以更快解決市場(chǎng)中出現(xiàn)的各類問(wèn)題。
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