2022年下半年大部分商辦物業(yè)市場將迎來復(fù)蘇。她的理由是，上海經(jīng)濟(jì)基本面仍有韌性。6月起隨著上海進(jìn)入有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，整體市場商業(yè)活動(dòng)逐漸恢復(fù)。
租金下行
疫情令上海商辦租賃市場停頓了兩個(gè)月，二季度新項(xiàng)目竣工入市又推升市場整體空置率小幅上升。比如6月底，位于徐匯濱江商務(wù)區(qū)的星揚(yáng)西岸中心入市，帶出17萬平方米的寫字樓體量。此外，在非中央商務(wù)區(qū)，一季度還有靜安非核心商圈的“福新匯”、前灘“信德文化中心”等項(xiàng)目入市。
市場容量增加，需求并沒有同步跟上，整體空置率自然上漲。受此影響，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應(yīng)影響，二季度全市空置率環(huán)比小幅增長0.7個(gè)百分點(diǎn)至16.6%。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，二季度上海商辦市場吸納量為3.02萬平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示，在中央商務(wù)區(qū)，部分項(xiàng)目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時(shí)新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導(dǎo)致凈吸納量出現(xiàn)下降。
與此同時(shí)，疫情也影響了部分項(xiàng)目的供應(yīng)鏈采購供貨。部分即將竣工項(xiàng)目因施工延期而推遲入市，這對于中央商務(wù)區(qū)的空置率而言是利好，目前空置率維持在7.4%。
據(jù)朱熙東觀察，部分項(xiàng)目竣工交付會(huì)推遲到2022年四季度或2023年。這表明未來上海商辦市場存在一定的競爭壓力，下半年業(yè)主們對租金的預(yù)期也會(huì)有一個(gè)調(diào)整。
租金下行的口子就這樣被撕開了。目前，在上海中央商務(wù)區(qū)部分空置率較高的樓宇里，業(yè)主只能通過調(diào)整租金來應(yīng)對出租周期的拉長，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.6%；在非中央商務(wù)區(qū)，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業(yè)主積極調(diào)整租金預(yù)期應(yīng)對市場變化，導(dǎo)致非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，疫情前，上海商辦市場租金漲幅較大，如今在擠水分。據(jù)萊坊一份研報(bào)披露，今年一季度，上海甲級寫字樓的平均租金繼續(xù)上升至8.66元/天/平方米，環(huán)比上漲1.86%。
資金抄底？
“所幸目前的租金下跌并不是大規(guī)模的現(xiàn)象，相對來說還是在一個(gè)可控的范圍之內(nèi)。”朱熙東并不認(rèn)為上海商辦市場的租金下行會(huì)形成趨勢，相反他認(rèn)為這是合理的一種調(diào)整：部分業(yè)主為了提升寫字樓的入駐率，給出租金優(yōu)惠，相當(dāng)于“緩兵之計(jì)”，租金下跌并非絕對的態(tài)勢。
當(dāng)下的空置率上升與租金下行都被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是短暫的，資金更看作是入局上海商辦市場的好時(shí)機(jī)。綜合戴德梁行、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆交易，共計(jì)328億元成交，對比去年同期微漲2.5%。其中，二季度上海大宗交易總額為110億元，辦公樓成交金額約占82%，延續(xù)了一季度大宗交易的主流地位。這主要得益于自用型買家相對活躍，尤以能源、科技行業(yè)為代表的龍頭企業(yè)為購買主力。
今年上半年，上海不乏一些知名的大宗交易，如希慎收購世紀(jì)盛薈廣場、金茂資本收購展想中心、ESR收購DLJ物流資產(chǎn)包等。今年以來，上海是一線城市中唯一大宗交易額同比上漲的城市。
在今年的大宗交易中，商辦寫字樓成為了主角；自用買家有所增加。其中內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)，由2021年的37%提升至58%。能源化工、TMT、金融等企業(yè)頻繁出手，如匯景能源收購靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購西岸國際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購綠地創(chuàng)驛大廈A棟等。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)龍頭企業(yè)在疫情期間與疫情之后積極在房地產(chǎn)上進(jìn)行資產(chǎn)配置活動(dòng)，也向市場釋放出了對上海房地產(chǎn)市場抱有長期信心的信號。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海大宗交易多發(fā)于陸家嘴、南京路、人民廣場、淮海路等傳統(tǒng)商圈。朱熙東認(rèn)為，金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，將來的市場容量仍會(huì)比較大且穩(wěn)定。此外，生物制藥、生命科學(xué)行業(yè)企業(yè)主要分布于前灘、張江這兩大板塊。貿(mào)易、在線教育及科技互聯(lián)網(wǎng)里部分行業(yè)，以及對于現(xiàn)金流依賴較強(qiáng)的小微企業(yè)租賃需求有所減弱。
出于對市場不確定性及租賃風(fēng)險(xiǎn)的考慮，投資人在做盡調(diào)時(shí)對商辦物業(yè)的投資回報(bào)要求比2021年有所上升，甲級寫字樓保持在4.5%-4.7%的區(qū)間范圍內(nèi)，商務(wù)園區(qū)則達(dá)到5%的水平。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)計(jì)，2022全年上海大宗物業(yè)成交總額將超過2020年水平(722億)，自用買家占比將超過2021年，下半年會(huì)迎來不良資產(chǎn)成交高峰，有的會(huì)以資產(chǎn)包的形式成交。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
