銷售端：城市銷售復(fù)蘇呈現(xiàn)出明顯的“分化態(tài)勢”
本輪一二線城市與三四線城市銷售復(fù)蘇的節(jié)奏，呈現(xiàn)出明顯的“分化態(tài)勢”。對于一二線城市來說，目前仍在阻礙當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)銷售回暖的因素主要有兩點(diǎn)。一是部分城市房貸利率加點(diǎn)仍未完全取消。目前北上廣深四大一線城市首套房貸利率在全國范圍內(nèi)加點(diǎn)幅度較高，由于期待后續(xù)房貸利率加點(diǎn)進(jìn)一步下調(diào)，當(dāng)?shù)刭彿空吣壳叭猿钟^望態(tài)度；二是部分城市疫情出現(xiàn)反復(fù)，防控措施阻礙地產(chǎn)銷售。6月份，北京、上海等地仍有零星疫情出現(xiàn)，較嚴(yán)格的防疫政策阻礙了地產(chǎn)銷售復(fù)蘇。而對于本地疫情結(jié)束1個月以上，且房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的二線城市來說，不少地方地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)回暖勢頭。
例如山東兩個二線城市青島、濟(jì)南，目前房貸利率加點(diǎn)已經(jīng)全部取消�？梢杂^察到，4月份疫情率先結(jié)束的青島，5月底商品房成交已經(jīng)先行復(fù)蘇；而5月中下旬本地疫情才結(jié)束的濟(jì)南，商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。
隨著疫情在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步消退及更多城市取消房貸利率加點(diǎn)，對于下半年一二線城市地產(chǎn)銷售的快速修復(fù)并不悲觀。
歷史上來看，每一輪居民加杠桿購房的幅度，基本上取決于房貸利率的下調(diào)幅度，而當(dāng)前在央行難以下調(diào)MLF、及壓縮LPR加點(diǎn)空間的情況下，本輪房貸基準(zhǔn)利率下行幅度(20BP)略低于2019年-2020年(25BP)，或意味著本輪一二線城市地產(chǎn)銷售情況弱于2020年，可能與2019年接近。
但對于三四線城市來說，阻礙本輪三四線城市地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的痛點(diǎn)，并非疫情或房貸利率較高。通過統(tǒng)計(jì)18座近兩個月沒有明顯疫情的三四線城市商品房成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)6月以來，各三四線城市地產(chǎn)銷售沒有出現(xiàn)明顯回暖跡象。又考慮到多數(shù)三四線城市本身沒有房貸利率加點(diǎn)、或限購限貸政策，這或許意味著本輪三四線城市地產(chǎn)銷售回暖的痛點(diǎn)，來源于本地購房者對于當(dāng)?shù)貥鞘械谋^預(yù)期。而此種預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，顯然需要更長時間。
總的來看，對于下半年一二線城市(北上、省會、計(jì)劃單列市)的地產(chǎn)銷售修復(fù)并不悲觀，但三四線城市(占全國地產(chǎn)銷售比例59%)存在較大不確定性。
投資端：下半年地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的回升存在兩大難點(diǎn)
一方面，一、三四線城市地產(chǎn)銷售修復(fù)較慢，影響房企回款與施工。通過統(tǒng)計(jì)Top20上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)本輪房企擴(kuò)張意愿低下，主要是源于“高利率+疫情+預(yù)期差”導(dǎo)致的銷售回款不暢，房企現(xiàn)金流狀況持續(xù)惡化。
雖然目前各地方政策在“促進(jìn)銷售”方面重點(diǎn)發(fā)力，但考慮到下半年三四線城市地產(chǎn)銷售回暖緩慢，即使在樂觀情況下，四季度地產(chǎn)銷售增速僅勉強(qiáng)回正，因此下半年房企銷售回款情況可能仍不樂觀。
而房企的銷售回款又影響著房企的施工能力，數(shù)據(jù)上來看地產(chǎn)銷售增速與房企施工強(qiáng)度(單位面積建安開支)強(qiáng)相關(guān)，在地產(chǎn)銷售增速難以大幅回正的下半年，房企施工投入能力有限。
另一方面，前期缺乏土地成交，影響房企新開工能力。去年下半年以來，受樓市調(diào)控政策的影響，全國土地成交市場轉(zhuǎn)涼。根據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)“百城成交土地規(guī)劃建筑面積”提示，下半年房地產(chǎn)新開工面積增速仍將持續(xù)下滑，新開工增速的下滑會帶來整體施工面積增速的下滑，從而拖累房地產(chǎn)投資。
總的來看，即使在樂觀情況下假設(shè)下半年三四線城市樓市逐步回暖，全年地產(chǎn)投資累積增速仍難以回正，地產(chǎn)兩大板塊(銷售、投資)表現(xiàn)疲軟，仍會對下半年的“寬信用”行情形成制約。
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