2022年是保障性租賃住房建設(shè)關(guān)鍵期
隨著頂層設(shè)計和配套政策不斷完善，各地陸續(xù)明確“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)并加速落實。
住建部表示，“十四五”期間40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)。2021年，40個城市共籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃，從統(tǒng)計城市完成總目標(biāo)進(jìn)度看，平均進(jìn)度為22%，其中廈門、濟(jì)南籌建進(jìn)度較快，達(dá)37%。
住建部表示2022年40個城市計劃建設(shè)240萬套(間)，數(shù)量是2021年的2.54倍，占“十四五”總目標(biāo)的37%，由此可見，2022年是保障性租賃住房建設(shè)關(guān)鍵期。
政策目標(biāo)下，各地保障性租賃住房項目加速認(rèn)定，納管項目穩(wěn)步推進(jìn)，多地表示已經(jīng)落實2022年目標(biāo)任務(wù)的九成以上。
克而瑞租售整理了4—6月份公布的保障性租賃住房最新完成情況，重慶、杭州、武漢、南昌、成都等8個城市平均完成總目標(biāo)任務(wù)的27%，整體進(jìn)度符合預(yù)期。部分城市推進(jìn)速度較快，如成都已籌集202個保障性租賃住房項目，房源約12萬套(間)，完成“十四五”總目標(biāo)的48%。多地還表示已征集儲備多個項目，也將加速認(rèn)定增加保障性租賃住房供給。
但不得不說，年初至今國內(nèi)多地疫情反彈，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也在一定程度上導(dǎo)致了保障性租賃住房進(jìn)度延緩。
各地多渠道籌集保障性租賃住房
(1)因城施策盤活閑置存量
自2021年以來，各地因城施策，通過非居住存量房屋改建、閑置存量住房改造、閑置公租房拆遷安置房轉(zhuǎn)化、個人住房轉(zhuǎn)保障性租賃住房等盤活存量房屋的形式，有效增加了保障性租賃住房供給。
例如，重慶、西安、東莞等城市將閑置公租房轉(zhuǎn)化保障性租賃住房，西安提出統(tǒng)籌使用公共租賃住房，在做好公租房保障基礎(chǔ)上，可將公租房與保障性租賃住房房源統(tǒng)籌使用，規(guī)劃統(tǒng)籌保障性租賃住房6萬套(間)。
重慶利用國有閑置房屋改建一批保障性租賃住房，納管一批政府閑置公有住房，利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置房屋盤活一批住房。鄭州支持村集體經(jīng)濟(jì)組織與萬科泊寓等成立住房租賃服務(wù)公司，承租城中村居民拆遷安置房用作保障性租賃住房。
長沙和成都則創(chuàng)新地提出個人住房轉(zhuǎn)租賃住房可換取購房資格。此舉不僅精準(zhǔn)把控改善需求強烈、卻無購房資格的居民家庭痛點，此舉可提振樓市、盤活存量資產(chǎn)、增加租賃房源供給。
企事業(yè)單位自有閑置用地也是建設(shè)保障性租賃住房的重要方式。2021年，國辦出臺保障性租賃住房發(fā)展意見，允許企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，這大大降低了企業(yè)建設(shè)成本，提高了市場主體參與建設(shè)保障性租賃住房的積極性。
目前，已有多家企業(yè)利用自有存量用地建設(shè)保障性租賃住房，如下表。
(2)鼓勵引導(dǎo)TOD項目和產(chǎn)業(yè)園項目配建保障性租賃住房
北京、上海等人口凈流入大城市的住房困難問題不僅表現(xiàn)在供需不平衡方面，也表現(xiàn)在較強的職住不平衡問題。
2021年，國辦曾發(fā)布指導(dǎo)意見，提出發(fā)展租賃住房尤其要注重職住平衡，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合，提出可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；以及單列租賃住房用地計劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例保障性租賃住房。
從各地保障性租賃住房目標(biāo)籌建方式分解來看，TOD項目和產(chǎn)業(yè)園配建保障性租賃住房也占有較高比重。
(3)從“集租房”轉(zhuǎn)向“保障性租賃住房”的發(fā)展趨勢
目前，多地明確每年單列保障性租賃住房用地計劃，不低于年度住宅用地供應(yīng)總量的10%、20%等，并提出要優(yōu)先安排。
“集租房”轉(zhuǎn)“保障性租賃住房”漸成趨勢。北京作為首批集租房試點的城市，主要以集體用地建設(shè)租賃住房，但從2022年供給計劃看，已取消集租房供地，保障性租賃住房用地取而代之，且2022年公布認(rèn)定的兩批10個保障性租賃項目，其中9個是集租房項目，部分項目正在建設(shè)中，多個項目即將開業(yè)入市。
我們預(yù)計，未來將會有更多集租房項目認(rèn)定為保障性租賃住房，西安、廈門、福州等城市也在探索利用集體用地建設(shè)保障性租賃住房。
(4)將已有市場化長租公寓項目納入保障性租賃住房
目前，市場上可租的保障性租賃住房以納管的人才公寓、改造租賃住房項目為主，市場化長租公寓項目逐步進(jìn)入了保障性租賃住房體系。
濟(jì)南、南京等城市首批保障性租賃住房項目以人才公寓項目為主，如南京首批保障性租賃住房試點項目是江北新區(qū)保障性租賃住房(人才公寓)，涉及房源共2356套。
北京入市項目以納入保障性租賃住房的集租房項目為主，2021年開啟了4個面向應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的保障性租賃住房項目，已陸續(xù)開始配租。
此外，市場化長租公寓項目也已開始納入保障性租賃住房體系，助力新市民、青年人實現(xiàn)住有所居、住有宜居。
(5)多地建設(shè)“平疫結(jié)合”的保障性租賃住房項目
疫情之后，全國多地建設(shè)了集應(yīng)急隔離酒店、租賃性保障住房為一體的“健康驛站”。在疫情期間，其可作為醫(yī)學(xué)觀察用房，疫情結(jié)束后，可通過功能轉(zhuǎn)換，作為商業(yè)出租房，兼具兩種功能。
近日，西安4個平疫結(jié)合的保障性租賃住房項目開工建設(shè)，約5000套房源。截至目前，廣東、廣西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、河南、陜西等省均有健康驛站建成或在建。這些健康驛站在疫情平穩(wěn)后將轉(zhuǎn)為保障性租賃住房項目運營，成為增加保障性租賃住房供應(yīng)的又一個重要渠道。
在各種利好政策影響下，市場主體參與保障性租賃住房建設(shè)積極性在提高。除市場化長租公寓外，越來越多的房企品牌公寓也通過集體性經(jīng)營建設(shè)用地參與建設(shè)保障性租賃住房，參與方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經(jīng)營管理等，部分企業(yè)表示，未來有機會也將參與拿地建設(shè)保障性租賃住房項目。
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