當(dāng)前，房地產(chǎn)下行壓力大，雖然5月銷售環(huán)比25.8%，但是1-5月商品房銷售面積同比下降23.6%，降幅繼續(xù)擴大；5月百強房企操盤面積同比-53%。5月中長期貸款增加1047億元，同比少增3379億元。反映房地產(chǎn)市場“預(yù)期減弱、需求不足、供給沖擊”三重壓力愈演愈烈。
當(dāng)市場有下行壓力時，政策一般如期而至。
從政策放松到市場企穩(wěn)，要經(jīng)歷“增強信心”、“加上杠桿”兩個過程。
第一階段，增加購房信心。
4月29日，中共中央政治局召開會議，強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。體現(xiàn)了高層對房地產(chǎn)的重視。
四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾。房企危機削弱購房者對期房信心，加重觀望情緒。二是收入下降。經(jīng)濟、就業(yè)形勢不樂觀，居民預(yù)防性儲蓄增加，且擔(dān)心斷供問題，買房決策比以往更謹(jǐn)慎。三是疫情形勢。購房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房價漲幅。居民買漲不買跌，房價漲幅趨緩時，購房者選擇觀望。
調(diào)整政策障礙才能重塑買房信心。行政政策，特別是放松限購、改變限價、減少稅費，能有效減少交易限制、增強購房意愿。
第二階段，加上杠桿，形成直接的購買力。
金融政策，特別是對首付比例、首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率，能有效的提升購買力。
政策還需發(fā)力，市場才能持續(xù)回暖。
歷史來看，我國歷次房地產(chǎn)下行都伴隨著全國層面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商貸利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2014年國家出臺了修改認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、央行降息等政策。2015年降低首付比例標(biāo)準(zhǔn)、減免營業(yè)稅，并再度降準(zhǔn)降息。2016年房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅減免。近期的政策寬松力度與以往相比仍有空間。
然而，歷史從來不會簡單重復(fù)，此次和歷次有所不同。
特別是，有些一二線城市房地產(chǎn)政策仍然較嚴(yán)，有進一步放松的空間。然而今年以來，這些城市房價上漲壓力存在，調(diào)整政策會比較謹(jǐn)慎。
整體市場雖在下行，但高能級城市房價依然堅挺，“房住不炒”大背景下，“房價漲”是“調(diào)控松”的最大掣肘和顧慮。以北京為例， 2022年5月新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比5.9%、二手住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已經(jīng)回到2019年疫情前水平。
未來政策空間上，一是優(yōu)化過嚴(yán)限購措施。部分城市，經(jīng)過這一輪調(diào)整后，居民購房更偏理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產(chǎn)市場回歸健康，臨時性的限購政策存在放寬空間。二是取消限價。限價政策的出臺背景是房企哄抬地價、房價漲幅過快。當(dāng)前，房企拿地?zé)崆榈�、多�?shù)城市房價調(diào)控目的已達預(yù)期效果，這一臨時性舉措使命基本完成，應(yīng)適時適地盡快取消限價。
相比以往，政策會更具針對性。各地會在不動搖“房住不炒”基調(diào)的前提下，更多為剛需、改善等自住型需求提供購房便利。如與租賃政策結(jié)合的“出租換房票”、與生育政策結(jié)合的“多胎增房票”、與養(yǎng)老政策結(jié)合的“投親增房票”。甚至熱點城市對二手房市場定向降低社保要求，在滿足新市民購房需求的同時，堵上“打新?lián)u號獲利”的投機需求。
金融政策上，首付比例、首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定、貸款利率都有調(diào)整空間。
首付比例上，高能級城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海為例，超過140平米的住宅都是非普通住宅。在面積低于140平米的情況下，以住宅所處的位置和房價來區(qū)分，內(nèi)環(huán)內(nèi)以房價450萬為分界，內(nèi)環(huán)和外環(huán)間以310萬為分界，外環(huán)外以230萬為分界。如果是換房置業(yè)的改善需求，一般總價很難滿足普宅要求，多數(shù)要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居為例，總價一般800-1100萬，首付需560-770萬，換房壓力大。
在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，目前，部分城市首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格至認(rèn)貸款記錄，二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。
房貸利率仍然較高。一方面，相較政策下限，利率放松空間大。根據(jù)5月15日央行、銀保監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套房貸利率下限為LPR-20bp，二套房貸利率下限為LPR+60bp。但是各地還沒有普遍執(zhí)行。另一方面，實際上目前各城市加點普遍高于政策要求的下限。如一線城市北京，首套、二套房貸款利率為LPR加55、105bp。
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