從對限購政策的調(diào)整到土拍市場的火熱，中部地區(qū)六大省會城市之一的安徽合肥，最近頻頻有好消息自樓市傳來。以合肥為代表的多個省會城市率先“打樣兒”，或許也對其他城市本輪樓市政策的走向有所啟發(fā)。
各大省會城市的樓市調(diào)控主要體現(xiàn)在哪些方面？調(diào)控效果又如何？
省會城市動作頻頻
土拍市場往往是反映房地產(chǎn)熱度的風向標。在剛剛收官的2022年首輪集中供地里，合肥顯得頗為春風得意。除了觸頂成交地塊占比與平均溢價率均名列前茅，還在大部分城市依靠央國企托底的大勢中，作為唯一一個民企拿地宗數(shù)占比超過50%的城市一枝獨秀。
但合肥顯然不滿足于一級市場的熱度。近日，據(jù)合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥戶籍的外地居民家庭通過補繳社保、個稅即可購房。企業(yè)法人以及非法人組織也可以購買市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房。
同時，戶籍登記在市區(qū)的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相同購房資格。此外，非限購區(qū)域住房不再計入家庭住房總套數(shù)。
以上四方面的調(diào)整主要還是針對限購政策的優(yōu)化，也是合肥時隔一個月后再次放松樓市限購。今年5月，合肥剛剛發(fā)布樓市新政：外地戶口2年累計繳納6個月社保(不能補繳)即可買房，原本這一期限為24個月。
合肥新政中同樣引發(fā)關(guān)注的還有重新允許企業(yè)買房。早年間，“合肥炒房團”曾名噪一時，其中不乏企業(yè)購房行為。要知道去年4月6日，合肥還專門發(fā)布新政叫停企業(yè)購買商品房。時隔一年之后，在大多城市仍禁止企業(yè)購房的背景之下，合肥此舉也堪稱大膽。
調(diào)整傾向“只做不說”
合肥此次對放松限購的加碼，同樣可以在其他幾個省會城市中找到類似痕跡。例如，南京、武漢已相繼執(zhí)行非本地戶籍居民家庭補繳6個月社�？色@購房資格的新政，均著眼于外地人補繳社保即可購房的放松路徑。
以南京為例，南京市房地產(chǎn)市場交易中心向媒體證實，外地戶籍只要在南京連續(xù)繳納6個月社保，即可開具購房證明，社保可以補繳，征繳方式不做區(qū)分。但目前這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。
回溯至兩個月前的4月27日，南京就已將“3年內(nèi)在南京連續(xù)繳納2年及以上社�；騻�稅”的購房門檻，降低為“1年內(nèi)在南京累計繳納6個月社�；騻�稅”，但明確規(guī)定社保不可補繳，且離異買房仍追溯兩年內(nèi)家庭購房記錄。近日的新政顯然也是在此基礎(chǔ)上的加碼。
“此類政策有助于外來人口購房需求的積極釋放，也說明之前的樓市刺激政策對市場提振效果不夠明顯，所以各城才會有進一步的放松動作�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為。
同時，武漢針對本地居民的限購政策也有所松動。6月20日，武漢市房地產(chǎn)交易中心最新政策傳來，武漢市戶籍居民在限購區(qū)域已經(jīng)有2套住房的購房家庭，如果符合二孩、三孩政策或者父母投靠條件，可以新增購買1套住房，即限購區(qū)最多可以擁有3套住房。
對于此次武漢限購的更進一步，有人評價其為新一線城市樓市調(diào)控“天花板”。但武漢同樣延續(xù)了“只做不說”的風格，有武漢置業(yè)顧問對中新財經(jīng)記者證實，“現(xiàn)在新政就是都沒有紅頭文件，但我們接到的通知都已經(jīng)按照‘N+1’套來邀約客戶了�！�
同為省會，效果“有壁”
從放寬限購限售限貸，到降首付降利率，據(jù)不完全統(tǒng)計，本輪樓市調(diào)控中已有20余個省會城市及自治區(qū)首府出臺了紓困樓市的政策。
省會城市的出手最早可回溯至3月1日，鄭州發(fā)布一攬子樓市新政，最受關(guān)注的莫過于將首套房認定標準從“認房又認貸”調(diào)整為“認房不認貸”的規(guī)定，一定程度上突破了原有的限購、限貸政策框架，頗有“打響第一槍”的意義。
限購和限售是我國目前的嚴格限制性樓市調(diào)控政策，也是收緊房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段。
哈爾濱在3月底取消了執(zhí)行了近四年的主城區(qū)限售政策，從而成為首個取消限售政策的省會城市；調(diào)整限購的省會城市相對更多，除了前文提到的購房門檻降低，支持養(yǎng)老家庭或多孩家庭多購一套房也成為近期省會城市調(diào)控的新風向。
除此之外，降低首付比、提高公積金貸款及商業(yè)貸款額度，也越來越成為省會城市樓市調(diào)控的“標配”。其中，蘭州、銀川、長春等地的首套房首付比例最低可達到20%。
從現(xiàn)實情況看，省會城市的布局加碼并非無用功。6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市復蘇加快，熱點二線城市市場也逐步回暖，尤其是杭州、成都、長沙等城市新房房價指數(shù)環(huán)比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
但同樣是省會城市，復蘇的步伐也遵循著強二線、弱二線的能級不同產(chǎn)生了分化。
6月27日，貝殼研究院發(fā)布二手房市場半年報顯示，今年上半年二手房市場低位修復，市場量價及預(yù)期均有改善，強二線城市復蘇效果明顯強于其他城市。“杭州、成都、南京等強二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性較強。”貝殼研究院指出，但鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調(diào)控政策出臺后，短期成交量增長但后期政策效果弱化，持續(xù)性較弱。
由此可見，除了政策是否給力，市場復蘇動能分化的根本還是城市基本面的差異。如杭州、成都產(chǎn)業(yè)相對強勢，人口持續(xù)流入，購買力旺盛；而蘭州、哈爾濱人等口持續(xù)流出，則增加了市場去化難度。
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