2022年政府工作報(bào)告出爐，房產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)仍是房住不炒。東北證券首席宏觀分析師沈新鳳發(fā)布研報(bào)提到，“房住不炒”基調(diào)未改，“因城施策”呵護(hù)剛需。
研報(bào)提出，房地產(chǎn)政策方面，從報(bào)告的表述來(lái)看，總基調(diào)仍是堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，三穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)仍保持不變。但是今年突出強(qiáng)調(diào)了“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”以及“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。與今年1月份發(fā)改委《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》中有關(guān)房地產(chǎn)消費(fèi)的表述相一致，這也意味著中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控正在趨于精準(zhǔn)。
研報(bào)提到，去年以來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝私陙?lái)最嚴(yán)格的調(diào)控措施，三道紅線、房貸集中度以及土地集中出讓制度從供給需求和融資，企業(yè)居民和政府全方位進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房地產(chǎn)投資和銷售迅速下滑，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)陡增，同時(shí)也對(duì)居民端的合理剛需產(chǎn)生不利影響。自去年10月份以來(lái)，呵護(hù)居民合理剛需的政策論調(diào)不斷。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，居民端的房貸開(kāi)始有所放松，房貸按揭放款時(shí)間也顯著縮短。我們認(rèn)為1月發(fā)改委和這次政府工作報(bào)告已經(jīng)為今年房地產(chǎn)政策的調(diào)整定調(diào)：保護(hù)合理剛需，并在因城施策的思路下，實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)。
研報(bào)提到，今年春節(jié)假期前后多地對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整。融資端，眾多三四線城市甚至包括鄭州等二線城市，紛紛下調(diào)首付比例，同時(shí)在1月央行降息的利好下，多地的房貸利率也進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。稅費(fèi)端，部分城市出臺(tái)了購(gòu)房的稅費(fèi)減免和補(bǔ)貼政策。在限購(gòu)限貸方面，不少城市也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整�？傮w上，近期的房地產(chǎn)政策糾偏符合政府工作報(bào)告的定調(diào)。
研報(bào)提到，縱觀當(dāng)前的政策調(diào)整，有兩個(gè)特征需要關(guān)注，一是關(guān)于企業(yè)端的松綁政策較少，除了并購(gòu)貸不計(jì)入三道紅線，保障性住房貸款不納入房貸集中度管理，以及成都、廣州等5個(gè)地區(qū)微弱放松預(yù)售資金監(jiān)管外，絕大多數(shù)城市的房企融資并未顯著改善。
二是當(dāng)前一線和多數(shù)重點(diǎn)二線城市并未對(duì)首付和限購(gòu)限貸放開(kāi)。根據(jù)測(cè)算，2017至2019年間，一線、新一線、新二線城市的房產(chǎn)銷售面積平均占比分別為2.8%，21.4%和20.3%，合計(jì)為44.6%；銷售金額分別占比為9.6%，27.3%和22.2%，合計(jì)為59.1%。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的企穩(wěn)回暖還需要大多數(shù)二線城市的邊際放松。因此預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的銷售面積會(huì)有所改善，房產(chǎn)銷售金額也會(huì)隨之改善，但是幅度不及銷售面積，具體程度仍需觀察。整體上，由于房企融資政策尚未顯著變化，房地產(chǎn)投資是否顯著改善還需要觀察。
此外研報(bào)還提到，在發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)方面，今年的表述較去年有所加強(qiáng)，指出要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。結(jié)合1月份全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議的信息，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)，“十四五”期間將籌集保障性租賃住房650萬(wàn)套，保障性住房在完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)調(diào)控以及改善民生等方面將發(fā)揮重要作用。
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