2021年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個較大的發(fā)展波動。我們通過集中對二線城市的房地產(chǎn)市場、土地市場，以及購房需求進行調(diào)查、研究后發(fā)現(xiàn)，我國二線城市房地產(chǎn)市場擁有較強的發(fā)展韌性，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，二線城市的房地產(chǎn)市場回暖明顯。
通過Wind數(shù)據(jù)測算我們發(fā)現(xiàn)，2021年，房地產(chǎn)市場的成交量在10月份筑底，年末顯現(xiàn)回溫。以30個大中城市的二線城市為樣本，2021年下半年成交量一路下行，10月完成筑底，隨后市場表現(xiàn)緩慢回溫。
2022年1月，二線城市的商品房成交面積為616.1萬平方米，同比下滑13.4%，降幅企穩(wěn)；2022年從除夕到初五，二線城市的商品房成交面積為2.3萬平方米，相較2021年春節(jié)假期同比增長了33.5%，市場回暖明顯。
第二，土地競拍規(guī)則優(yōu)化，企業(yè)拿地意愿提升。
2021年，三輪集中供地整體呈現(xiàn)“一火、二涼、三回暖”特征。隨著政策漸近調(diào)整，在第三輪供地中，多數(shù)城市優(yōu)化了拿地規(guī)則，供地質(zhì)量顯現(xiàn)邊際改善，房企拿地積極性提高。如杭州、成都等二線城市的第三輪供地成交額走高、溢價率提升，復(fù)蘇明顯。
第三，居民的購房需求正在逐步釋放。
居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。購房資格，主要由限購等因城施策措施影響。購房能力，對于一二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。購房意愿，則主要受“房價是否會繼續(xù)上升”“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。
2021年下半年房地產(chǎn)市場走低，主要是由于杭州、廈門、西安、成都等熱點城市的調(diào)控政策持續(xù)打補丁、按揭額度收緊、購房者持幣觀望等因素影響。
隨著行業(yè)調(diào)控政策的邊際放松，如城市人才落戶補貼、商業(yè)貸款利率調(diào)整、穩(wěn)定市場預(yù)期等措施，二線城市的居民購房需求正在逐步釋放。在我們調(diào)研中就發(fā)現(xiàn)，在杭州，戶型好、位置優(yōu)、價格倒掛的熱門樓盤項目，依然需要搖號、社保資質(zhì)。
第四，改善需求成為市場后續(xù)發(fā)展的重要支撐因素。
從我們調(diào)研的結(jié)果來看，二線城市城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給在增多，該類地塊項目一般戶型大、產(chǎn)品力強，與后疫情時代的“品質(zhì)改善需求”契合。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，二線城市的商品住宅銷售套均面積增長較快，近兩年逐漸維持在115平方米/套，表明居民在不斷追求居住空間尺度的增加。
我們認(rèn)為，大戶型、改善型產(chǎn)品受歡迎，主要受兩方面原因影響。一方面，是鼓勵生育政策的出臺，使家庭規(guī)模在變大，原有的小戶型不再滿足使用需求。另一方面，購房資格稀缺，購房者換房置業(yè)成本高，對“房票”格外珍視，一步到位置業(yè)的訴求比以往更強烈。
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