中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(下稱通知)，自本通知印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
房地產(chǎn)貸款集中度管理制度自2021年1月1日起實(shí)施，成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策之一，如今正式將保障性租賃住房貸款剔除房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)展租賃市場(chǎng)的意圖明顯。而根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在“十四五”期間，中國(guó)保障性租賃住房的投資規(guī)模將超過(guò)萬(wàn)億元人民幣，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的投資熱點(diǎn)。
引導(dǎo)房企參與租賃住房建設(shè)
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，是中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)于2020年12月31日發(fā)布、2021年1月1日起實(shí)施的，它根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。
彼時(shí)，在制度出臺(tái)時(shí)配發(fā)的答記者問(wèn)中就提到，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。人民銀行正會(huì)同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。到2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出要完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。
如今，2022年2月8日發(fā)布的通知可以視為政策的正式落地。通知還提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，通知有兩條重要內(nèi)容，一是相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度，二是保障性租賃住房的貸款力度要加大。從這兩點(diǎn)來(lái)看，政策出發(fā)點(diǎn)在于為保障性租賃住房提供更強(qiáng)的貸款支持。而由于房地產(chǎn)貸款集中度的政策仍要執(zhí)行，因此就需要適當(dāng)松動(dòng)，減少企業(yè)的顧慮。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉也對(duì)中新經(jīng)緯分析，該通知一方面有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性租賃住房的積極性，充分發(fā)揮房屋投資建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，增加保障性租賃住房房源供給；另一方面，房企在2022年上半年依然處于債務(wù)到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。由于保障性租賃住房的開發(fā)建設(shè)投資回收期長(zhǎng)、利潤(rùn)回報(bào)相對(duì)較低，分開計(jì)算額度有助于房企積極參與保障性住房建設(shè)的同時(shí)，確�，F(xiàn)金流的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)房企資金、運(yùn)營(yíng)等層面的良性循環(huán)。
但要指出的是，不管是并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”，還是保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，房企獲得的資金都不能用于償還自身債務(wù)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億元的償債規(guī)模高位，個(gè)別房企短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險(xiǎn)。
萬(wàn)億掘金路
“保障性租賃住房”一詞的提出時(shí)間并不長(zhǎng)。2021年3月通過(guò)的“十四五”規(guī)劃中提出，以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。
而后，2021年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照�；镜脑瓌t合理確定。
梳理就會(huì)發(fā)現(xiàn)，近幾年，中央及各部門多次提及要發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，尤其是在大城市。光大證券在研報(bào)中指出，中國(guó)發(fā)展保障性租賃住房有其必要性和緊迫性。一方面，部分城市住房供需矛盾突出，新市民和新青年普遍存在住房困難等問(wèn)題。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年，中國(guó)流動(dòng)人口為3.76億，占城鎮(zhèn)人口的41.6%，人口高流動(dòng)性特征突出。流動(dòng)人口聚集較多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，高房?jī)r(jià)和高租金成為常態(tài)，中低收入者面臨買不起房和租不起房的問(wèn)題。
“另一方面，現(xiàn)有的租賃住房市場(chǎng)發(fā)展滯后，難以滿足城市新青年的訴求，政府有必要擴(kuò)大政策性租賃住房保障范圍�！惫獯笞C券還稱，隨著房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式得到糾正，政府通過(guò)全方位的政策扶持，也將鼓勵(lì)更多主體參與租賃住房建設(shè)。
據(jù)住建部今年1月發(fā)布的消息，全國(guó)已有近30個(gè)省區(qū)市出臺(tái)加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，40個(gè)重點(diǎn)城市提出“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)。今年，這40個(gè)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房190萬(wàn)套(間)，相比去年的93.6萬(wàn)套(間)，任務(wù)量翻了一番。按計(jì)劃，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套(間)，預(yù)計(jì)可解決1300萬(wàn)人的住房困難。
而據(jù)光大證券預(yù)測(cè)，在“十四五”期間，全國(guó)保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬(wàn)套，按照每套投資額15萬(wàn)元計(jì)算，涉及的總投資額為1.35萬(wàn)億元，平均每年的投資額為2700億元。國(guó)泰君安則預(yù)測(cè)，2022年保障性租賃住房的投資量級(jí)在3000億-5000億之間，拉動(dòng)地產(chǎn)投資2-3個(gè)百分點(diǎn)。
至于誰(shuí)會(huì)來(lái)掘金，國(guó)泰君安表示，參與保障性租賃住房建設(shè)的市場(chǎng)主體不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地方城投平臺(tái)和專業(yè)化住房租賃企業(yè)均可參與。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間還主要以國(guó)企、央企、大型優(yōu)質(zhì)民企(萬(wàn)科、龍湖、綠城)以及地方城投平臺(tái)為主，因?yàn)檫@些建設(shè)主體在抵押物、信用等級(jí)等方面能夠滿足銀行的要求。
今年1月26日，中國(guó)保利集團(tuán)與中國(guó)建設(shè)銀行就簽署了發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，將推動(dòng)更多保障性租賃住房項(xiàng)目投入市場(chǎng)，推動(dòng)構(gòu)建住房租賃領(lǐng)域新發(fā)展格局。
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