近來，有關房地產(chǎn)項目并購的事件不斷，此前融創(chuàng)、世茂、雅居樂等相繼出讓項目股權，地產(chǎn)行業(yè)項目并購頗有山雨欲來風滿樓之勢。業(yè)內(nèi)認為，房企間合作項目的股權收并購將率先發(fā)力，但如果要大規(guī)模開展，還需多個具體政策的支持與配合。
多路資金入局
據(jù)華潤置地官方微信公眾號26日公告，此次與招商銀行合作協(xié)議的簽署，將支持華潤置地把握市場機會參與房地產(chǎn)項目并購，有利于發(fā)揮并購在防范化解行業(yè)風險、推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用；同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業(yè)務發(fā)展需要，為華潤萬象生活在物業(yè)、商業(yè)、數(shù)字化等各類業(yè)務拓展上提供金融支持。
同日，招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)分別在銀行間市場成功發(fā)行并購票據(jù)。招商蛇口中期票據(jù)發(fā)行金額為12.9億元，募集資金全額用于房地產(chǎn)項目并購，助力資金需求量高的在建房地產(chǎn)項目順利完工。建發(fā)地產(chǎn)此次成功募集資金10億元，募集資金中4.6億元用于并購2個標的房地產(chǎn)項目公司股權。1月12日、13日，華僑城集團發(fā)行了合計15億元的中期票據(jù)，其中9.6億元用于償還并購貸款。
房企能發(fā)行并購票據(jù)，緣于2021年12月央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，通知明確支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。另外，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款也不再計入“三條紅線”相關指標。
平安證券指出，根據(jù)上海清算所披露，2020年至今發(fā)行的5筆并購票據(jù)涉及并購對象主要集中為基礎設施、商務辦公類資產(chǎn)，并購票據(jù)用于房地產(chǎn)業(yè)較為罕見，政策鼓勵意圖明顯。
除了中期票據(jù)，1月13日，保利置業(yè)擬發(fā)行的公司債獲上交所受理，類別為小公募，擬發(fā)行金額50億元，用途之一就包括了“房地產(chǎn)項目的兼并收購”。浦發(fā)銀行于1月21日公告稱，已完成第一期金融債券簿記定價，債券發(fā)行規(guī)模為300億元，其中，有50億元為房地產(chǎn)項目并購主題債券。這是金融機構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。
平安證券認為，過往樓市低迷期，大多通過放開限購、限貸(如2014年-2015年)刺激需求來釋放市場風險。當前行業(yè)面臨的困局為信用危機，購房者、金融機構(gòu)普遍信心不足，在“房住不炒”總基調(diào)下，僅靠需求刺激手段已無法從根本上化解風險。因此，房企項目并購成為化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段之一。
央企國企唱主角
從以上動態(tài)可以看出，獲得各路資金支持的主要還是央企、國企類房地產(chǎn)公司，雖然此前萬科、碧桂園、龍湖也發(fā)行或計劃發(fā)行中期票據(jù)，但用途均沒有指向房地產(chǎn)項目并購。事實上，經(jīng)過一段時間的沉寂，央、國企類房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始在收并購市場出手。
在獲得上述資金支持之前，過往鮮有收并購的華潤萬象生活就先后進行了兩筆大額并購。1月5日，華潤萬象生活公告稱，擬購買禹洲物業(yè)全部注冊資本，最終協(xié)定價不得高于10.6億元。1月20日，華潤萬象生活又公告稱，計劃以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。禹洲集團、中南建設這兩家房企的資金面較為緊張，若最終能夠成功出售各自的物業(yè)公司，將在一定程度上緩解資金壓力。
1月24日，雅居樂、世茂集團相繼公告稱，將各自持有廣州亞運城商住混合式綜合體項目約26.66%、26.67%出售給中海地產(chǎn)，代價分別為18.43億元、18.445億元。1月21日，世茂集團還以10.6億元的總價出售上海北外灘項目公司股權，收購方為隸屬上海市國資委的一家地產(chǎn)開發(fā)公司。
近段時間，融創(chuàng)相繼轉(zhuǎn)讓了位于武漢、昆明等城市多個項目公司的股權，接盤方有首創(chuàng)置業(yè)、武漢城建、華發(fā)地產(chǎn)，這三家分別是北京、武漢、珠海的國企。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯稱，此前，由于企業(yè)債務情況復雜，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，并購案例相對較少，而從近期看，并購明顯提速�！斑@既與房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定、各地積極搭建并購對接平臺、金融市場發(fā)放并購資金等因素有關，也是受到部分企業(yè)愿意出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的影響，比如，世茂將上海、廣州、深圳等地的核心資產(chǎn)都拿來出售�！�
“央企、國企類房地產(chǎn)公司無疑是目前收并購的主角，而在未來，個別優(yōu)質(zhì)民企，例如萬科、龍湖這種，也可能會參與進來。至于其他大部分民營房企，它們的資金鏈都比較緊張，不太可能參與�！崩钣罴闻袛�。
除了央企、國企類房地產(chǎn)公司，資管巨頭也有參與跡象。據(jù)中國證券報26日報道，近日金融管理部門召集幾家全國性資產(chǎn)管理公司(AMC)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關金融中介服務。
能否拯救出險房企？
華泰證券研究所副所長張繼強指出，考慮收并購的意愿與難度，潛在標的將主要是一線與強二線資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國企參與合聯(lián)營及股權結(jié)構(gòu)清晰的民營企業(yè)項目。中信證券也稱，合作項目是并購市場的開端，因為并購發(fā)起方對于合作項目具體情況十分熟悉，且一般并購行為發(fā)生后才能解除項目層面的資金監(jiān)管。
中信證券更是預測，合作項目并購的空間不小，“根據(jù)測算，十家高信用公司所涉及的少數(shù)股東權益總計高達7452億元，而假設其中有25%的比例是與資金困難公司的合作，相關合作項目按照成本價收購，有70%的項目需要通過收并購解決，則這十家高信用公司需要付出1304億元并購合作項目的股權。這個估算是保守的。”
各路資金相繼匯集，再加上并購貸款不計入“三道紅線”，那是否意味著大規(guī)模的并購潮將就此開啟？李宇嘉認為，項目收并購不同于企業(yè)破產(chǎn)重組，它會是實現(xiàn)民營房企軟著陸的重要方式，提高民營房企的自救能力，未來的規(guī)模會不斷擴大。
但張繼強提醒，當前并購融資如何不計入“三道紅線”，債券募集資金使用要求和信披等政策細節(jié)尚不明確，因此，并購融資大范圍的落地，還需要多個監(jiān)管部門具體政策的支持與配合。此外，銷售受阻是房企當前最大痛點，只有金融體系放松還不足以從根本上改變預期。
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