上海辦公樓市場的強勁表現(xiàn)得益于多元化的租戶類型，有效降低了空置率，并在有大量供應的市場環(huán)境下支撐租金增長，在非中央商務區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。受科技新媒體和生命科學企業(yè)強勁的租賃需求支撐，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2021年錄得近五年來最高的凈吸納量。上海零售物業(yè)市場凈吸納量由2020年的負值強勢復蘇至2021年的近150萬平方米。2021年物流地產(chǎn)市場新增供應創(chuàng)新高，但受強勁的需求支撐，空置率僅微幅上升。投資市場方面，投資機構持續(xù)尋求辦公樓收購機會，并對“新經(jīng)濟”和另類投資的關注度大幅提升。
甲級辦公樓
四季度，全市辦公樓市場凈吸納量達37.1萬平方米，2021年全年凈吸納量共計150.6萬平方米。2021年中央商務區(qū)主要受內(nèi)資金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴張推動，凈吸納量達到 41.3萬平方米。四季度非中央商務區(qū)凈吸納量達到26.2萬平方米，全年共吸納109.3萬平方米的面積。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部項目代理服務總監(jiān)江蘇表示：“除內(nèi)資科技新媒體行業(yè)帶動非中央商務區(qū)需求外，制造貿(mào)易行業(yè)的租賃成交加快，同時醫(yī)療健康行業(yè)的租賃需求也有所增加�！�
四季度中央商務區(qū)無新增供應。浦東中央商務區(qū)活躍的租賃市場推動空置率環(huán)比下降1.3個百分點，同比下降4.0個百分點至9.9%。浦西中央商務區(qū)內(nèi)，核心商務區(qū)強勁的租賃表現(xiàn)帶動空置率環(huán)比下降1.7個百分點，同比下降4.9個百分點至6.0%。第四季度非中央商務區(qū)錄得一個新增供應，總建筑面積共計5.1萬平方米。2021年全年，非中央商務區(qū)新增供應高達95.5萬平方米。然而，在市場強勁的租賃勢頭支撐下，非中央商務區(qū)空置率環(huán)比仍下降2.9個百分點，同比下降5.5個百分點至24.9%。
業(yè)主對市場信心增強，進而推動租金持續(xù)上升。2021年第四季度中央商務區(qū)租金環(huán)比小幅上漲1.0%，同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區(qū)整體租金同比增長3.3%，而浦東中央商務區(qū)租金全年保持平穩(wěn)，非中央商務區(qū)市場租金同比增長6.4% 。前灘等板塊租金表現(xiàn)尤為搶眼。
短期內(nèi)，金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和科技新媒體行業(yè)仍將是市場需求的主要驅動力。先進制造業(yè)和新零售業(yè)等新經(jīng)濟行業(yè)將進一步拉動整體需求，同時總部企業(yè)將在非中央商務區(qū)尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。租金在短期內(nèi)有望持續(xù)增長，但預測大量未來供應將制約租金增速。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)
四季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得12.3萬平方米，2021年全年共計錄得72萬平方米，創(chuàng)近五年來新高�？萍夹旅襟w企業(yè)繼續(xù)引領租賃需求，同時，生命科學企業(yè)的需求持續(xù)增長。例如，傳音控股在張江板塊百佳通園區(qū)擴租了10,000平方米的面積。隨著戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動能持續(xù)增強，高端制造企業(yè)的租賃需求有增無減。例如，聯(lián)合汽車電子在5G機器人創(chuàng)新園擴租了8,000平方米的面積。
新增供應方面，四季度僅一個項目竣工交付，總建筑面積錄得約58,000平方米。有限的新增供應加上活躍的租賃需求，使得上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率降至10.8%，達到歷史低點。四季度整體租金繼續(xù)走高，環(huán)比增長1.0%至4.6元每平方米每天，全年租金增幅達3.2%。
零售物業(yè)
第四季度，上海零售物業(yè)凈吸納量達到65.4萬平方米，2021年全年共計148萬平方米，較2020年明顯反彈。在新能源汽車展廳、奢侈品牌、運動服裝和設備、體驗業(yè)態(tài)、咖啡及飲品店的租賃需求推動下，四季度零售租賃保持穩(wěn)定。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“盡管影院、KTV等傳統(tǒng)體驗類租戶的擴張態(tài)度仍保持謹慎，但新興體驗類租戶如劇本殺及密室逃脫、文化藝術體驗、動物互動店和兒童室內(nèi)游樂場等，擴張需求較為積極。”
位于核心商圈的中信泰富廣場完成升級改造后于四季度重新開業(yè)，商業(yè)面積為34,500平方米。由于新增供應有限且租賃需求穩(wěn)定，核心商圈空置率環(huán)比下降 0.7 個百分點至9.0%。2021年全年，核心商圈共有2個新增項目，新增商業(yè)面積總計10.4萬平方米。非核心商圈新增8家購物中心，商業(yè)建筑面積總計69.7萬平方米。在大量新增供應和現(xiàn)有項目租賃略有放緩的情況下，四季度非核心區(qū)商場的空置率環(huán)比上升了0.3個百分點至9.6%。2021年全年，非核心區(qū)共有13個新開業(yè)項目，新增商業(yè)面積總計130萬平方米。
四季度核心商圈首層租金環(huán)比增長放緩至0.3%。得益于奢侈品品牌和高端時尚品牌全年強勁的銷售表現(xiàn)及其在核心地段的積極擴張，核心商圈全年租金同比上漲 5.6%。四季度非核心區(qū)租金環(huán)比增長放緩至 0.4%，全年整體租金總計上漲 2.2%。
展望2022年，零售物業(yè)市場整體需求將保持穩(wěn)定，但受疫情不確定性的影響，預計市場凈吸納量相比于2021年高基數(shù)將會出現(xiàn)小幅回落，市場分化將有所加劇。預計將有5個核心商圈項目和15個非核心商圈項目于2022年開業(yè)。核心商圈在需求穩(wěn)定且供應有限的情況下，空置率預計將維持較低水平。對于非核心商圈而言，預計區(qū)域標桿型購物中心會保持出色表現(xiàn)，但較大的新增供應仍將使非核心商圈整體承壓。
物流地產(chǎn)
盡管第四季度僅錄得凈吸納量8萬平方米，2021年全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量共錄得66萬平方米，達到歷年來最高水平。仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示：“終端客戶在當前特殊的經(jīng)濟環(huán)境下更需要不斷檢視供應鏈的安全性和效率，對提供服務的第三方物流服務商在智能化、規(guī)�；挽`活性上提出了更高的要求。需求方面，第三方物流繼續(xù)引領上海物流地產(chǎn)的租賃需求，包括來自國內(nèi)外第三方物流公司的新簽和續(xù)租�！崩�，四季度順豐速遞和德邦快遞均在金山子市場租賃了部分面積。
2021年全年，上海市場交付了超過90萬平方米的物流空間，新增供應量創(chuàng)歷史新高。受四季度大量新增供應的影響，整體空置率從4.4%上升至9.7%。剔除本季度新增供應的影響，其余項目的整體空置率為3.6%，低于上季度的水平。此外，全年空置率較去年同期的8.1%相比僅出現(xiàn)小幅上升，這也從側面反映出，在租賃需求的強勁支撐下，今年大量新增供應對空置率的影響較小。
盡管四季度迎來大量新增供應，但強勁的需求和租賃活動使租金保持了上漲勢頭。四季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲1.1%，達到人民幣1.53元每平方米每天。全年租金同比上漲3.7%，且所有細分市場的租金均有不同程度上漲。
未來，預計第三方物流公司和電商等傳統(tǒng)需求來源將繼續(xù)主導上海物流市場的租賃需求。與此同時，隨著消費者對于高品質食品的需求不斷提升以及地方政府對于高端制造業(yè)的加速布局，包括來自冷鏈以及先進制造業(yè)等新興行業(yè)的擴張需求預計將不斷提升。預計2022年的新增供應仍將保持高位且在短期內(nèi)對空置率造成一定壓力，但2022年市場對物流倉儲的需求將保持強勁，使租金增幅保持穩(wěn)定。
住宅市場
隨著年底信貸環(huán)境邊際改善，四季度上海一手商品住宅整體成交量小幅回升至254萬平方米，環(huán)比增長5.1% 。2021年全年一手商品住宅整體成交量達1,070萬平方米，同比增長14.1%。高端住宅市場需求保持強勁，隨著多個項目入市，四季度高端一手住宅共成交1,105套，環(huán)比增長45.4%。2021年全年高端一手住宅共計成交3,244套，創(chuàng)近五年新高。
為年底沖刺業(yè)績指標，開發(fā)商普遍加大推盤力度，四季度迎來供應放量。本季度錄得一手商品住宅整體供應量306萬平方米，2021年全年共計815萬平方米，較上年增長4.5%。第四季度共有10個高端住宅項目合計1,885套房源入市，為近十年來季度供應新高。四季度入市的高端項目平均售價在人民幣10.2萬元至16.5萬元區(qū)間內(nèi)，且大部分項目在開盤當日取得了亮眼的銷售成績。
在上海限價調(diào)控下，一手高端住宅價格維持平穩(wěn)走勢，較上季度微漲0.1%。與此同時，在二手房價格核驗政策及大量一手項目入市分流需求的影響下，四季度二手高端住宅價格環(huán)比下跌1.2%。土地市場方面，在2021年初上海出臺新規(guī)限制土拍溢價率上限為10%的調(diào)控下，2021全年成交的95幅涉宅地塊平均溢價率僅6.15%，較2020年13.7%的平均溢價率有所回落。
預計上海2022年整體樓市政策仍將保持緊縮態(tài)勢，但信貸環(huán)境有望繼續(xù)邊際放松。在剛需購房及改善型購房需求的支撐下，預計上海2022年整體樓市銷售將保持穩(wěn)定。在高端住宅市場，因市中心供應有限，預計2022年的高端一手住宅成交量將有所下降。在嚴格的限價措施下，預計一手高端價格將繼續(xù)維穩(wěn)。與此同時，2022年的信貸邊際改善以及一手高端住宅供應有限，高端二手住宅價格有望逐步企穩(wěn)。
投資市場
2021年中國商業(yè)地產(chǎn)交易總額達人民幣2253億元。 “新經(jīng)濟”和另類投資的資產(chǎn)類型——尤其是物流和生命科學項目——繼續(xù)在機構投資者的愿望清單中占據(jù)重要地位。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資與資本市場部總監(jiān)孫翎表示： “2021 年上半年，面臨現(xiàn)金流壓力的開發(fā)商加速出售上海的資產(chǎn)，而自用買家也積極行動以抓住收購契機�！毕掳肽�，投資者更多地投身于另類投資。雖然辦公樓資產(chǎn)繼續(xù)主導上海市場的交易量，但非核心區(qū)大量的新增供應影響了投資者預期，使其較難在非核心區(qū)找到合適的投資機會。
上海的張江子市場成為最活躍的子市場之一。在過去一年中，憑借有利的市場條件和子市場強大的集群效應，張江子市場共錄得六個資產(chǎn)交易。張江的買家主要來自本地和國際機構投資者，包括終端用戶和保險公司。
總體而言，上海仍處于中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場的前列，其總交易量約占全國的一半。憑借優(yōu)良的營商環(huán)境、強勁的市場需求以及投資者對穩(wěn)定收益率的偏好，上海將繼續(xù)受到投資市場的青睞。展望2022年，投資機構將更加細分化，對于最大化資產(chǎn)價值的能力將成為未來收購的關鍵。
酒店市場
受益于井噴的本地休閑需求，2021年上海高端酒店的每間可出租客房收入較2020年增長42%。2021年高端酒店市場平均入住率為57%，約為疫情前（2019年）水平的70%。由于擔心新變種病毒的傳播以及出于今年2月舉辦冬季奧運會的防疫安全考慮，預計至少在今年第一季度將實施跨省出行限制，或將影響上海的休閑和商務需求。預計酒店市場（尤其是近郊度假酒店）將從強勁的親子宅度假需求中得到提振。
新增酒店供給速度開始回暖，2021年共新增3,718間客房。值得關注的新開業(yè)酒店包括上海J酒店（165間客房）和前灘香格里拉（564間客房），以及近郊度假酒店，包括上海松江廣富林希爾頓酒店（244間客房）和上海奉賢JW萬豪酒店（265間客房）。在2010年上海世博會前后開業(yè)的部分酒店的管理合同已逐漸到期，催生了行業(yè)內(nèi)顯著的品牌重塑趨勢，例如位于南京東路的地標酒店——上海世茂皇家艾美酒店，最近已重新?lián)Q牌成希爾頓旗下的奢華品牌康萊德。由于2021年一些酒店項目開業(yè)延期，2022年的新增供給激增，或將有5,756間客房進入市場。
2021年上海酒店和服務式公寓成交額達人民幣40億元，占國內(nèi)該類別成交總額的近30%。上海徐匯盛捷服務公寓、上海新天地輝盛坊國際公寓，以及綠地九龍賓館均由國內(nèi)投資者收購，多為出于多元化資產(chǎn)配置和境外資本管制的原因。2020年實施的“三條紅線”政策繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)商施加壓力。隨著市場上待售酒店資產(chǎn)的增加以及開發(fā)商出售資產(chǎn)的壓力，預計定價期望差距將縮小，市場流動性可能在未來12至24個月內(nèi)得到改善。
注：此文章轉載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
