2021年是全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”(集中公告、集中供應(yīng))新政落地的第一年。這一年里，全國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，由首輪土拍“熱度高漲”，發(fā)展到第二、第三輪集中供地市場(chǎng)的“由熱轉(zhuǎn)冷”。尤其是受房企融資難度加大和樓市下行影響，下半年，國(guó)企托底、流拍、提前中止出讓成為土拍市場(chǎng)的幾大關(guān)鍵詞。
2021年重點(diǎn)城市供地計(jì)劃僅完成74%
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年，22個(gè)重點(diǎn)城市涉住宅用地總成交面積為13833公頃(僅統(tǒng)計(jì)各城市集中供地區(qū)域)，與2020年全年相比下降了5%。同時(shí)，22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅用地實(shí)際成交量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例平均僅為74%。這說(shuō)明，2021年重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)的實(shí)際完成度并不高。
2021年，土地成交規(guī)模降幅比較突出的為寧波、沈陽(yáng)、福州、青島、武漢、重慶等城市。以上城市的涉住宅用地總成交面積降幅均超過(guò)了20%。
同時(shí)，也有一部分城市2021年的住宅用地成交量較2020年顯現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，譬如上海、合肥、蘇州等城市，同比漲幅均超過(guò)了30%。
我們認(rèn)為，對(duì)住宅市場(chǎng)仍處供不應(yīng)求情況的城市來(lái)說(shuō)，未完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，意味著該城市未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系將更加失衡，市場(chǎng)調(diào)控也會(huì)面臨較大壓力。
2022年重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率仍將維持低位
我們預(yù)計(jì)2022年土地市場(chǎng)發(fā)展仍以穩(wěn)為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。反映在城市土拍指標(biāo)上，各地的流拍率或?qū)⑦M(jìn)一步回落，土地溢價(jià)率指標(biāo)仍將維持低位。
從供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年的土地市場(chǎng)會(huì)隨著“十四五”規(guī)劃的住房保障相關(guān)工作全面推進(jìn)。如北京2022年第一批次的集中供地中有4宗地塊配建了保障性租賃住房。在北京的示范效應(yīng)之下，我們預(yù)計(jì)其余城市保障性住宅地塊的比例也將有所提升。
從城市土地供應(yīng)角度來(lái)看，一方面，為提振市場(chǎng)信心，保證住宅用地出讓的連續(xù)性，部分城市將會(huì)進(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻。另一方面，三輪土拍中，土地市場(chǎng)熱度明顯回升的城市(如杭州、上海)的實(shí)際地價(jià)并未出現(xiàn)明顯回升。據(jù)克而瑞研究中心測(cè)算，上海第三輪土拍的實(shí)際地價(jià)與第二輪地價(jià)基本持平，杭州更是第三輪顯現(xiàn)出地價(jià)回落的態(tài)勢(shì)。因此，房企也不必太過(guò)擔(dān)憂土拍調(diào)控政策會(huì)再度收緊。
歸根結(jié)底，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是土拍調(diào)控的重中之重。2022年部分城市的溢價(jià)率水平或?qū)?huì)出現(xiàn)短期回升，流拍率也會(huì)有所回落，但各城市實(shí)際地價(jià)仍將以持平或緩升為主。
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