在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，調(diào)控政策曾多次被冠以“史上最嚴(yán)”的名號(hào)，但無論是從力度、角度還是范圍上，都不及當(dāng)下。
過去一年多來，最新一輪樓市調(diào)控以多項(xiàng)新政從本質(zhì)上貫徹落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，確立了行業(yè)發(fā)展的新格局。房地產(chǎn)融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策陸續(xù)出臺(tái)，按下了樓市全面“去杠桿”的加速鍵；供地制度“兩集中”推出，將行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)一步深化；而首次定調(diào)保障性租賃住房體系和明確房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，則再一次從頂層架構(gòu)上強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的居住和民生屬性。
受此影響，快速奔跑了20多年的房地產(chǎn)行業(yè)，底層邏輯隨之改寫，行業(yè)遠(yuǎn)景面臨重構(gòu)。過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不可持續(xù)，去金融化、回歸民生之后，新的發(fā)展模式將是一場(chǎng)自我雕琢的良性出清。
展望2022，一條隱含在政策工具包背后的邏輯線逐漸清晰：堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)沒有變，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”主旋律沒有變，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的指向也沒有變，未來將一方面保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，另一方面增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
全面去杠桿
房地產(chǎn)關(guān)乎發(fā)展和民生，正如中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀所說，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。
2020年8月，央行、住建部出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三條紅線”規(guī)則，要求房企主動(dòng)降杠桿，糾正一些房企盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，限制行業(yè)有息負(fù)債增速；當(dāng)年年末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)，收緊涉房貸款的資金供給，壓降銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模；2021年2月，實(shí)行供地“兩集中”政策，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房企精細(xì)化管理提出更高要求。
“資金”和“土地”是房地產(chǎn)的生命線，同時(shí)對(duì)兩個(gè)端口強(qiáng)化管理，被認(rèn)為抓住了房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的“命脈”。貝殼研究院分析認(rèn)為，此輪去杠桿更為嚴(yán)格和全面，是資金需求端和資金供應(yīng)端的雙重調(diào)控，是從單一金融渠道到相關(guān)金融渠道的多維監(jiān)管。
調(diào)控的效果立竿見影。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾指出，“三條紅線”實(shí)施一年以來，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)��；鄒瀾同時(shí)透露，房地產(chǎn)貸款集中度管理實(shí)施以來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。
但2021年下半年以來，政策執(zhí)行層面在房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)了一定的過度疊加效應(yīng)，房企正常的貸款發(fā)放受到限制，購房者合理按揭貸款發(fā)放周期顯著拉長(zhǎng)，行業(yè)循環(huán)鏈條受阻，銷售、投資等數(shù)據(jù)在9月后明顯下滑，第二輪集中供地遇冷，溢價(jià)率大幅下降，流拍現(xiàn)象增多，資金受限也加速了部分高杠桿房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露。
監(jiān)管部門自9月以來對(duì)政策的執(zhí)行進(jìn)行了一系列糾偏。除了多次表態(tài)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，10月15日，央行在新聞發(fā)布會(huì)上做出回應(yīng)，將金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一致性緊縮稱為“短期過激反應(yīng)”，稱金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行中對(duì)“三條紅線”的規(guī)則存在一些誤解。對(duì)此，央行和銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
經(jīng)過調(diào)整之后，房地產(chǎn)相關(guān)信貸已經(jīng)開始恢復(fù)，個(gè)人住房貸款發(fā)放增加、房貸利率微調(diào)、房企開發(fā)貸投放加速、房企合理融資需求正在得到滿足，銷售端與土地端開始出現(xiàn)筑底回穩(wěn)跡象。
加強(qiáng)民生屬性
2021年是房地產(chǎn)的民生屬性得到空前強(qiáng)化的一年，保障性租賃住房和房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)均取得了重要進(jìn)展。
“保障性租賃住房”于2021年4月30日中共中央政治局會(huì)議上首次被提出，隨即成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。
7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從土地支持、優(yōu)化行政審批、資金支持、減稅降費(fèi)和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。隨后，多地陸續(xù)出臺(tái)了符合城市特色的加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施意見，將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的“重頭戲”。
其中，上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬套(間)以上，達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%左右；廣州市60萬套(間)，占住房總量的45.8%；深圳市40萬套(間)，占住房建設(shè)籌集總量的45%左右；北京市計(jì)劃“十四五”期間新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例不低于30%。
ICCRA住房租賃研究院院長(zhǎng)趙然在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，2021年對(duì)于中國(guó)租賃住房市場(chǎng)是極其重要且具有標(biāo)志性的一年，政策的定調(diào)、細(xì)化、推進(jìn)，使得行業(yè)一年內(nèi)完成了從頂端到微觀的政策建構(gòu)。
“本年度政策最大的亮點(diǎn)在于，旨在通過政策扶持，構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房‘投、融、建、管、退’的商業(yè)閉環(huán)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)多元化市場(chǎng)主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性�！壁w然補(bǔ)充說，并且在頂層架構(gòu)上，“十四五”規(guī)劃為行業(yè)發(fā)展奠定了整體基調(diào)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確了未來方向，大力發(fā)展租賃住房成為了國(guó)策。
在這樣的背景下，土地政策、金融財(cái)稅政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策多管齊下，共同促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。ICCRA住房租賃研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策支持之下，2021年全國(guó)十個(gè)重點(diǎn)城市租賃住房規(guī)模增長(zhǎng)可觀，較2019年增幅達(dá)到了122.9%。
另一方面，熱議多年的房地產(chǎn)稅改革迎來了真正意義上的破局點(diǎn)。
10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序，在條件成熟時(shí)及時(shí)制定法律。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康告訴記者，房地產(chǎn)稅的作用有四個(gè)方面：一是對(duì)房?jī)r(jià)起到“壓艙促穩(wěn)”的作用；二是使地方政府職能轉(zhuǎn)變與培養(yǎng)財(cái)源內(nèi)洽，助力打造地方稅體系，深化省級(jí)以下分稅制改革；三是強(qiáng)化優(yōu)化再分配機(jī)制，“抽肥補(bǔ)瘦”抑制兩極分化；四是提高直接稅比重，優(yōu)化宏觀調(diào)控“自動(dòng)穩(wěn)定器”作用。
探索新發(fā)展
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
“房住不炒”自2016年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出以來，過去五年間連續(xù)出現(xiàn)在中央層面的各類定調(diào)中，已經(jīng)成為系統(tǒng)化調(diào)控政策的精神內(nèi)核。
展望2022，多家機(jī)構(gòu)和分析人士均表示“房住不炒”依然是房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，這一定位不會(huì)改變，“三條紅線”“房貸集中度管理”“供地兩集中”等長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)長(zhǎng)期落實(shí)。
如李宇嘉向記者表示，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”彰顯了戰(zhàn)略定力，這是頂層設(shè)計(jì)也是指導(dǎo)房地產(chǎn)工作的長(zhǎng)期方針，不會(huì)因行業(yè)一時(shí)出現(xiàn)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)暴露而調(diào)整。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也認(rèn)為，中央對(duì)房地產(chǎn)的政策一直是明確且延續(xù)的，在不同的時(shí)期無論調(diào)控寬或者嚴(yán)都是正常的，但基本原則不能變。
與往年相比，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的表述也有一些新亮點(diǎn)，比如“探索新的發(fā)展模式”“更好滿足購房者的合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”等說法均是首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，相關(guān)表述將支持合理的居住需求放在突出位置，表示既要抑制“炒”也要支持“住”，除了體現(xiàn)完善多層次租購并舉以及金融、土地和稅收等來支持居住需求外，也向市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào)，住房市場(chǎng)仍然擁有較大的發(fā)展?jié)摿Α?
關(guān)于“新的發(fā)展模式”，天風(fēng)證券分析師鮑榮富認(rèn)為，雖然隨著地產(chǎn)去杠桿步入深水區(qū)，行業(yè)陣痛有所放大，短期政策節(jié)奏和力度面臨一定逆周期調(diào)節(jié)的必要性，但是中長(zhǎng)期行業(yè)出清和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向預(yù)計(jì)保持不變。
“探索新的發(fā)展模式第二要義在于繼續(xù)堅(jiān)持多渠道供應(yīng)的市場(chǎng)機(jī)制，通過需求分流引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的合理回歸�！滨U榮富分析指出，新一輪保障性租賃住房建設(shè)預(yù)計(jì)以類基建模式推進(jìn)擴(kuò)張，并且在REITs等創(chuàng)新金融工具的支持下解決慢周轉(zhuǎn)的資金問題，甚至在更深層次上或有助于土地財(cái)政轉(zhuǎn)型。
而展望2022年房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制另一個(gè)不可忽視的重點(diǎn)，還包括“因城施策”。
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