上海寫字樓市場需求釋放，維穩(wěn)前行
2021年上海甲級寫字樓供應(yīng)保持高位，全年共計(jì)入市辦公建筑規(guī)模74萬平方米，分布在7個(gè)區(qū)11個(gè)板塊共計(jì)13個(gè)項(xiàng)目。其中新興區(qū)新增供應(yīng)在全市仍占據(jù)主要地位，新增辦公建筑規(guī)模達(dá)68萬平方米。
2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較去年增長2倍，創(chuàng)歷史新高。2019年受疫情影響寫字樓成交急速下滑，歷經(jīng)2年調(diào)整后，2021年需求有所釋放。市場主要呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)，其一，金融、電子信息科技及專業(yè)服務(wù)三大主流行業(yè)引發(fā)熱點(diǎn)；其二，陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務(wù)區(qū)五大板塊聚焦城市增長極；其三，國內(nèi)大循環(huán)為主體的格局下，內(nèi)資成交占比繼續(xù)上揚(yáng)。
細(xì)分行業(yè)來看，金融行業(yè)作為上海的核心產(chǎn)業(yè)，2020年已基本建成與中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人民幣國際地位相適應(yīng)的國際金融中心，該行業(yè)交易量保持前列，行業(yè)布局以陸家嘴金融城及北外灘濱江帶為重點(diǎn)。2021年以來傳統(tǒng)金融行業(yè)的銀行、證券類以及融資租賃等新型金融業(yè)整合搬遷較為積極。
疫情時(shí)代以及上海積極打造數(shù)字之都催生電子信息科技行業(yè)迅猛發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)集聚且地段位置較好的漕河涇、張江、新江灣板塊以及陸家嘴、前灘等濱江地區(qū)成交集中。線上娛樂類，尤其是游戲、視頻、閱讀以及購物電商平臺、軟件類等細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)擴(kuò)租整合搬遷活躍。
專業(yè)服務(wù)業(yè)作為上海經(jīng)濟(jì)增長的核心動(dòng)力之一，2021年行業(yè)成交也居前。行業(yè)呈現(xiàn)出核心區(qū)集中、多板塊分布的格局，典型成交板塊包括陸家嘴、南京西路、北外灘等。律所、會(huì)計(jì)、設(shè)計(jì)、咨詢類搬遷比重較大；而伴隨市場的回暖，聯(lián)合辦公新設(shè)需求也有所恢復(fù)，一些知名聯(lián)辦品牌通過深化垂直服務(wù)，提供全鏈條運(yùn)營支持，從承租運(yùn)營模式積極向服務(wù)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，以應(yīng)對未來市場。
2021年四季度上海甲級寫字樓空置率15.98%，較去年四季度下調(diào)5.9%，其中核心及新興區(qū)空置率分別為9.90%、24.52%。2021年上海甲級寫字樓租金止跌微升，至四季度為8.17元/平方米/天，環(huán)比上揚(yáng)，同比去年四季度微漲0.21%；新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下漲幅更明顯，租金同比增長2.04%，達(dá)到6.52元/平方米/天。核心區(qū)為9.37元/平方米/天，同比去年四季度上揚(yáng)0.83%。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，上海方向是重點(diǎn)保持好消費(fèi)和投資、外資外貿(mào)外企、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈、核心支柱產(chǎn)業(yè)、重要經(jīng)濟(jì)動(dòng)能穩(wěn)定。在此指引下，可以展望的是數(shù)智經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)賦能行業(yè)前行；十四五期間，進(jìn)一步對外開放的金融政策助力吸引多元化金融機(jī)構(gòu)及外資金融機(jī)構(gòu)落戶；而持續(xù)促進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)擴(kuò)容政策及在上海建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)導(dǎo)向下將促使商業(yè)貿(mào)易行業(yè)保持穩(wěn)中有升；疫情時(shí)代下醫(yī)藥行業(yè)持續(xù)續(xù)保持活力；伴隨上海高端產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域從國際“跟跑”向“并跑”、“領(lǐng)跑”邁進(jìn)的目標(biāo)，高精尖制造行業(yè)也將發(fā)揮活力。
上海大宗交易重回千億規(guī)模，恢復(fù)至2018年水平
2021年上海大宗交易市場共錄得1051億成交，同比上升46%，基本恢復(fù)至2018年水平。辦公租賃需求同樣迎來明顯上漲，全市凈吸納量增至142萬方，約為2020年的3倍，空置率也大幅降至約16%，租賃市場明顯回暖。
細(xì)看到各物業(yè)類型，辦公/研發(fā)辦公雖占比有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位；與此同時(shí)，綜合、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)逐漸受到買家青睞，成交占比出現(xiàn)5-12個(gè)百分點(diǎn)的明顯上漲。
買家方面，內(nèi)資買家以76%的占比仍主導(dǎo)市場，但外資占比亦在緩步上升，從2020年的16%增至2021年的24%；投資型買家再次超越自用交易，成交金額同比上漲16個(gè)百分點(diǎn)、至63%；自用買家行業(yè)分布特征明顯，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主，其中TMT行業(yè)成交額增長近9倍，對比2020年上漲了156億，生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約兩倍，從2020年的22億增至2021年的44億，漲勢明顯。
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