2021年的樓市上下半場分化明顯，上半年市場熱情高漲，但隨著各地加大調(diào)控力度，疊加全面去杠桿的“三條紅線”“供地兩集中”“房貸集中度管理”等全面落地實施，更重要的是信貸收緊以后，房企資金獲取受限，市場急速向下，銷售、土地、投資紛紛遇冷。
近日，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，包括二手房成交規(guī)模、新房成交增速、土地市場成交、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速等在內(nèi)的各項數(shù)據(jù)均創(chuàng)新低，對于房企而言，百強房企銷售規(guī)模大概率將持平甚至略有回落，步入無增長時代。
2021年的市場起伏有其特殊性，本質(zhì)上在于資金端的全方位收緊，降杠桿速度過快，各方預(yù)期走低產(chǎn)生疊加和共振效應(yīng)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)了一波“負循環(huán)”。
四季度末，政策定調(diào)良性循環(huán)，監(jiān)管層頻頻糾偏釋放暖意，一線城市二手房終于在12月出現(xiàn)筑底現(xiàn)象。但真正的市場底是否已經(jīng)到來，2022年的樓市又將走出什么樣的曲線，房企運營如何轉(zhuǎn)向，尚需觀察。
房企業(yè)績遠不及歷史同期
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，近三成百強房企累計業(yè)績同比負增長，規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，1-11月規(guī)模房企平均目標完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。全年來看，房企銷售業(yè)績“先揚后抑”。一季度，市場購房情緒延續(xù)了去年末以來的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場明顯降溫，行業(yè)百強房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負以來，延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴大。
但這還是在2020年疫情影響下房企已對業(yè)績增長保持了謹慎預(yù)期的前提下。克而瑞指出，2021年下半年市場急速降溫，即便年內(nèi)整體業(yè)績目標設(shè)定不夸張，多數(shù)企業(yè)年度業(yè)績目標完成壓力仍然較大。
房企銷售業(yè)績的走低受多方面因素影響�！百Y金肯定是最要緊的一個限制�！币患乙�(guī)模型上市房企高管向21世紀經(jīng)濟報道記者描摹了一個循環(huán)效應(yīng)：“三條紅線”實施以來，房企或主動或被動開始降杠桿，但金融機構(gòu)對政策的理解相對嚴格，加上個別房企的信用風(fēng)險加重了金融機構(gòu)對房企的避險情緒，房企的融資受到嚴重限制。
在21世紀經(jīng)濟報道記者此前的調(diào)研中，多家房企曾透露即便身處“綠檔”，金融機構(gòu)的合作意向也不強，對于高周轉(zhuǎn)和資金密集型的房企來說，“找錢難”意味著不得不降速。
融資受阻之下，房企的資金來源更多依賴銷售回款。但房貸集中度管理的瞬時收緊，使得個人按揭貸款利率提高、放款速度空前拉長。在21世紀經(jīng)濟報道記者此前的調(diào)研中，部分城市放款時間高達半年以上。
“融資難、回款慢，影響了房企的現(xiàn)金流，以收定投的模式也決定了支出縮減、投資下行，又進一步影響了未來的收益�！鄙鲜龇科笕耸勘硎�。
9月以來，監(jiān)管層開始釋放一系列針對信貸的“糾偏”措施，要求金融機構(gòu)“準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。此后房企開發(fā)貸和居民個人房貸均有所放松，但傳導(dǎo)至房企的運營上，還需要一定的時間。
二手房成交創(chuàng)7年新低
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年二手房交易規(guī)模出現(xiàn)近5年來的首次同比下降，預(yù)計二手房成交面積將創(chuàng)7年新低，出現(xiàn)2015年以來的最低值。
據(jù)該機構(gòu)測算，2021年全國二手房成交金額約7萬億元，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬套，同比下降約9%，成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。
新房和土地市場也全面降溫。新房銷售規(guī)模同比增速收窄至2015年以來最低。貝殼研究院依據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，預(yù)計2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%，較2020年增速收窄1.6個百分點；全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長約5.9%，較2020年增速收窄5個百分點。銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至歷史低位。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月全國新建商品住宅開發(fā)投資完成額為10.36萬億元，同比增長8.1%，是2017年以來同期最低增速（排除受疫情影響的2020年）。
土地成交規(guī)模自2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。拿地金額和面積均為2019年以來首次同比大幅下降。
其中三季度全國351城的住宅用地成交金額為1.08萬億元，同比下滑37.01%，成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬億平米，同比下滑47.55%，是2019年以來季度最低值。
年內(nèi)市場出現(xiàn)“過山車式”的下降，與房企的銷售表現(xiàn)屬于同一個鏈條上的不同側(cè)面。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，二手房在信貸方面的成本增加和時間拉長，導(dǎo)致改善置換鏈條受阻，整體市場環(huán)環(huán)相扣，新房市場和房企都受到負面影響。
貝殼研究院將這種現(xiàn)象歸結(jié)為“鏈式降溫”，尤其大城市房價較高，新房購買需要依賴賣掉二手房歸集資金，二手市場不好，新房的購買能力及購買意愿也受到抑制；二手房流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續(xù)滾動，繼而放大了房企的流動性問題。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，多項政策疊加實施，讓市場出現(xiàn)信用危機。
. 預(yù)計2022年前低后高
信貸的回暖已經(jīng)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，12月全國103個重點城市房貸環(huán)境保持改善，房貸利率連續(xù)3個月環(huán)比下降，放款周期縮短到2個月以內(nèi)，利率下調(diào)空間和放款周期縮短時間均較上月擴大。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。房企融資規(guī)模亦有回升，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動性有所修復(fù)。
許小樂認為，在“良性循環(huán)”的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對年底的市場成交帶來利好，帶動市場底部修復(fù)。
貝殼研究院預(yù)計，2022年市場成交量將在一季度完成筑底，二季度實現(xiàn)成交價格止跌，從全年時間序列上看，呈現(xiàn)出前低后高的走勢。隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進而向“良性循環(huán)”過渡。
具體到房企未來運營表現(xiàn)上，克而瑞指出，長期來看，未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿，以增強企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。整體戰(zhàn)略以謹慎經(jīng)營、防范風(fēng)險為主，同時，在目前的行業(yè)盤整期，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性。
行業(yè)集中度方面，中信證券研究部分析師陳聰和張全國在一份研報中指出，與之前歷史周期中行業(yè)集中度不斷提升不同，預(yù)計本輪變化將促使行業(yè)集中度由此開始下降。
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