在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)深化的當(dāng)下，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯。整體態(tài)勢(shì)或會(huì)延續(xù)至2022年一季度，但在銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小�；谶@樣的市場(chǎng)環(huán)境，展望2022年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，投資的恢復(fù)速度需要較長(zhǎng)時(shí)間，企業(yè)“縮表”的后遺癥仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)還是有可能出現(xiàn)爆雷的現(xiàn)象。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)該立足自身，提質(zhì)增效。
而在經(jīng)歷多年“高杠桿”推動(dòng)的“高增長(zhǎng)”后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“慢時(shí)代”已是各方普遍共識(shí)。對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒘靠s價(jià)穩(wěn)。面對(duì)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，樓市迎來(lái)寒冬，但是經(jīng)過(guò)陣痛之后，春天也不會(huì)太遠(yuǎn)。
趨勢(shì)1：堅(jiān)持“房住不炒”，金融監(jiān)管不會(huì)放松
2021年，全國(guó)各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)450次。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷完善升級(jí)，政策效果亦較為明顯。
今年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，除了提到“房住不炒”“保障房”“長(zhǎng)租房”等關(guān)鍵詞外，首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”。此外，會(huì)議還提出支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這也將構(gòu)成2022年樓市政策的主旋律。
中指研究院指出，2022年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房住不炒”“因城施策”，金融監(jiān)管力度不會(huì)放松，企業(yè)端的“三道紅線”、銀行端的“兩道紅線”等政策仍將繼續(xù)執(zhí)行。
可以明確的是，樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年，部分房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)的城市，若市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)，比如建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等均為有效的政策工具。而對(duì)于部分房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
此外，中指研究院預(yù)計(jì)，2022年，“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”將得到更好地貫徹落實(shí)，各地保交付政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管在嚴(yán)中微調(diào)的可能性更大，以尋求在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。
趨勢(shì)2：全國(guó)商品房銷售面積將回落，城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)
從目前來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預(yù)期，但需求入市動(dòng)力偏弱。在不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，中指研究院預(yù)計(jì)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落”的特點(diǎn)，其中，全年商品房銷售面積將下降6.8%-8.3%。而商品房銷售額也將有所下降，但降幅有限。
建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)銷售規(guī)模出現(xiàn)高位回落，投資開(kāi)工放緩。
從供應(yīng)端來(lái)看，土地縮量仍將拖累房企新開(kāi)工規(guī)模，市場(chǎng)活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開(kāi)工意愿。綜合來(lái)看，2022年新開(kāi)工規(guī)�；�?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)降幅在4.0%-5.5%之間，供應(yīng)的減少也在影響著市場(chǎng)的交易量。
分城市來(lái)看，一線城市商品房成交規(guī)模預(yù)計(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)；另外，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動(dòng)成交面積繼續(xù)提升。
而二線城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，預(yù)計(jì)整體商品房成交規(guī)模穩(wěn)中有增。比如，南京、鄭州、武漢等城市，2021年下半年市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏被打亂，隨著信貸環(huán)境的逐步改善，2022年市場(chǎng)有望進(jìn)一步恢復(fù)，全年市場(chǎng)規(guī)�；�?qū)⑻嵘�；昆明、南寧、沈�?yáng)等城市，2021年市場(chǎng)規(guī)模已處于較低水平，2022年市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)。
2021年，三四線城市商品房成交規(guī)模保持高位，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)城市，市場(chǎng)規(guī)模明顯提升。2022年，在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)下，東部熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場(chǎng)大概率回調(diào)；另外大多數(shù)省份三四線城市亦處在市場(chǎng)調(diào)整期，全國(guó)三四線城市成交規(guī)�；驎�(huì)整體回落。
趨勢(shì)3：市場(chǎng)處于調(diào)整期，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)運(yùn)行
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。尤其是下半年以來(lái)，市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變，百城新建住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，其中二手住宅收窄幅度較大。11月，百城新建住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)下跌。
中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，今年11月價(jià)格出現(xiàn)下跌是市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志。二手房?jī)r(jià)格下跌持續(xù)兩個(gè)月，二手房通常是新房?jī)r(jià)格的前瞻指標(biāo)，也表明未來(lái)新房?jī)r(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下行。
在2021年的價(jià)格基礎(chǔ)上，又根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速、貨幣信貸改善程度以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響因素，中指研究院預(yù)計(jì)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整周期，商品房銷售價(jià)格保持穩(wěn)定。
不過(guò)，對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期走勢(shì)，也有不同觀點(diǎn)出現(xiàn)，苑承建認(rèn)為，考慮到供給恢復(fù)仍需時(shí)間，制約銷售規(guī)模的釋放，房?jī)r(jià)會(huì)有抬頭。
趨勢(shì)4：“兩集中”政策將持續(xù)推進(jìn)，集中供地有利于穩(wěn)地價(jià)
受土地“兩集中”政策、企業(yè)端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響，2021年房企謹(jǐn)慎擴(kuò)儲(chǔ)，投資強(qiáng)度出現(xiàn)下滑。因此，土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫。
值得關(guān)注的是，2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺(tái)。前兩批集中供地市場(chǎng)呈現(xiàn)“前熱后冷”態(tài)勢(shì)。22城第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金較首批集中供地大幅下降近四成，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)。而在短期市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)流動(dòng)資金壓力較大的情況下，第三批集中供地?zé)岫入y有較大改觀，但流拍、撤牌情況或有改善。
當(dāng)前的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀也將延續(xù)到2022年。中指研究院預(yù)計(jì)，2022年，“兩集中”政策將持續(xù)推進(jìn)，增加熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量，優(yōu)化提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間，或?qū)⒀永m(xù)購(gòu)地資金審查、限地價(jià)等規(guī)則，繼續(xù)強(qiáng)化政策效果。
2022年，除了“兩集中”政策穩(wěn)地價(jià)逐步顯效外，預(yù)計(jì)一線城市土地成交量將有所改善，18個(gè)二線城市整體土地成交規(guī)模小幅下降，部分城市降幅明顯，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾或有加劇。苑承建認(rèn)為，2022年，土地供給方式會(huì)持續(xù)優(yōu)化，集中供地減少。
趨勢(shì)5：房企洗牌加劇，行業(yè)收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整通道，房企資金回籠壓力增大，疊加償債高峰期的到來(lái)，房企資金端繼續(xù)承壓，行業(yè)收并購(gòu)將會(huì)增加。這也意味著房企洗牌加劇。
苑承建認(rèn)為，2022年可能還會(huì)有高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)出現(xiàn)爆雷，企業(yè)發(fā)展應(yīng)該立足自身。投資的恢復(fù)速度需要較長(zhǎng)時(shí)間，企業(yè)“縮表”的后遺癥仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)2022年二季度逐漸恢復(fù)正常。
“未來(lái)房企從開(kāi)發(fā)銷售轉(zhuǎn)向物業(yè)持有和物業(yè)服務(wù)，將面臨更復(fù)雜的業(yè)務(wù)模式，挑戰(zhàn)重重。相對(duì)來(lái)說(shuō)，收入規(guī)模相對(duì)有限，物業(yè)持有凈利潤(rùn)率更高，但周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)較低，習(xí)慣高利潤(rùn)、大規(guī)模、高杠桿的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，需在財(cái)務(wù)模型上做出較大調(diào)整。”苑承建如是說(shuō)。
中指研究院指出，2022年，房企更需順勢(shì)而為，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏，比如加速銷售回款，緊盯融資窗口期，確�，F(xiàn)金流安全。另一方面，房企要量入為出，優(yōu)化城市布局，聚焦主流城市；同時(shí)，注重提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力。
值得一提的是，從今年前11個(gè)月拿地金額排行榜來(lái)看，前50家房企中有22家企業(yè)為央企或國(guó)企，較去年同期增加9家。在行業(yè)調(diào)整階段，央企、國(guó)企在融資能力、融資成本及穩(wěn)健性上優(yōu)勢(shì)凸顯，或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)展機(jī)遇，民企或可尋求與國(guó)企合作機(jī)會(huì)，更好地拓展發(fā)展空間。
趨勢(shì)6：物業(yè)公司收并購(gòu)不斷，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升
2021年，物業(yè)管理行業(yè)復(fù)雜多變，最為明顯的特征是收并購(gòu)空前活躍。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月10日，今年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元。
不過(guò)，今年物業(yè)在資本市場(chǎng)出現(xiàn)理性回歸，多家物業(yè)公司的上市計(jì)劃擱淺。未來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)仍將出現(xiàn)確定性和不確定性的兩面性。其中，具有確定性的是，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展空間廣闊，服務(wù)邊界在不斷外延，企業(yè)發(fā)展仍會(huì)加速；不確定性的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)以何種方式去挖掘行業(yè)蘊(yùn)藏的巨大價(jià)值，行業(yè)整合和企業(yè)發(fā)展會(huì)快到什么程度，這些都值得進(jìn)一步探索。
根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)，中指研究院預(yù)計(jì)，明年甚至未來(lái)3年，并購(gòu)仍是物業(yè)公司持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的重要手段，整個(gè)行業(yè)的整合加速，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，市場(chǎng)化拓展也將迎來(lái)突破性進(jìn)展。
另外，資本市場(chǎng)大概率不會(huì)出現(xiàn)2020年和2021年這樣的上市熱潮，但部分有特色和成長(zhǎng)性優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，尤其是部分國(guó)企仍有對(duì)接資本的機(jī)會(huì)，整個(gè)資本市場(chǎng)的分化也將越來(lái)越明顯，真正受到市場(chǎng)關(guān)注和青睞的仍將是頭部企業(yè)。
在增值服務(wù)方式，社區(qū)增值服務(wù)預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)快速發(fā)展，商業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)的未來(lái)增長(zhǎng)空間也較大，成熟的運(yùn)營(yíng)模式有待物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步探索。
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